從高歌猛進(jìn)換擋到“穩(wěn)中求進(jìn)”，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來“橫盤時(shí)代”。
四年前，“千億元軍團(tuán)”成員只有7個(gè)，如今34家房企完成了從百億元到千億元的規(guī)模蛻變，“碧恒萬”三強(qiáng)更是跨入了6000億元陣營。然而，規(guī)模奇跡之外，增長失速期已然到來。2019年，百強(qiáng)房企的權(quán)益銷售金額僅增長6.5%，2018年則為35%。
當(dāng)蒙眼狂奔時(shí)代走遠(yuǎn)，行業(yè)共識是，房地產(chǎn)增量市場的發(fā)展不會再有爆發(fā)性的突破，接下來將迎來“大魚吃小魚”的時(shí)代，這意味著行業(yè)競爭真正發(fā)展到“不進(jìn)則退”階段。
“接下來，TOP20房企規(guī)模排行榜想再往前一步，都需要百億元甚至數(shù)百億元的跨越，真正的考驗(yàn)來臨了�！庇薪咏袊鹈耸肯蛴浾弑硎�，對中國金茂來說，過去10余年，以金茂府為代表“府悅墅”三條住宅產(chǎn)品線輸送了企業(yè)發(fā)展所需的大量現(xiàn)金流，支撐中國金茂完成1608億元的簽約銷售額，晉身行業(yè)TOP20，這是業(yè)績增長的第一曲線。2020年中國金茂要突破2000億元的銷售規(guī)模，就需要靠第二曲線去驅(qū)動(dòng)。
一般來說，企業(yè)業(yè)績增長的第一曲線發(fā)展會有邊際，如果能在“第一曲線”到達(dá)巔峰之際，完成帶領(lǐng)企業(yè)二次騰飛的“第二曲線”布局，那么穩(wěn)健增長的愿景即可實(shí)現(xiàn)。而中國金茂找到的第二曲線是城市運(yùn)營板塊的發(fā)展。
變身低成本“土地儲備大戶”
2007年，背靠“世界500強(qiáng)企業(yè)”中化集團(tuán)，手握銷售型物業(yè)上海北外灘資產(chǎn)，中國金茂（當(dāng)時(shí)名為方興地產(chǎn)）沖進(jìn)了香港資本市場，開啟了“高富帥”的擴(kuò)張之路。
很快，中國金茂就意識到僅靠城市核心綜合體發(fā)展，并不是最優(yōu)發(fā)展路徑。2009年至2014年這5年間，中國金茂找到了第一增長曲線，即住宅開發(fā)。2018年，中國金茂借此邁入“千億元俱樂部”，2019年晉升至行業(yè)TOP18。
“2019年對中國金茂頗為重要，這一年混改邁出了堅(jiān)實(shí)一步，完成配股融資后，中國平安(601318)成為第二大股東，公司自此具備了更為靈活的資金籌措和資源協(xié)同能力�！庇薪咏袊鹈耸肯蛴浾弑硎�，這一年，中國金茂股價(jià)從年初的不到4港元到近期圍繞6.1港元上下微動(dòng)，一年間市值上漲了300億港元。而回望上市12年間，中國金茂得市值已從上市首日的110億港元上漲至現(xiàn)在的720億港元左右。
資本市場的認(rèn)可，來自于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面、多年維持高毛利率的盈利能力、優(yōu)質(zhì)豐厚的土地儲備和業(yè)績的跨越式發(fā)展。
據(jù)東方證券的一份研究報(bào)告顯示，2014年—2018年，中國金茂銷售金額年均復(fù)合增速為56.2%，而同期行業(yè)增速為18.4%，2019年簽約銷售額達(dá)1608億元，當(dāng)年回款超過1500億元，這一現(xiàn)金回收水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均70%左右的回款率水平線。
此外，記者從2014年至今的年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，2014年—2019年中期，中國金茂銷售毛利率每年均在32%以上，銷售凈利率維持在16.5%以上。負(fù)債方面，截至2019年6月30日，中國金茂凈負(fù)債率為67%，相較去年末略有下降，平均借貸成本為4.96%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均融資水平，體現(xiàn)央企優(yōu)勢。
而在決定公司未來發(fā)展曲線的土地儲備方面，中國金茂可謂“儲貨大戶”。
據(jù)國泰君安證券(香港)分析師曾新芫指出，截至2019年7月底，中國金茂總土儲達(dá)6998萬方平方米，其中85%位于一二線城市。其中二級開發(fā)土儲總建面為4905萬平米(權(quán)益比約55%)，總貨值在1萬億元以上，二線城市占比約90%；一級開發(fā)土儲儲備約2092萬平米(權(quán)益比約74%)。
事實(shí)上，這即是中國金茂第二增長曲線的根基。有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，通過分析發(fā)現(xiàn)，城市運(yùn)營項(xiàng)目一般為滾動(dòng)開發(fā)，主導(dǎo)企業(yè)可能只是拿第一批地，實(shí)際上是提前鎖定了大量土地。僅2019年，中國金茂城市運(yùn)營項(xiàng)目即落實(shí)了7個(gè)，提前鎖定土地儲備超過2000萬平方米。有業(yè)內(nèi)分析機(jī)構(gòu)指出，中國金茂2019年所獲地塊的樓面價(jià)，比周邊拍出地塊的樓面價(jià)平均約低34%。
換句話說，即通過城市運(yùn)營模式獲取大量低成本土地，且由于布局城市運(yùn)營的先發(fā)性，讓中國金茂在高端精品產(chǎn)品售價(jià)遭限價(jià)壓力之時(shí)，土地儲備獲取端的核心競爭力仍能使其產(chǎn)品溢價(jià)具備一定彈性調(diào)節(jié)空間。
第二曲線鎖定城市運(yùn)營
在受過拿高價(jià)地之苦后，中國金茂意識到不能單純依靠招拍掛拿地。2015年，中國金茂宣布從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商，鎖定城市運(yùn)營為“第二曲線”的內(nèi)生動(dòng)力。剛剛過去的2019年，是中國金茂的城市運(yùn)營年。這一年，中國金茂進(jìn)駐47座城市，擁有20個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，深度布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游、關(guān)中平原等6大城市群，并在2019年首次進(jìn)入金華、張家口、濰坊、威海等7座城市。
“在中國金茂內(nèi)部，能夠稱之為城市運(yùn)營項(xiàng)目的，一般具有一個(gè)先導(dǎo)思維和三大特點(diǎn)�！敝袊鹈嚓P(guān)人士向《證券日報(bào)》記者透露，一個(gè)先導(dǎo)思維是要有長期運(yùn)營培育和運(yùn)用長線資金投入的思維。三大特點(diǎn)則是：第一，在時(shí)間上表現(xiàn)為“三年成勢，五年成城”，前三年幾乎都是花錢建設(shè)能夠提供美好生活的配套設(shè)施，比如引入教育、醫(yī)療等配套資源；第二，在空間上，單個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目占地面積要超過500萬平方米；第三，一定要有核心產(chǎn)業(yè)作為支撐，比如智慧產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)等。
更重要的是，在城市運(yùn)營這條路上，與華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式和萬科的綜合住區(qū)大盤造城邏輯都不同，中國金茂的發(fā)展邏輯其實(shí)是有自己特色的。
有業(yè)內(nèi)人士表示，與傳統(tǒng)的城市運(yùn)營中先以城導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)再吸引人才的模式不同，中國金茂的城市運(yùn)營主要圍繞“以城聚人，以城促產(chǎn)”的“城-人-產(chǎn)”邏輯。即通過打造品質(zhì)高、環(huán)境佳、配套優(yōu)的高質(zhì)量城市來吸引中高端知識型人才，最終為城市創(chuàng)造出科技、創(chuàng)新、協(xié)作的產(chǎn)業(yè)圈。依著這個(gè)發(fā)展邏輯，金茂可以通過一級開發(fā)、二級開發(fā)到運(yùn)營的全業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)降母哔|(zhì)量城市運(yùn)營，促進(jìn)城市價(jià)值成長，帶來整體資產(chǎn)性價(jià)值的持續(xù)提升，從而也為金茂提供更多的潛在收益，實(shí)現(xiàn)1+1+1＞3的收益效果。
而對于城市運(yùn)營項(xiàng)目的獲取條件方面，中國金茂一般會提出兩個(gè)要求，第一是要做整體規(guī)劃，第二則是資金投入。簡言之，利用規(guī)劃和資本雙輪驅(qū)動(dòng)，背靠母公司中化集團(tuán)的資金支持以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同，通過滾動(dòng)投資推進(jìn)開發(fā)運(yùn)營，進(jìn)而完成造新城之舉。
更重要的是，經(jīng)過4年布局，中國金茂的城市運(yùn)營已經(jīng)開始貢獻(xiàn)業(yè)績，旗下銷售額跨入百億元俱樂部的5個(gè)城市中，溫州和寧波兩城即是早年布局的城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)了大量業(yè)績，且其已經(jīng)具備可復(fù)制性。
展望未來10年，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，中國城市化發(fā)展將有巨大提升空間，到2030年，城市化率將升至75%。在此背景下，根據(jù)金茂此前業(yè)績會上提出的發(fā)展目標(biāo)，其將在2020年-2022年實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營對于整體投資60%的土地儲備貢獻(xiàn)，而城市運(yùn)營項(xiàng)目毛利率大約在35%以上，這意味著接下來，中國金茂的盈利和銷售規(guī)模將上新臺階。
來 源： 證券日報(bào)
編 輯：liuy
