2020年開年，一筆在市場上傳聞已久的收購交易終于落地了。
今日下午，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)在福州世茂洲際酒店舉辦品牌發(fā)布會，正式宣布雙方締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。
靴子已落地，這場“貌似”雙贏的交易能否展開萬億想象？
一場言之無物的發(fā)布會
最近，房企發(fā)布會成為媒體圈熱議的話題，媒體老師們受夠了長達(dá)兩小時、冗雜但毫無信息點(diǎn)的發(fā)布會，紛紛夸獎起融創(chuàng)BOSS孫宏斌的單口相聲和高效但不精彩的恒大發(fā)布會。
令人大跌眼鏡的是，這場品牌發(fā)布會剛好撞在槍口上，且槽點(diǎn)滿滿。
雖集齊許世壇和潘偉明等一眾大咖，但這場發(fā)布會卻呈現(xiàn)了一場“反面教材”，差別對待、粉飾太平、毫無信息點(diǎn)也成為了媒體老師口誅筆伐的點(diǎn)。
奇點(diǎn)君剝絲抽繭，為這場發(fā)布會做了幾點(diǎn)總結(jié)：
1、一個新平臺。世茂和福晟兩家合作輸出的是世茂福晟新平臺。用許世壇的原話來說：“這個合作不是誰收購誰，而是兩個公司一起合作，強(qiáng)調(diào)的是1+1>2。首先是戰(zhàn)略合作，其次是全方位的，將在房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、舊城改造和物業(yè)生活方面展開全方位的戰(zhàn)略合作。”
這個平臺將交由世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、世茂海峽發(fā)展公司董事長兼總裁呂翼來操盤。據(jù)悉，現(xiàn)年36歲的呂翼從畢業(yè)之后就加入世茂集團(tuán)做“管培生”，一路晉升，是許世壇非常器重的區(qū)域大將，其帶領(lǐng)的世茂海峽2019年的銷售額突破900億元。
2、三方股權(quán)比例為4：4：2。據(jù)市場消息，世茂、東方資產(chǎn)與福晟的股權(quán)比例大致為4：4：2。其中，世茂集團(tuán)和東方資產(chǎn)分別持股40%，福晟集團(tuán)留有20%的股權(quán)。交易的項(xiàng)目個數(shù)大約為70多個。
關(guān)于福晟旗下的不良資產(chǎn)，許世壇表示，世茂福晟會和金融機(jī)構(gòu)合作，在財務(wù)融資上的重組，讓企業(yè)競爭力得到很大提升。許世壇還透露，“福晟是短期流動性的問題，即需要把短期的債，換成長期的債，世茂會配合金融機(jī)構(gòu)做這個事” 。
3、舊改貨值近4千億。福晟在全國的舊改項(xiàng)目規(guī)模很大，未來發(fā)展?jié)摿艽螅谂f改方面是世茂的短板，但是福晟的優(yōu)勢。據(jù)悉，福晟在全國擁有很多舊改資源，估計(jì)有3000-4000億元規(guī)模貨值，其中僅大灣區(qū)就有1000多億的舊改規(guī)模。
從某種程度上來看，二者的合作確是“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。福晟是一家全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的公司，在全國擁有很多優(yōu)質(zhì)的舊改資源，但是目前缺錢；世茂在今年瘋狂“買買買”，收了很多并購和舊改項(xiàng)目，建筑和舊改又恰巧是世茂的短板。
然而，世茂、東方資產(chǎn)與福晟之間股權(quán)比例、簽約項(xiàng)目數(shù)量，在這場發(fā)布會上均未有具體的回應(yīng)。
大魚吃小魚的兇猛
與融創(chuàng)萬達(dá)富力那場“世紀(jì)發(fā)布會”相比，世茂福晟品牌發(fā)布會有其相似性。
從許世壇上位后的表現(xiàn)來看，世茂想要極速擴(kuò)張的心思，根本藏不住。在發(fā)布會現(xiàn)場，許世壇也提到，行業(yè)規(guī)模在到十六萬億元以后，規(guī)模很難再進(jìn)一步放大，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“大魚吃大魚”階段。
從世茂今年的表現(xiàn)來看，許世壇可能想當(dāng)?shù)牟皇谴篝~，而是“鯊魚”。
上半年，在不到三個月的時間里，世茂就斥資200億元拿下18個并購項(xiàng)目，出讓方主要包括泰禾集團(tuán)、粵泰股份、萬通地產(chǎn)等。世茂成為今年流動性緊張的泰禾的“接盤俠”，上述收購中對泰禾集團(tuán)項(xiàng)目的收購就達(dá)7個， 交易對價約為77億 。
截至2019年6月30日，世茂房地產(chǎn)新增土儲1412萬平方米。其中，從土儲貨值來看，收并購項(xiàng)目約占60%；從土儲面積來看，收并購方式獲取的項(xiàng)目占比則約70%。這意味著世茂僅在半年內(nèi)就基本完成了收并購項(xiàng)目占比的全年目標(biāo)。
世茂還在繼續(xù)“買買買”，與福晟合作可以窺見一二。
在許世壇看來，現(xiàn)在是并購的好時機(jī)。年初的業(yè)績會上，許世壇就表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自并購，將拿回款的50%買地。
同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉在接受媒體采訪時表示，公開市場很多成交地塊的利潤空間壓縮到3%～4%，甚至是不賺錢的，而收并購市場中，一些項(xiàng)目還能達(dá)到8%～10%凈利率，還是一個比較合理的利潤空間。
但對于世茂來說，抓住的是金元寶還是燙手山芋，還是個未知數(shù)。以世茂最近收購粵泰股份的5個項(xiàng)目為例，部分含復(fù)雜債權(quán)和股權(quán)關(guān)系的項(xiàng)目充斥其中，這意味著對于世茂而言，將加大開發(fā)難度和開發(fā)時間，進(jìn)一步增加經(jīng)營風(fēng)險。
奇點(diǎn)君進(jìn)一步梳理并購項(xiàng)目得知，一些項(xiàng)目位于世茂從未開發(fā)過的城市，對其品牌的認(rèn)可度不高，在啟動工作中可能會遇到一些困難。
業(yè)內(nèi)人士告訴奇點(diǎn)君，可能這也是世茂選擇與福晟合作的原因之一，福晟在深圳、惠州、鎮(zhèn)江、鄭州等地有著豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)。世茂收購的難啃“舊改大骨頭”，二者可以立足于現(xiàn)有優(yōu)勢資源，整合上下游產(chǎn)業(yè)。
難解“消化不良”之痛？
凡事都有兩面性，通過并購使規(guī)模提升的同時，世茂房地產(chǎn)的負(fù)債率也在悄然走高。在福晟短期流動性無法解決的前提下，雙方的合作能否“共茂晟”？
2019年上半年，世茂房地產(chǎn)負(fù)債總額約3047億元，同比增長32.5%。其中，流動負(fù)債總額約2143億元，同比增長39%，非流動負(fù)債總額約903.88億元。
世茂房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率也創(chuàng)下了三年來的最高。2017年上半年至2019年上半年，世茂的資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.76%、68.94%和73.25%。
2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜中，世茂房地產(chǎn)以1523.0億元的操盤金額，位居第11位；2019年以2090.8億元的操盤金額，位居第9位，排名上升2個名次。
反觀福晟，2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，福晟集團(tuán)以452.0億元的權(quán)益金額，位居55位；而2019年福晟集團(tuán)以465.8億元的操盤金額，位居銷售排行榜61位，排名下降6個名次。
然而時間倒回兩三年，2016年-2017年，福晟兩年內(nèi)在全國的收并購項(xiàng)目達(dá)107個，總貨值高達(dá)8100億元。
不過短短兩三年，福晟就“消化不良”，2019年開始了賣股、賣地。福晟擴(kuò)張步伐過快，集團(tuán)管控卻難以匹配，無法以更高杠桿有效撬動更大規(guī)模，加杠桿節(jié)點(diǎn)晚于其他同類房企就遇上地產(chǎn)融資寒冬。
換句話說，福晟野心夠大但時運(yùn)不濟(jì)，與大鱷抱團(tuán)不失為一個良策。那么，激進(jìn)的世茂會不會是下一個福晟呢？
來 源：鳳凰網(wǎng)
編 輯：liuy
