2017年啟動(dòng)上市至今，綠城代建業(yè)務(wù)的上市路終于走到最為關(guān)鍵的一步，同時(shí)向市場揭開代建行業(yè)的神秘面紗。

　　2月28日晚間，綠城中國公告宣布，建議分拆綠城管理并于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，并緊隨其后發(fā)布招股書。

　　綠城管理以開發(fā)代建、金融服務(wù)、知識分享為核心業(yè)務(wù)，是國內(nèi)規(guī)模最大的房地產(chǎn)代建公司，同時(shí)是綠城中國輕資產(chǎn)板塊下三大業(yè)務(wù)之一。

　　事實(shí)上，作為近幾年綠城中國銷售貢獻(xiàn)較大的業(yè)務(wù)，綠城管理上市一直備受市場關(guān)注，然而一直以來無論是集團(tuán)還是綠城管理本身都對上市諱莫如深。

　　如今，在張亞東正式掌權(quán)的第二年，推進(jìn)了3年的代建IPO正式向資本市場打開大門。

　　值得一提的是，建議分拆完成后，綠城管理將繼續(xù)為綠城中國的附屬公司，且綠城中國將繼續(xù)將綠城管理的所有資產(chǎn)、負(fù)債和收益表項(xiàng)目合并入賬。

　　換言之，分拆后，綠城管理的銷售業(yè)績、利潤也仍將并入綠城中國。

　　代建“第一股”

　　作為首家對接資本市場的代建企業(yè)，綠城管理上市無疑揭開了這一行業(yè)諸多神秘面紗，包括它的規(guī)模、盈利水平和收費(fèi)模式等等。

　　招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6850萬平方米。其中，一二線城市管理面積為2812.3萬平方米，三四線的管理面積為4004.4萬平方米。

　　而根據(jù)戴德梁行的估算，上述代建項(xiàng)目已有估計(jì)總銷售價(jià)值約3570億元。

　　另一方面，對綠城中國而言，近幾年綠城管理的銷售業(yè)績在其總銷售額的比例也保持在30%以上。預(yù)計(jì)在并表的前提下，綠城管理也將繼續(xù)為綠城中國業(yè)績不可或缺的部分。

　　從盈利表現(xiàn)上看，2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九個(gè)月，綠城管理分別完成收入為10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元，期內(nèi)所得利潤為2.57億元、3.63億元、2.37億元及2.96億元。

　　以此計(jì)算，凈利率分別為25.2%、24.5%、21%及19.56%，這一水平高于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤表現(xiàn)。

　　據(jù)了解，綠城管理的收入主要分為三個(gè)部分，商業(yè)代建、政府代建和其他服務(wù)：包括代建咨詢服務(wù)、設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)及其他服務(wù)。

　　其中，商業(yè)代建是其最主要的收入來源。

　　數(shù)據(jù)顯示，于2017年、2018年及截至2018年及2019年9月30日止九個(gè)月，綠城管理的商業(yè)代建分別產(chǎn)生收入8.07億元、11.45億元、8.97億元及10.98億元，占其總收入的79.4%、77.3%、79.5%及72.6%。

　　而截至2019年9月30日，商業(yè)代建的總面積為3815.1萬平方米，占其總管理面積的55.7%。

　　然而值得一提的是，雖然商業(yè)的收入占比高，但近幾年也出現(xiàn)毛利率下降的趨勢。

　　具體而言，綠城管理商業(yè)代建的毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，并由截至2018年9月30日止9個(gè)月的57.2%降至2019年同期的47.6%。

　　對此，綠城管理解釋稱，商業(yè)代建服務(wù)的毛利率減少主要由于透過與業(yè)務(wù)伙伴合作的商業(yè)代建快速發(fā)展所致。

　　盡管各方面表現(xiàn)都優(yōu)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但近兩年綠城管理在規(guī)模擴(kuò)張上開始變緩。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2017年及2018年12月31日止年度及截至2019年9月30日止九個(gè)月，綠城管理已有的新訂約代建項(xiàng)目分別為43、106及59個(gè)，其新訂約總建筑面積分別達(dá)致1060萬平方米、2240萬平方米及1450萬平方米。

　　對于新增項(xiàng)目數(shù)量增長放緩，綠城管理的解釋為，主要是由于加強(qiáng)了對政府代建業(yè)務(wù)的項(xiàng)目選擇，以優(yōu)先選擇潛在的項(xiàng)目盈利能力及非經(jīng)濟(jì)價(jià)值（例如品牌認(rèn)可及促銷）。

　　此前，綠城管理總經(jīng)理李軍在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)也曾表示，“規(guī)模不再是綠城管理的問題�！�

　　與此同時(shí)，作為純粹的輕資產(chǎn)公司，綠城管理并沒有傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高負(fù)債，資金沉淀大的特點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)指出，截至2017年及2018年12月31日及2019年9月30日，綠城管理分別錄得流動(dòng)負(fù)債凈額4.6億元及1.84億元及流動(dòng)資產(chǎn)凈值5160萬元。

　　其中，于2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，綠城管理的一年內(nèi)到期銀行及其他借款分別為1000萬元、1000萬元及零。

　　綠城管理上市路

　　回顧綠城管理的歷史和上市歷程，不可不謂守得云開。

　　事實(shí)上，作為宋衛(wèi)平親自打造的嫡系業(yè)務(wù)，綠城早在2005年就已初現(xiàn)。

　　彼時(shí)，綠城從接手政府的代建項(xiàng)目開始進(jìn)入代建行業(yè)。2008年，宋衛(wèi)平提出“依托品牌和團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新”理念。不過，雖然有了初步嘗試和基本的理論體系，但綠城對于市面上的商業(yè)項(xiàng)目卻一直少有涉及。

　　到了2010年，綠城才正式接觸商業(yè)代建，接手了一個(gè)名為“瑞安玉園”的項(xiàng)目，這是綠城首個(gè)商業(yè)代建項(xiàng)目。同年，綠城建設(shè)管理注冊成立。

　　直到2016年以前，宋衛(wèi)平仍是綠城管理的主要持股人之一，隨后經(jīng)過一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓，及業(yè)務(wù)重組，綠城中國最終成為綠城管理控股有限公司（此次上市的主體）的唯一股東。

　　期間，綠城中國股權(quán)的變化也推慢了綠城管理的上市進(jìn)度。

　　據(jù)李軍此前向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，“我們IPO的推進(jìn)是比較慢的，真正啟動(dòng)是在2017年，2018年3月綠城中國董事會(huì)已經(jīng)審批同意我們?nèi)ド鲜辛�，但隨后的壽柏年清空綠城中國股份，當(dāng)時(shí)為了保證交易，暫停了上市計(jì)劃，直到2019年重啟，其實(shí)錯(cuò)過了好時(shí)機(jī)。”

　　盡管進(jìn)度有所耽誤，但李軍強(qiáng)調(diào)，綠城管理上市目的不是募集IPO資金，公司本身并沒有財(cái)務(wù)杠桿。上市不是目的，是手段。

　　他進(jìn)一步透露，未來，綠城管理將分別跟不同的金融機(jī)構(gòu)合作，組成一個(gè)金融上的產(chǎn)業(yè)鏈，來服務(wù)我們現(xiàn)在所做的一些項(xiàng)目。

　　不過，遞交招股書僅僅是綠城管理真正上市的起點(diǎn)，綠城中國具體的分拆方案如何，是否會(huì)和綠城中國的股份掛鉤，上市的市值表現(xiàn)是否會(huì)超越母公司，仍是市場頗為關(guān)注的重點(diǎn)。

　　據(jù)了解，在宣布上市后，有股民預(yù)計(jì)綠城管理的市值或許會(huì)超越母公司

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日收盤，綠城中國的市值為222.74億港元，而從事物業(yè)管理的綠城服務(wù)市值則達(dá)到271.77億元。

　　值得一提的是，在這個(gè)即將分拆的上市平臺上，中交系并沒有占據(jù)太多位置，無論是主席郭佳峰還是李軍都是老綠城人，綠城中國董事會(huì)主席張亞東，及綠城中國執(zhí)行總裁劉文生為非執(zhí)董。

　　具體來看，李軍獲委任為綠城管理行政總裁兼執(zhí)行董事，另一位執(zhí)行董事為林三九，而于去年回歸綠城中國的老綠城人郭佳峰擔(dān)任主席職位。

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)