2022年的“雙十一”于上周末正式收官。根據(jù)星圖數(shù)據(jù)發(fā)布的信息,在10月31日20點至11月11日24點期間,全網(wǎng)電商交易額累計達11,507億元,較2021年同比增長13.4%;其中綜合電商同比增長2.9%,直播電商銷售額猛增146.1%。這一銷售數(shù)據(jù)再一次凸顯出中國消費市場的韌性,以及由線上零售所驅(qū)動的高標倉市場的持續(xù)增長動能。
2022年第三季度,隨著常態(tài)化疫情防控措施的見效和經(jīng)濟活動的穩(wěn)步復蘇,國內(nèi)倉儲物流需求迎來強勁反彈。根據(jù)CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù),全國24個主要市場的高標倉凈吸納量合計達到164萬平方米,環(huán)比大幅上升63%。盡管本季新增供應集中入市令整體空置率水平升至16.3%,但我們看到廊坊、嘉興、常熟等供應放量的環(huán)一線城市的當季供應吸納比均超過70%,凸顯核心市場倉儲需求的爆發(fā)力。租金方面,本季全國平均高標倉租金指數(shù)保持平穩(wěn),其中一線城市繼續(xù)小幅增長0.3%;截止前三季度,一線城市租金指數(shù)已累計上升2.7%。
從近期相關行業(yè)運行指標的趨勢來看,我們預計四季度高標倉需求在持續(xù)反彈并創(chuàng)年內(nèi)新高,2022年全年24個主要城市高標倉凈吸納量有望達到580萬平方米。
網(wǎng)上零售加速增長,
電商模式迭代創(chuàng)造倉儲需求新增長點
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,7、8和9月實物商品網(wǎng)上零售額加速增長,分別同比上升10.1%、12.8%和14.5%。而根據(jù)今天最新公布的數(shù)據(jù),10月實物商品網(wǎng)上零售額同比增速進一步提升至22.1%,為2021年3月以來最快增速。
數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局,世邦魏理仕研究部,2022年11月
CBRE認為,電商年末大促的來臨疊加疫情防控背景下對供應鏈韌性要求的提升將顯著推升四季度電商相關的倉儲需求。以菜鳥供應鏈公布的“雙十一”大促保障方案為例,菜鳥聯(lián)合天貓儲備了400萬平方米的倉庫,包括疫情備份倉,支持商家在需要時緊急開倉入駐。而京東物流將繼續(xù)擴大預售前置規(guī)模,將數(shù)百萬量級SKU的商品前置到距離消費者最近的各級倉庫。
直播等新電商業(yè)務模式的迭代也為倉儲需求創(chuàng)造了新的增長點。東方甄選目前已經(jīng)在核心城市設立了7個自營產(chǎn)品倉庫,并計劃在北京、廣州、杭州、鄭州和成都五個城市建立20個倉庫為其自營產(chǎn)品提供面向全國的物流服務保障。
新能源汽車產(chǎn)銷兩旺,
制造業(yè)高標倉需求創(chuàng)新高
中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年三季度汽車制造物流總額和汽車物流量分別增長25%和30%以上,汽車物流需求快速恢復成為拉動制造業(yè)物流需求回升的重要動力。新能源汽車是當前汽車行業(yè)得以高速增長的重要引擎,今年前三季度國內(nèi)新能源車產(chǎn)量達到471.7萬輛,同比增長120%;銷量達到456.7萬輛,同比增長110%。
行業(yè)的高速發(fā)展催生了大量的倉儲需求。根據(jù)我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù),前三季度汽車及零部件企業(yè)的高標倉新租面積超過40萬平方米,較2021年全年值增長超過70%且創(chuàng)歷史新高。上海、廣州、重慶、天津、佛山、寧波、廊坊等汽車產(chǎn)業(yè)集聚城市均錄得大面積租賃。
數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2022年11月
中長期來看,
中國高標倉供需兩側(cè)具備巨大成長空間
隨著中國城鎮(zhèn)化和消費升級等結(jié)構(gòu)性趨勢的持續(xù)推進以及物流基礎設施體系的不斷改善,倉儲物流市場在供需兩端仍具備巨大的成長空間。
從供給端來看, 2021年中國的高標倉存量不足美國的六成,人均高標倉面積不足美國的15%;而與之相比,中國的電商銷售額為美國的1.4倍,貨物周轉(zhuǎn)量為美國的2.6倍左右。無論以高標倉總存量、滲透率還是人均面積指標來衡量,中國倉儲市場供給側(cè)擴容升級的潛力巨大。
數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2022年11月
從需求端來看,電商的持續(xù)增長將為高標倉市場提供源源不斷的動力。根據(jù)Euromonitor的預測,2022-2026年期間,中國的線上零售額[1]的年均復合增速將達到14%以上。CBRE的《全球電商展望報告》指出,每增加10億美元的電商銷售將產(chǎn)生約9.3萬平方米的高標倉需求,據(jù)此測算, 2022-2026年間的國內(nèi)高標倉新增需求預計將超過7,000萬平方米,需要通過自建和租賃的方式來共同去化。
1 不包含汽車及零部件銷售、C2C銷售、B2B銷售、文體娛樂相關票務銷售、旅游服務銷售。
物流資產(chǎn)仍是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的
優(yōu)先選擇之一
今年前三季度,全國倉儲物流大宗投資累計約140億元,基本與2021年同期相當,而在全部大宗交易額占比則達到創(chuàng)新高的9.3%。除了京津冀、長三角和大灣區(qū)三大沿海都市圈的投資機會繼續(xù)受到投資者重點關注之外,今年CBRE投資及資本市場部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團隊促成的成都和武漢近50萬平方米的高品質(zhì)物流資產(chǎn)包交易標志著中國倉儲物流領域投資正在開啟更廣闊的空間。
數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2022年11月
此外,中國央行今年以來的持續(xù)降息并由此與其他主要經(jīng)濟體形成的利率周期錯位令國內(nèi)物流資產(chǎn)的定價具備相對的吸引力。我們對亞太區(qū)主要市場物流設施資本化率和十年期國債收益率的分析顯示,目前中國一線城市高標倉的平均資本化率水平為4.9%,與十年期國債收益率的利差約220個基點,小于東京,但顯著高于其他主要市場。
數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2022年11月
展望2023年,國內(nèi)消費提振和生產(chǎn)活動的持續(xù)活躍將助力中國再次引領全球經(jīng)濟復蘇。根據(jù)CBRE預測,2023中國GDP增速將達到4.7%,較今年的3.2%明顯加速。在此推動下,倉儲物流需求料將進一步活躍,2023年主要城市的高標倉凈吸納量有望錄得20%以上的增長,同時空置率將見頂回落。租賃活動的持續(xù)反彈、供需兩端基本面的長期向好以及公募REIT等國家政策的支持將令中國物流資產(chǎn)繼續(xù)成為機構(gòu)投資者進行商業(yè)地產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇之一。
來 源:CBRE世邦魏理仕
編 輯:liuy