4月30日晚，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著國內(nèi)基建REITs試點正式起步。

　　基建REITs將盤活存量資產(chǎn)，有望撬動萬億元直接投資，正蓄勢待發(fā)，但另一邊，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)REITs卻正遭遇租金和收益率下滑的尷尬局面。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)信托投資基金）最早即開始于房地產(chǎn)行業(yè)。從中國香港和新加坡已發(fā)行REITs的市值來看，購物中心及寫字樓這兩類傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)類別均占比較高，是REITs底層資產(chǎn)的重要組成部分。但這部分重要的底層資產(chǎn)正在遭遇嚴冬。

　　作為全球首只投資于國內(nèi)物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房產(chǎn)信托基金2019年每單位基金分派收益率只有5.14%，創(chuàng)下上市15年來新低。其2019年凈利潤同比下滑2.7％至9.4億元，業(yè)績發(fā)布之后，瑞信更是發(fā)布研究報告表明悲觀立場，將越秀房托基金的評級下調(diào)至“中性”。

　　租金下滑房屋空置

　　越秀房托每單位基金分派收益率為5.14%，創(chuàng)15年以來新低。

　　公開資料顯示，越秀房托旗下有8個商業(yè)地產(chǎn)項目，分別為廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心；上海越秀大廈；武漢物業(yè)及杭州維多利，全部位于一二線城市。

　　財報數(shù)據(jù)顯示，其物業(yè)的整體續(xù)租率從2018年的80%下降至2019年的73.6%。即便是往年續(xù)租率較高的國金中心，2019年也只有81%的續(xù)租率，同比減少6.2個百分點。

　　越秀房托出租率的下降不是單個現(xiàn)象。2019年市場機構世邦魏理仕就曾公開表示，經(jīng)歷近10年的高速發(fā)展，2019年商業(yè)地產(chǎn)進入全面調(diào)整階段，從一線城市到二線城市全線面臨供過于求的局面。商業(yè)地產(chǎn)全面從業(yè)主市場轉(zhuǎn)變成租戶市場。

　　而疫情的沖擊則加重了這一趨勢。自今年年初以來，國內(nèi)一二線城市寫字樓大量空置、租金下滑的消息充斥于各大新聞版面，即使在樓市火爆的深圳也是如此。國際房地產(chǎn)咨詢機構五大行之一第一太平戴維斯報告顯示，2020年深圳一季度寫字樓平均空置率達26.2%，全市平均租金下降至每平方米每月201.7元，租金指數(shù)環(huán)比下跌1.6%。

　　2020年一季度，一線城市都出現(xiàn)了寫字樓空置率升高和租金下滑的問題。房地產(chǎn)中介機構戴德梁行近期發(fā)布的報告顯示，一季度甲級寫字樓市場方面，北京、上海、深圳的空置率分別上升至13.8%、21.0%、24.6%，環(huán)比分別增加0.3、1.4、2.6個百分點。上海和深圳創(chuàng)下空置率新高，北京則為近十年來最高位。

　　空置率升高和租金下滑對越秀房托的收益率造成了較大影響。歷年財報顯示，自2005年上市以來，越秀房托每單位基金分派收益率最低為2010年的5.56%,最高為2008年的13.74%，2011年至2018年均保持在6%以上。2019年的5.14%是近15年以來的新低。

　　黑石停止收購SOHO中國商業(yè)地產(chǎn)前途晦暗未明

　　租金下降、空置率升高和疫情對于商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響。

　　加上去年底上市的招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（1503.HK）（招商房托），港交所有且僅有領展房產(chǎn)基金（00823）、冠君產(chǎn)業(yè)信托（02778）、匯賢產(chǎn)業(yè)信托（87001）等10只REITs，其中僅有6只包含內(nèi)地物業(yè)。

　　而目前國內(nèi)并沒有真正意義上的公募REITs，發(fā)行最多、最為廣泛的還是CMBS及類REITs產(chǎn)品。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場共發(fā)行81單產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達1550.8億元，產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模分別同比增長42.1%和36.3%。其中CMBS產(chǎn)品發(fā)行46單，類REITs產(chǎn)品發(fā)行23單，CMBN產(chǎn)品發(fā)行12單。

　　因此，租金下降、空置率升高和疫情對于商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響，也會直接影響到CMBS和類REITs產(chǎn)品的運行。

　　新世紀評級近期的一份報告就指出，對于CMBS和偏債型REITs產(chǎn)品而言，若商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流下滑較多，不足以支付優(yōu)先級的當期本息支出，將可能觸發(fā)相應的增信機制，如保證金劃撥、差額補足、義務回購等，商業(yè)物業(yè)運營壓力會轉(zhuǎn)化為增信主體的兌付壓力。

　　此外，商業(yè)物業(yè)的估值也可能會受到影響。如果疫情持續(xù)時間較長，商業(yè)地產(chǎn)的空置率和租金下滑難題遲遲得不到改善，就會影響到商業(yè)物業(yè)的估值，從而弱化對于優(yōu)先級證券的信用支持。

　　這一點從當前商業(yè)地產(chǎn)股的估值上也表現(xiàn)得較為明顯，潘石屹執(zhí)掌的SOHO中國就是一個典型的案例，其主要從事的就是辦公樓物業(yè)業(yè)務。財報顯示，2019年SOHO中國凈利潤下跌逾30%，平均出租率為90%，較2018年96%出現(xiàn)明顯下滑。

　　3月中旬，外媒路透社的消息稱，黑石集團正與SOHO中國進行私有化談判，交易價值40億美元。以SOHO中國3月9日的收盤價2.98港元/股計算，黑石給了兩倍的出價。5月初外媒再次釋出消息，黑石集團關于SOHO中國私有化的洽談暫停。受此影響，SOHO中國的股價在5月3日暴跌26%。而據(jù)外媒消息，導致兩家談判破裂的主要原因就是“前景充滿不確定性”。

　　值得注意的是，A股不少地產(chǎn)類的上市公司擁有可觀的投資性房地產(chǎn)，其中主要就是商業(yè)物業(yè)。而其利潤中也有相當一部分來自于這些物業(yè)的公允價值波動帶來的收益。一旦租金持續(xù)下滑帶來商業(yè)物業(yè)的估值下滑，這些公司的整體業(yè)績表現(xiàn)將會受到雙重打擊。

　　隨著基礎設施領域的公募REITs試點工作啟動，目前聚焦重點地區(qū)的大型基建項目：包括倉儲物流、交通設施、市政工程和污染治理等傳統(tǒng)基建補短板項目，同時鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎設施試點。

　　不少業(yè)內(nèi)人士希望由此延展到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)。但以目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的市場環(huán)境而言，要實現(xiàn)真正的商業(yè)地產(chǎn)REITs落地仍然任重道遠。

　　來源：英才雜志

編輯：wangdc