2020年伊始，一種急性呼吸道傳染病——“新型冠狀病毒肺炎”悄然在中國(guó)乃至世界范圍內(nèi)蔓延。截至2020年2月13日24時(shí)，全國(guó)已有59,907例確診病例。在全球其他國(guó)家，目前也已有504名患者被確診感染該病毒。在國(guó)內(nèi)及全球經(jīng)濟(jì)不確定性的挑戰(zhàn)依然存在的今天，這只不期而至的“黑天鵝”對(duì)本已全面承受租金和空置壓力的中國(guó)寫字樓市場(chǎng)還會(huì)帶來(lái)哪些挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)過(guò)后的機(jī)遇又會(huì)出現(xiàn)在何方，這一直是疫情發(fā)生后行業(yè)內(nèi)熱議的話題。在本文中，Cresa世樺嘉潤(rùn)將會(huì)提出我們的思考，并做出我們對(duì)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)走向的判斷。
肺炎疫情對(duì)相關(guān)行業(yè)租戶的影響
由于本次新冠病毒的爆發(fā)適逢春節(jié)黃金周，人們不得不紛紛取消早已確定好的度假、聚會(huì)、購(gòu)物等計(jì)劃。對(duì)客流量依賴度最高的旅游、交通、酒店、餐飲零售、文化傳媒等行業(yè)的企業(yè)不可避免地受到了最直接沖擊。據(jù)估測(cè)，2020年春節(jié)期間，旅游市場(chǎng)、餐飲零售及電影票房的直接經(jīng)濟(jì)損失累積超過(guò)人民幣1萬(wàn)億元，約占2019年第一季度GDP的4.6%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)中心
數(shù)據(jù)來(lái)源：商務(wù)部
考慮到各省市紛紛出臺(tái)政策將節(jié)后復(fù)工日期延后，且復(fù)工后的產(chǎn)能也將因一些來(lái)自疫情期間對(duì)人員流動(dòng)實(shí)行嚴(yán)格管控城鎮(zhèn)的員工無(wú)法如期到崗而受到一定影響，預(yù)計(jì)此次疫情對(duì)來(lái)自制造、能源化工、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)所產(chǎn)生的影響將在中期顯現(xiàn)。整體而言，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱的中小微企業(yè)將普遍面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中歐商業(yè)評(píng)論
除卻以上在短期或中期內(nèi)預(yù)計(jì)將直接受到本次疫情影響的企業(yè)，疫情帶來(lái)的間接影響也值得特別關(guān)注。為應(yīng)對(duì)本次疫情，一些國(guó)家已采取諸多措施，如對(duì)近期在中國(guó)停留過(guò)的旅客實(shí)行入境管控、不建議本國(guó)公民前往中國(guó)、停飛往返中國(guó)的航班等，世界衛(wèi)生組織也已將本次疫情列為“國(guó)際關(guān)注的公共衛(wèi)生緊急事件”，國(guó)際間往來(lái)由此產(chǎn)生的阻隔預(yù)計(jì)將間接帶來(lái)在華外資企業(yè)及內(nèi)資企業(yè)涉外業(yè)務(wù)開展的不便。此外，在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，中國(guó)因疫情導(dǎo)致的出行減少、生產(chǎn)暫停已造成全球能源需求端的萎縮，并令全球制造業(yè)供應(yīng)鏈面臨中斷。據(jù)悉，石油輸出國(guó)組織及其盟友（OPEC+）目前正開展密集討論，商討是否進(jìn)一步加大全球石油減產(chǎn)力度。瑞士在線銀行（Swissquote Bank）也提出預(yù)測(cè)“若疫情無(wú)法短期內(nèi)得到有效控制，一些企業(yè)會(huì)考慮將工廠移出中國(guó)”。本次疫情對(duì)外資企業(yè)產(chǎn)生的沖擊預(yù)計(jì)也將間接影響到其在中國(guó)的投資力度。
雖然本次疫情會(huì)對(duì)諸多行業(yè)產(chǎn)生不利影響，但是由疫情間接推動(dòng)的人們工作、生活、消費(fèi)習(xí)慣的調(diào)整預(yù)計(jì)同樣會(huì)對(duì)來(lái)自一些行業(yè)的企業(yè)產(chǎn)生利好。行業(yè)的變革本質(zhì)上不會(huì)由某次事件直接帶來(lái)，而是一定會(huì)基于用戶使用行為的轉(zhuǎn)變。判斷本次疫情對(duì)行業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用時(shí)，我們不應(yīng)僅局限于疫情期間某些行業(yè)的業(yè)務(wù)是否出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，而應(yīng)結(jié)合行業(yè)已有的發(fā)展趨勢(shì)及此次疫情對(duì)人們未來(lái)消費(fèi)習(xí)慣將會(huì)帶來(lái)的影響�；诖�，Cresa世樺嘉潤(rùn)判斷以下行業(yè)/細(xì)分行業(yè)有望在疫情過(guò)后迎來(lái)更有利的發(fā)展機(jī)會(huì)：
科技行業(yè)中的在線辦公、在線教育及其他線上細(xì)分行業(yè)
疫情防控的需要令遠(yuǎn)程在線辦公這種已在國(guó)外得到廣泛應(yīng)用的辦公模式在中國(guó)迎來(lái)了培養(yǎng)用戶使用習(xí)慣的契機(jī)；在教育越來(lái)越受到重視的今天，在線教育行業(yè)在疫情出現(xiàn)前便已具規(guī)模且誕生了多家獨(dú)角獸企業(yè)，遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)授課形式雖是疫情期間的無(wú)奈之舉，但也為在線教育行業(yè)提升教育機(jī)構(gòu)的重視度、學(xué)生及家長(zhǎng)的認(rèn)可度提供了機(jī)遇。此外，此次疫情對(duì)餐飲、零售及傳統(tǒng)文化傳媒行業(yè)的直接沖擊無(wú)疑會(huì)使其更多思考業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，并增加對(duì)線上業(yè)務(wù)的投入。
數(shù)據(jù)來(lái)源：艾瑞咨詢
科技行業(yè)中的人工智能細(xì)分行業(yè)
中國(guó)在人工智能領(lǐng)域的發(fā)展已處于世界頂尖水平，本次疫情的出現(xiàn)將客觀推動(dòng)“智慧城市”的實(shí)現(xiàn)進(jìn)程，交通、物流、應(yīng)急救災(zāi)等領(lǐng)域全面數(shù)據(jù)化的發(fā)展要求，以及5G技術(shù)的發(fā)展成熟，均為人工智能行業(yè)的繼續(xù)高速發(fā)展提供了快車道。
醫(yī)療健康行業(yè)
隨著人民生活水平的提高以及人口老齡化趨勢(shì)的加深，人們對(duì)健康問題本已日趨關(guān)注。在本次疫情過(guò)后人們無(wú)疑將進(jìn)一步提升對(duì)健康問題的重視程度，并由此促進(jìn)醫(yī)療健康行業(yè)的發(fā)展。
金融行業(yè)中的保險(xiǎn)細(xì)分行業(yè)
疫情前，國(guó)家已出臺(tái)對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)的開放政策。突如其來(lái)的疫情過(guò)后，企業(yè)及個(gè)人對(duì)未來(lái)不確定性的認(rèn)知提升預(yù)計(jì)將進(jìn)一步推動(dòng)保險(xiǎn)行業(yè)的發(fā)展。
政府的應(yīng)對(duì)措施
為應(yīng)對(duì)此次疫情可能帶來(lái)的影響，在2月3日及4日，中國(guó)人民銀行累積開展了1.7萬(wàn)億元逆回購(gòu)操作，以大幅提升市場(chǎng)的資金流動(dòng)性。此外，國(guó)家層面在疫情爆發(fā)后不斷出臺(tái)的各項(xiàng)政策也著眼于保障來(lái)自受疫情沖擊嚴(yán)重行業(yè)的企業(yè)及廣大中小微企業(yè)。北京、上海、深圳等數(shù)十個(gè)省市區(qū)也相繼出臺(tái)政策以對(duì)受影響企業(yè)進(jìn)行扶持，一些城市也已針對(duì)特定企業(yè)提出了各自的租金減免適用條例，例如北京市對(duì)中小微企業(yè)承租市及區(qū)屬國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)用于辦公用房的，將給予2月份租金50%的減免，對(duì)承租其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金；深圳市擬免除市屬國(guó)企全國(guó)自有園區(qū)民企租戶兩個(gè)月租金，福田區(qū)推出“福企11條”以為企業(yè)提供租金減免支持；重慶市對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小微企業(yè)減免1至3個(gè)月租金等。
關(guān)于租金減免，我們注意到目前政策涵蓋的物業(yè)類型基本僅限于國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房，而對(duì)非國(guó)有企業(yè)持有的物業(yè)則尚以“鼓勵(lì)”為主。同時(shí)，各項(xiàng)政策的幫扶主體也多為中小微企業(yè)，而非普遍適用。我們建議在已出臺(tái)的相關(guān)政策中未被惠及的廣大企業(yè)租戶尋找Cresa世樺嘉潤(rùn)等專業(yè)租賃咨詢機(jī)構(gòu)了解相關(guān)事宜，以在與業(yè)主的談判中獲取最大利益并將企業(yè)可能出現(xiàn)的損失降至最低。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中歐商業(yè)評(píng)論
對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響
需求端將出現(xiàn)萎靡，具體程度視疫情發(fā)展而定：
盡管全國(guó)大部分城市規(guī)定的復(fù)工日期為2月10日，但據(jù)了解，由于疫情的走勢(shì)仍不明朗，阿里、騰訊、字節(jié)跳動(dòng)、耐克等眾多內(nèi)外資企業(yè)均已選擇將返崗復(fù)工日期繼續(xù)延后。疫情期間看房的不便將直接影響租賃成交的達(dá)成。此外，雖然國(guó)家已出臺(tái)相關(guān)幫扶政策，但因客流減少、延期復(fù)工等因素，預(yù)計(jì)大部分企業(yè)在第一季度的營(yíng)業(yè)收入將出現(xiàn)下滑，并由此對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。企業(yè)因此產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)及租賃策略的轉(zhuǎn)變對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)到疫情結(jié)束之后。臨近現(xiàn)有租約到期日的租戶預(yù)計(jì)將會(huì)選擇原址續(xù)租或短續(xù)觀望，而擴(kuò)租及搬遷需求的產(chǎn)生及釋放在疫情結(jié)束前實(shí)現(xiàn)的難度較高。值得注意的是，因延遲開工可能造成的部分項(xiàng)目延期交付或?qū)⑹箤懽謽鞘袌?chǎng)因需求下滑而面臨的空置、租金壓力得到一定程度的減輕。
在目前第一個(gè)14天關(guān)口已經(jīng)過(guò)去，但疫情整體走勢(shì)仍不明朗的大背景下，我們認(rèn)為疫情對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的具體影響尚難下具定論。由于中國(guó)目前的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、寫字樓市場(chǎng)規(guī)模、寫字樓市場(chǎng)租戶結(jié)構(gòu)及租金水平等都已與2003年時(shí)存在本質(zhì)性不同，我們因此認(rèn)為“非典”時(shí)期的寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)并非完美的參照案例。依據(jù)此次肺炎疫情上海市醫(yī)療專家組組長(zhǎng)張文宏的判斷，疫情的發(fā)展可分為2-3個(gè)月內(nèi)被控制、半年至一年內(nèi)被控制、以及控制失敗、病毒席卷全球三種不同情形�；诖�，排除發(fā)生概率極低的最差情況，我們判斷疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)的實(shí)際影響時(shí)間可劃分為：1） 第一季度及第二季度初；2）第一、第二季度；3）第一、第二季度及第三季度初；4）2020年全年。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Cresa世樺嘉潤(rùn)研究部
據(jù)Cresa世樺嘉潤(rùn)統(tǒng)計(jì)，除卻當(dāng)年內(nèi)出現(xiàn)大幅市場(chǎng)波動(dòng)的情況，由于春節(jié)假期等因素，第一季度為傳統(tǒng)的租賃淡季，其在全年總凈吸納量中的占比平均不足18%；而第二、第三季度各自的占比平均超過(guò)30%。以北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)為例，考慮到疫情分別在不同時(shí)間段結(jié)束時(shí)可能帶來(lái)的直接影響及因市場(chǎng)情緒等變化而引起的間接影響，我們預(yù)測(cè)在以上四種假定情況中，全市在2020年年末的空置率將分別由2019年末預(yù)測(cè)的19.0%上升至20.3%、20.9%、21.8%及22.5%。結(jié)合當(dāng)前的整體疫情控制及市場(chǎng)情形，我們謹(jǐn)慎預(yù)估本次疫情對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)直接影響的結(jié)束時(shí)間將不早于今年第二季度末。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Cresa世樺嘉潤(rùn)研究部
整體來(lái)看，本次疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)也將在中長(zhǎng)期從多個(gè)維度產(chǎn)生影響：
1. 整售交易有望在疫情結(jié)束后頻繁出現(xiàn)
本次疫情對(duì)各行業(yè)產(chǎn)生的不同沖擊預(yù)計(jì)將使一些物業(yè)持有者因運(yùn)營(yíng)策略調(diào)整而選擇將所持項(xiàng)目出售�？紤]到中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)體量及經(jīng)濟(jì)韌性，世界銀行與國(guó)際貨幣基金組織在疫情出現(xiàn)后仍對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)表示充滿信心。有鑒于此，Cresa世樺嘉潤(rùn)認(rèn)為一線城市的寫字樓物業(yè)預(yù)計(jì)仍將具有較高的投資價(jià)值，因疫情引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)而可能造成的寫字樓物業(yè)售價(jià)下調(diào)，或?qū)⒃谝咔榻Y(jié)束后引起眾多機(jī)構(gòu)投資者及在疫情沖擊中仍保持堅(jiān)挺的自用買家的關(guān)注。
2. 租戶租賃策略的調(diào)整
盡管國(guó)家及地方均已著力開展對(duì)中小微企業(yè)的幫扶，但此次疫情仍將是對(duì)中小微企業(yè)的重大考驗(yàn)。中期來(lái)看，在此次疫情過(guò)后，部分企業(yè)預(yù)計(jì)將選擇退減租賃面積或搬遷至租賃成本較低的區(qū)域或樓宇以降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，靈活辦公形式也有望被更多采納。與之相對(duì)，部分目前位于老舊樓宇的企業(yè)預(yù)計(jì)將對(duì)升級(jí)樓宇品質(zhì)以獲取更高規(guī)格的物業(yè)服務(wù)展現(xiàn)出興趣，位于非核心商圈、租金具有競(jìng)爭(zhēng)力的高品質(zhì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將得到租戶青睞。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Cresa世樺嘉潤(rùn)研究部
長(zhǎng)期來(lái)看，在線遠(yuǎn)程辦公具有節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、緩解城市交通壓力等優(yōu)勢(shì)，作為在國(guó)外諸多行業(yè)中已廣泛使用甚至被推崇的工作模式，其在中國(guó)尚未得到有效應(yīng)用。相信經(jīng)過(guò)本次疫情對(duì)企業(yè)及員工使用習(xí)慣的培養(yǎng)，至少如互聯(lián)網(wǎng)等特定行業(yè)會(huì)對(duì)此類辦公模式的應(yīng)用進(jìn)行重新評(píng)估，并帶來(lái)對(duì)其寫字樓租賃策略進(jìn)行調(diào)整的可能性。
3. 活躍租戶類型整體穩(wěn)定，行業(yè)內(nèi)部加速洗牌
如前文分析，預(yù)計(jì)在本次疫情過(guò)后將迎來(lái)利好的行業(yè)仍將主要集中在科技、金融及醫(yī)療健康三大類。盡管這些行業(yè)的租戶已長(zhǎng)期作為寫字樓市場(chǎng)的主要需求驅(qū)動(dòng)力，但此次疫情預(yù)計(jì)將加快各自行業(yè)內(nèi)部馬太效應(yīng)的顯現(xiàn)。雖然行業(yè)洗牌或?qū)⑹箤懽謽鞘袌?chǎng)的需求在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)，但頭部企業(yè)的未來(lái)擴(kuò)張預(yù)計(jì)將逐漸消化因中小企業(yè)被淘汰而留下的空置面積，這也將在長(zhǎng)期繼續(xù)支撐市場(chǎng)需求的整體穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Cresa世樺嘉潤(rùn)研究部
4. 行業(yè)整體有望更加規(guī)范化
雖然部分地方政府已出臺(tái)政策，一些物業(yè)業(yè)主也已自發(fā)對(duì)租戶進(jìn)行租金減免，然而這些更多還是從幫扶企業(yè)或維持項(xiàng)目的租戶結(jié)構(gòu)以及出租率穩(wěn)定而出發(fā)的讓利行為。從法律角度，租賃合同中的“不可抗力”或“情勢(shì)變更”等原則在本次疫情中對(duì)諸多租戶仍不直接適用，而開發(fā)商在租金減免中損失的利潤(rùn)的具體補(bǔ)償方式也尚不明確。為積極應(yīng)對(duì)今后可能發(fā)生的類似事件，在此次疫情過(guò)后，相信相關(guān)從業(yè)者對(duì)推動(dòng)更加明確、完善的行業(yè)立法的訴求將會(huì)越加強(qiáng)烈。
來(lái)源：CRYSA世樺嘉潤(rùn)
編輯：liu
