2020年已經(jīng)焦灼到一定程度的商業(yè)地產(chǎn)，本該繼續(xù)跟隨原有的市場(chǎng)、行政因素變化而進(jìn)化，但一場(chǎng)千年不遇、席卷全球的新冠肺炎意外爆發(fā)，讓商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)都受到了嚴(yán)重影響、甚至一度停擺。直到現(xiàn)在，國內(nèi)疫情雖已有效控制，但商業(yè)地產(chǎn)格局已發(fā)生重大改變，營商環(huán)境也更加復(fù)雜不定，此前市場(chǎng)關(guān)于“報(bào)復(fù)性消費(fèi)回歸說”的樂觀與勇氣也被殘酷的現(xiàn)實(shí)慢慢消解。
往往最惡劣的環(huán)境與低谷期也能蘊(yùn)育出最強(qiáng)的商業(yè)智慧。這一次，業(yè)界普遍將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值服務(wù)，認(rèn)為下半場(chǎng)存量商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代火拼的核心競爭優(yōu)勢(shì)即“服務(wù)”。然而，商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值服務(wù)不是說說而已，究竟現(xiàn)在所指的“服務(wù)”是什么、與以往人們對(duì)“服務(wù)”的認(rèn)知有那些變化？更先進(jìn)的服務(wù)價(jià)值評(píng)估體系標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該什么樣？未來新的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿維度究竟會(huì)如何？……
最重疫情對(duì)商業(yè)的影響有多大？
此次疫情初期，大部分人并沒有意識(shí)到這場(chǎng)疫情災(zāi)難的嚴(yán)重性。反映在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域即是，疫情初期甲乙雙方還能部分通過“減租、免租”等方式協(xié)商共度時(shí)艱；但隨著疫情反復(fù)且長時(shí)間持續(xù)，“減租、免租”的大義之舉只是杯水車薪——一方面并沒能讓更多的品牌/租戶免于資金鏈的斷裂而死，另一方面也無益于商業(yè)體自身的長期利益。
持續(xù)、惡劣的疫情讓商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的開局力度史無前例，2020年初也被稱作“商業(yè)地產(chǎn)的至暗時(shí)刻”：全國商業(yè)客流、營業(yè)額普遍腰斬甚至近乎顆粒無收，甚至近十年來連月有新增3萬平米及以上規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目的新開商業(yè)記錄在這一時(shí)期也被中斷。
近5年來，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資份額變化趨勢(shì)圖
另據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年春節(jié)期間至今年2月中下旬各大商業(yè)體開業(yè)情況大幅下降，全國商業(yè)中心的總體開業(yè)率僅在40%-50%之間；另據(jù)高力國際不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，同期有高達(dá)65%的業(yè)主認(rèn)為疫情造成商場(chǎng)客流下降85%或以上，除超市之外，多數(shù)商業(yè)在當(dāng)天下午5-7點(diǎn)即結(jié)束營業(yè)。甚至，部分城市的商戶開業(yè)需要政府嚴(yán)格審批。
即便過了半年之久，疫情影響商業(yè)體系的方方面面仍在繼續(xù)顯現(xiàn)、擴(kuò)散。相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表明，2020年上半年疫情對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊，實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)客流下降、營收銳減、租金承壓&租賃需求減弱，且下半年新開商業(yè)數(shù)量大幅減少且開始時(shí)間集中后延……商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)整體上呈現(xiàn)較大壓力。
2020年4月，典型購物中心部分業(yè)態(tài)開業(yè)情況對(duì)比
以今年4月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，實(shí)體商鋪出現(xiàn)明顯的“掉鋪”現(xiàn)象，高達(dá)78%的樣本購物中心表示“商鋪出租率有所下滑”，另有68%的樣本購物中心預(yù)期“未來3個(gè)月的商鋪出租率仍將會(huì)減少”……此現(xiàn)象也直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率將進(jìn)一步提高。
以上僅是今年商業(yè)地產(chǎn)大變局的縮影，疫情前的購物中心客流究竟流向了哪里？這里還必須看到疫情對(duì)消費(fèi)者習(xí)慣的強(qiáng)影響和強(qiáng)改變。
一方面，疫情嚴(yán)重影響宏觀經(jīng)濟(jì)，許多企業(yè)（尤其是下游企業(yè)）消失并伴隨失業(yè)，人們對(duì)非必需品消費(fèi)的支出刻意控制；另一方面，行政強(qiáng)干預(yù)實(shí)體商業(yè)禁止?fàn)I業(yè)，尤其是影院、KTV、健身房、實(shí)體書店、兒童娛樂與兒童教育等業(yè)態(tài)至今仍是未完全放開的“重災(zāi)區(qū)”，導(dǎo)致大部分消費(fèi)者也不得不被動(dòng)地集中到電商平臺(tái)消費(fèi)；此外，疫情倒逼商業(yè)實(shí)體、線下品牌店開拓線上銷售渠道——“直播帶貨”、“老板主播”、“外賣宅經(jīng)濟(jì)”……均成最火新零售，商家希望以此抵御部分未來可能發(fā)生的損失。
可見，2020年疫情的強(qiáng)催化，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)在短短不到半年的時(shí)間里的營商環(huán)境大變局，商業(yè)地產(chǎn)為應(yīng)變新的市場(chǎng)環(huán)境變化而采取的“新玩法”，究竟能不能挽救人氣和業(yè)績恢復(fù)，仍有待市場(chǎng)觀察。
“五星購物中心”評(píng)價(jià)體系有望引領(lǐng)商業(yè)未來
不破不立！
雖然疫情導(dǎo)致了市場(chǎng)惡化，甚至一度掩蓋商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭、空間與服務(wù)體驗(yàn)感弱以及電商平臺(tái)強(qiáng)勢(shì)崛起等由來已久的內(nèi)憂外患，最重要的是——要看到疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的促進(jìn)作用，善于在危急時(shí)刻探索有效自救的方式方法。
雖然不能重回疫情前水平，但商業(yè)地產(chǎn)正在努力復(fù)蘇。
年初至今，商業(yè)地產(chǎn)抱團(tuán)取暖的智力風(fēng)暴從未如此密集，業(yè)界人士也幾乎形成共識(shí)——決定商業(yè)地產(chǎn)下半場(chǎng)的一定是“價(jià)值服務(wù)能力”。這種“服務(wù)”早已不再局限于商家為顧客提供的“商品”、“售后”等簡單的零售服務(wù)，它涵蓋商業(yè)的方方面面，從空間硬件設(shè)計(jì)與體驗(yàn)、到商品、到售前售中售后全程的服務(wù)跟進(jìn)、再到互聯(lián)網(wǎng)或可以帶來的便捷消費(fèi)體驗(yàn)等等……
越是意識(shí)到“服務(wù)”的價(jià)值，越不能將“服務(wù)”簡單地掛在嘴邊，商業(yè)地產(chǎn)“服務(wù)價(jià)值”這種綜合性、專業(yè)的評(píng)價(jià)體系也應(yīng)該是有明確標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)的。
2019年，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)編制，并經(jīng)中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)審核通過的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)體系——《購物中心等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》正式對(duì)外發(fā)布。該標(biāo)準(zhǔn)由協(xié)會(huì)和業(yè)內(nèi)數(shù)十名資深專家共同聯(lián)手編寫，耗時(shí)三年完成，全部四個(gè)評(píng)價(jià)維度一共涉及超過3000多條專業(yè)內(nèi)容，來對(duì)購物中心的硬性和軟性指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。
中國首批“五星購物中心”產(chǎn)生
《購物中心等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》注重評(píng)價(jià)購物中心的綜合性能，對(duì)每一類別購物中心的綜合性能評(píng)價(jià)分為“必達(dá)項(xiàng)指標(biāo)”和“綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)”兩類，最終以評(píng)星級(jí)的形式對(duì)業(yè)內(nèi)外直觀彰顯商業(yè)品牌的體驗(yàn)度和信任度。其中，分類評(píng)價(jià)指標(biāo)為必達(dá)項(xiàng)。綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)則包括規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)、設(shè)備設(shè)施評(píng)價(jià)、運(yùn)營與服務(wù)評(píng)價(jià)、消費(fèi)體驗(yàn)評(píng)價(jià)四個(gè)分項(xiàng)。滿分為1000分，超過850分評(píng)選出的優(yōu)秀“五星購物中心”，也是真正代表著世界級(jí)水平的購物中心等級(jí)。
現(xiàn)在，已經(jīng)有越來越多的購物中心從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、硬件設(shè)施、運(yùn)營管理和消費(fèi)體驗(yàn)等維度進(jìn)行自評(píng)與提升。截至2020年5月，包括三里屯太古里、朝陽大悅城、北京金融街購物中心、上海興業(yè)太古匯、廣州太古匯、成都萬象城、深圳益田假日廣場(chǎng)、杭州湖濱銀泰in77……等37家行業(yè)代表項(xiàng)目獲得了“五星購物中心”殊榮。
來 源：樂居財(cái)經(jīng)
編 輯：chenhong
