2020年4月30日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點工作，標志著國內(nèi)公募REITs正式開閘。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)信托投資基金）是不動產(chǎn)證券化的重要手段，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集公眾投資者資金的信托基金，并由專門機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，其主要收益來源為租金收入及物業(yè)升值。

　　此次試點范圍并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)，因此有不少業(yè)內(nèi)人士呼吁將試點擴大至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，實現(xiàn)項目從開發(fā)到運營、最終資本化退出的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，以幫助商業(yè)地產(chǎn)走出困境重重的“后疫情時代”。

　　然而，REITs并不是解決商業(yè)地產(chǎn)退出的“萬能鑰匙”。以公募基建REITs試點為標尺，哪類商業(yè)地產(chǎn)項目能夠符合REITs的發(fā)行要求？

　　證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《試點工作通知》提出，只有產(chǎn)權(quán)清晰、投資回報良好和具備持續(xù)經(jīng)營能力的項目，才符合此次公募基建REITs試點的基本要求。

　　而對于商業(yè)地產(chǎn)而言，REITs投資邏輯成立需要兩大前提條件，即具有長期持有價值的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，以及良好的投資回報預(yù)期。

　　開發(fā)商想要借助REITs盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)資本化退出的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，主要從以下三個方面入手：

　　合理利用財務(wù)杠桿 構(gòu)建靈活穩(wěn)健的資本運作機制

　　項目前期開發(fā)和收購需要占用大量資金，西蒙集團采用高財務(wù)杠桿實現(xiàn)規(guī)模擴張，而凱德集團采取了“REPE+REITs”雙基金模式，有效解決了項目不同成長階段的資金問題。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)戰(zhàn)略和投資收益水平制定靈活穩(wěn)健的杠桿策略，有效控制取地和收購成本，以確保商業(yè)模式的可持續(xù)發(fā)展。

　　持續(xù)優(yōu)化存量運營效率 提升租金回報水平

　　提升租金回報率的核心是構(gòu)建資產(chǎn)運營增值能力，主要可從客群效率、業(yè)態(tài)效率和空間效率三方面入手，通過市場定位調(diào)整、業(yè)態(tài)組合優(yōu)化、增加可租賃面積、營銷活動創(chuàng)新和營運成本管控等手段，持續(xù)優(yōu)化項目運營效率，提升投資回報水平。

　　通過數(shù)字化等創(chuàng)新手段為項目釋放新動能

　　對于運營成熟的項目而言，通過品牌迭代等傳統(tǒng)手段提升運營效率的操作空間非常有限，開發(fā)商可考慮通過數(shù)字化等創(chuàng)新手段，系統(tǒng)性地優(yōu)化成本、運營效率和客戶體驗等核心問題，以數(shù)字化驅(qū)動項目效率提升，實現(xiàn)項目超額收益。

　　在中美貿(mào)易沖突和新冠疫情等諸多挑戰(zhàn)的宏觀背景下，推行以基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域為試點的公募REITs已成為本輪逆周期調(diào)節(jié)的重要抓手。雖然此次公募REITs試點并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)，但倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和數(shù)據(jù)中心（IDC）其實均屬于商業(yè)地產(chǎn)的廣義范疇，對未來商業(yè)地產(chǎn)放開REITs具有積極的信號意義。

　　對開發(fā)商而言，REITs并不是解決項目退出的“萬能鑰匙”，而是對其資產(chǎn)運營增值能力提出了更高的要求。開發(fā)商應(yīng)通過數(shù)字化等創(chuàng)新手段持續(xù)提升項目運營效率，打造更多具有長期持有價值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能真正吸引市場投資者的目光。

　　來源：RET睿意德

編輯：wangdc