2023年，西安零售物業(yè)市場持續(xù)回暖，多個運營商通過輕重資產(chǎn)方式積極加碼布局，零售形態(tài)推陳出新。全年共迎來7個新項目開業(yè)，新增供應(yīng)約49.7萬平方米，其核心、次級商圈分別占比6%、94%。分區(qū)域看，核心板塊迎來一個調(diào)改購物中心正式開業(yè)入市，為小寨及南二環(huán)片區(qū)增加零售多樣性。城西、城北、高新片區(qū)分別入市一個優(yōu)質(zhì)零售項目，增加片區(qū)商業(yè)活力。此外，近郊商圈迎來三個項目入市，進一步滿足近郊區(qū)域消費人群需求的同時激發(fā)片區(qū)消費活力。2023年全年，得益于西安政府通過舉辦促銷費活動、推出消費補貼等措施提振消費信心，加速消費市場復(fù)蘇，零售市場表現(xiàn)有所回暖。全年空置率同比下降0.3個百分點至10.5%。同時，年內(nèi)錄得核心片區(qū)一個購物中心項目退市。全市租金仍處下行通道，同比下降3.0個百分點至每月每平方米252.0元。
需求方面，2023年餐飲業(yè)態(tài)回暖顯著，新增需求占比31.0%，較去年同期增加2.7個百分點，仍為主要需求來源。本地餐飲連鎖品牌積極擴店推動餐飲類業(yè)態(tài)占比主導(dǎo)市場需求。其中如灶砙、淮陽韻、辣呦中國菜及蘭湘子等品牌均在不同片區(qū)的購物中心內(nèi)開出多家門店。同時，咖啡茶飲品類新意不斷，除了M Stand、Manner、瑞幸咖啡、庫迪咖啡等咖啡品牌持續(xù)擴張外，國潮元素迎合本土消費者偏好，包括霸王茶姬、茉莉奶白、茶話弄在內(nèi)的中式茶飲品牌需求亮眼；新式檸檬茶以及酸奶等特色品類表現(xiàn)突出，諸如茉酸奶、檸季手打檸檬茶以及林里手打檸檬茶等品牌多區(qū)位積極布局。潮流運動品牌助力時尚類業(yè)態(tài)穩(wěn)居次席，占比27.9%。年內(nèi)，Bipolar、Boneless、PSO brand等國潮品牌在西安開出首店。戶外運動品牌HOKA、lululemon、on昂跑、BROMPTON等持續(xù)加碼西安市場。體驗業(yè)態(tài)方面，“情緒消費”升溫推動“解壓松弛”類新業(yè)態(tài)需求增加。如射箭、Live house、KTV、室內(nèi)沖浪等釋放壓力、彰顯生活態(tài)度類品類于年內(nèi)積極拓店。
存量物業(yè)開啟大規(guī)模迭代調(diào)整，“騰籠換鳥”拉開核心商圈煥新序曲。年內(nèi)，多個購物中心、百貨項目開啟新一輪大規(guī)模的調(diào)改，通過重新定位、外立面及內(nèi)部改造、業(yè)態(tài)調(diào)整等方式進行局部或全盤改造。如龍湖星悅薈曲江店通過對外立面、內(nèi)部裝修及入駐品牌等方面的調(diào)整改造成為龍湖全國首個星悅薈升級為天街的商業(yè)項目。同時，核心商圈迎來多個項目的集中改造。隨著城市的擴容從量變到質(zhì)變，西安零售市場逐漸形成以大型區(qū)域購物中心為核心的多中心格局，疊加原有的核心商圈居住人口下降帶來消費嚴重下滑，近年來作為核心商圈的鐘樓片區(qū)錄的數(shù)十家零售項目退市，遺留大量待改造存量物業(yè)。本年度，在城市更新進程加速的推動下，鐘樓商圈開啟大規(guī)模存量改造：原西大街銀泰百貨在銀泰百貨退出后推出古風(fēng)街區(qū)長安霓裳里，依托鐘樓商圈文旅資源通過打造室內(nèi)文旅景觀，引入歌舞演繹、特色小吃、漢服、酒店等業(yè)態(tài)打造沉浸式文旅體驗；中大國際南大街店則將項目自身重新定義為“以生活休閑為主導(dǎo)的感官體驗型商業(yè)”。通過豐富業(yè)態(tài)多樣性并對外街車道兩邊外立面、穹頂進行改造，以豐富游客及既有消費客群的購物體驗。與此同時，解放路板塊中悅薈廣場、蘇寧易購廣場及民生百貨則將通過“商改辦”模式盤活閑置存量。未來核心商圈在城市更新進程中，以其自身文化基底、成本價格優(yōu)勢及交通地位的加持，將置換更多商務(wù)、零售的多元業(yè)態(tài)共生體，繼而共同帶動市中心商務(wù)活躍度的提升。
2024年西安將迎來近45萬平方米的新增供應(yīng)，有望進一步完善包括高新、曲江等非核心板塊商業(yè)布局。同時，隨著如西安萬象城及宜家薈聚等重量級項目的入市及老舊項目完成調(diào)改，西安零售市場將再次迎來快速發(fā)展、整合調(diào)整期。此外，隨著品牌商對西安零售市場關(guān)注度的持續(xù)增加，或?qū)⒂懈嗍走M品牌隨新增項目落地。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
