作為國家中心城市和粵港澳大灣區(qū)核心增長極，廣州的消費氛圍愈發(fā)濃厚。統(tǒng)計數據顯示，在入選首批培育建設國際消費中心試點名單后，2021年廣州社會消費品零售總額同比增長9.8%，達10,122.56億元，僅次于上海、北京和重慶三大直轄市，首度躋身“萬億消費俱樂部”。

　　對于零售地產業(yè)主和品牌商來說，在消費市場持續(xù)發(fā)展，消費結構不斷升級的背景下，哪些業(yè)態(tài)最具增長潛力，如何匯聚優(yōu)質資源，從而吸引目標人群是每天都要面對的重要課題。對此，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“我們歷年所追蹤新增租賃成交數據顯示出，服飾零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)10年來始終是廣州存量優(yōu)質購物中心內的主角，占比達到70%以上。但消費人口、行業(yè)發(fā)展、市場環(huán)境以及消費習慣變化等因素，也讓這三大業(yè)態(tài)各自占比發(fā)生變化，品牌多元化、細分化日趨明顯，需要零售地產市場參與各方給予充分關注�！�

　　優(yōu)質零售物業(yè)市場趨于分化 傳統(tǒng)項目業(yè)主需動態(tài)調整策略

　　雖然社會消費品零售總額增速喜人，但廣州優(yōu)質零售物業(yè)市場的“量”和“質”發(fā)展卻未能及時跟上。過去兩年，廣州優(yōu)質購物中心的新增供應落后于其他一線及新一線城市。更重要的是，消費的回暖并沒有帶動整個零售物業(yè)市場的恢復，市場分化加劇，不少老項目的空置率一路走高。

　　面對挑戰(zhàn)，部分業(yè)主開始調整各業(yè)態(tài)占比，積極引入更多的餐飲、娛樂、個人服務等租戶；從自身改造入手、創(chuàng)變求新，謀求迎合后疫情時代消費升級的需求。例如，某購物中心為了吸引一系列國際美妝品牌進駐，對整個樓層都進行了改造升級，力求在公共區(qū)域的設計裝修、燈光布置方面與品牌方的調性保持一致。相較而言，那些業(yè)態(tài)布局和租戶組合仍然以家庭消費為主、沒有深度把握消費新趨勢的項目，需視未來的市場發(fā)展，動態(tài)調整經營策略。

　　餐飲業(yè)態(tài)：咖啡茶飲擴張迅猛“酸菜魚”笑傲市場

　　“食在廣州”名不虛傳，廣州坐擁深厚的飲食文化，前有太二前傳、謝謝鍋等自帶流量的新創(chuàng)品牌在羊城開設首店，后有皮爺咖啡（Peet’s Coffee）、Tim Hortons、Machi Machi等茶飲咖啡品牌加速布局，不愧為眾所周知的“美食之都”。正因如此，即便在疫情下，餐飲業(yè)態(tài)仍然在廣州優(yōu)質購物中心中占比一直穩(wěn)定保持在33%左右。

　　不過，由于當地居民固有的餐飲習慣及外出就餐頻率相對較低，地方菜系的擴張勢頭并沒有全面蔓延至廣州。根據仲量聯(lián)行監(jiān)測的成交數據顯示，過去三年，地方菜系的租賃成交僅錄得近100筆，其中粵菜占比接近30%，川菜及湘菜則占比45%。值得一提的是，川菜及湘菜的絕大多數成交都來自于“酸菜魚”品類。分析這一現象的背后原因，“酸菜魚”品類菜肴易于單品化、供應鏈管理較為簡單，具有“萬店基因”的潛質，更容易布點；加之多家酸菜魚全國連鎖品牌源于廣州，因此在本地市場迅速擴張也就不足為奇了。

　　娛樂業(yè)態(tài)：“Z世代”引領體驗升級 網紅場景助力雙贏

　　仲量聯(lián)行的數據顯示，娛樂類業(yè)態(tài)在廣州優(yōu)質購物中心中的占比開始提升，于2021年達到15%左右。曾麗認為這與“95后”發(fā)展成為消費主力人群息息相關。習慣于互聯(lián)網消費，物質富足的Z世代年輕人引領消費體驗實現了從1.0（純購物消費），到2.0（一站式購物消費），到3.0（多元包容無界性消費）的跨越式發(fā)展。

　　因此，“更好出片、易于社交”的烘焙實驗室、VR體驗店、密室逃脫、射箭館等沉浸式、場景類、體驗類店鋪不斷涌現，其“流量擔當”的屬性也讓引入這些業(yè)態(tài)的購物中心成為了網紅打卡新地標，實現業(yè)主方與租戶的雙贏。值得注意的是，去年下半年“元宇宙”橫空出世，這一概念能否落地將成為邁向消費4.0（虛實融合消費）的關鍵。目前來看，已經有部分項目通過虛擬場景與現實交融為消費者創(chuàng)造獨特的購物體驗，加快向智慧零售轉型的步伐。

　　服裝業(yè)態(tài)：提升本地品牌資源和加大奢侈品集聚

　　2021年，服裝業(yè)態(tài)在廣州優(yōu)質購物中心的占比為29%，與往年基本一致。10年以來，服裝業(yè)態(tài)占比僅在2015年突增至接近50%的高峰。彼時的增長主要得益于快時尚產業(yè)2014年至2015年的大規(guī)模發(fā)展，而近兩三年來服飾業(yè)態(tài)整體進入瓶頸期，尤其是快時尚品牌的“低質量”與“同質化”比較嚴重，消費者的逐步遠離讓相關品牌陷入低坪效困境，并逐漸失去在購物中心的高議價力，業(yè)態(tài)占比自然出現下降。

　　與此同時，廣州“十四五”規(guī)劃綱要提出，要促進紡織服裝等傳統(tǒng)特色產業(yè)數字化轉型，旨在借助消費的拉動力，實現消費、產業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。此外，去年出臺的《廣州市加快培育建設國際消費中心城市實施方案》同樣提出要實施“尚品”工程，提升產自廣州的珠寶、皮包、服飾等產品的品牌知名度和影響力，構建全球消費資源集聚地。如此一來，更多的奢侈品品牌、本地新晉品牌、潮牌集合店等有望入駐廣州各大商圈，助力廣州培育時尚消費新場景。 最后，曾麗表示：“奢侈品牌全球范圍內調整布局和免稅店加速落地將是廣州零售地產市場所面臨的兩大機遇。隨著國際大牌持續(xù)在國內城市布局新店，廣州有望在現有天河路區(qū)域的基礎上，在其它區(qū)域內構建第二個重奢侈品商圈；而廣州國際消費中心城市的定位和多家奧特萊斯運營經驗，也為未來免稅店在羊城的落地帶來更多想象空間�！�

　　最后，曾麗表示：“奢侈品牌全球范圍內調整布局和免稅店加速落地將是廣州零售地產市場所面臨的兩大機遇。隨著國際大牌持續(xù)在國內城市布局新店，廣州有望在現有天河路區(qū)域的基礎上，在其它區(qū)域內構建第二個重奢侈品商圈；而廣州國際消費中心城市的定位和多家奧特萊斯運營經驗，也為未來免稅店在羊城的落地帶來更多想象空間�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc