相對于福州住宅庫存的迅速下降，目前寫字樓仍然面臨存量大、銷售放緩、同類型產(chǎn)品競爭激烈的狀況。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，福州當(dāng)前可銷售存量去化周期高達(dá)161.4個月。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前福州寫字樓市場已經(jīng)進(jìn)入“存量時代”。
供大于求 短期內(nèi)相對過剩
寫字樓市場是一座城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。2012年以來，福州大量的寫字樓拔地而起，像IFC福州國際金融中心、福晟錢隆廣場、三迪聯(lián)邦中心、升龍環(huán)球中心、融僑中心，以及富力集團(tuán)等紛紛落地。目前福州呈現(xiàn)五四路傳統(tǒng)商務(wù)中心、閩江北CBD和金融街CBD三足鼎立的布局。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，福州寫字樓存量約為628.43萬㎡，共計(jì)129個項(xiàng)目，包含47個甲級寫字樓項(xiàng)目，41個乙級寫字樓項(xiàng)目，11個SOHO項(xiàng)目，30個其他項(xiàng)目。
在租賃成交中，來自金融、零售及貿(mào)易和專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)的需求強(qiáng)勁。雖然新增企業(yè)數(shù)量有限，但現(xiàn)有企業(yè)為升級辦公環(huán)境而從非甲級寫字樓物業(yè)搬遷至優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓物業(yè)之舉為數(shù)可觀。
業(yè)內(nèi)人士表示，近年來福州的中心城市地位越來越明顯，對周邊城市的輻射范圍越來越大，吸引了更多企業(yè)到福州設(shè)立區(qū)域總公司、經(jīng)濟(jì)總部。因此，在突破單一中心商務(wù)區(qū)的格局下，寫字樓在短期內(nèi)呈現(xiàn)相對過剩的狀態(tài)，長期來看，寫字樓市場將有新一輪爆發(fā)。
提升產(chǎn)品競爭力 從單一辦公向復(fù)合社區(qū)轉(zhuǎn)變
針對福州寫字樓市場進(jìn)入“存量時代”的情況，如何“引鳳筑巢”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加速寫字樓去化，也應(yīng)提高運(yùn)營水平，除了硬件維護(hù)，還應(yīng)在概念、推盤節(jié)奏、租戶把控、資源整合等方面下工夫。很多國內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到運(yùn)營的重要性，提供人性化服務(wù)，產(chǎn)品從“單一辦公”向“復(fù)合社區(qū)”轉(zhuǎn)變。
寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃前期，房企就應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上突出多樣化特色，跳出同質(zhì)競爭�！八^品質(zhì)戰(zhàn)，并不是全部追求高大上，而是針對目標(biāo)客群度身定制產(chǎn)品�！蓖瑫r，還可以通過引入“5G新時代”“物聯(lián)網(wǎng)科技變革”和“智能化樓宇”等寫字樓行業(yè)未來發(fā)展的新趨勢，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營制勝。
另一方面，寫字樓一般整層出售，投資門檻比較高。因此，寫字樓的產(chǎn)品劃分可以做小，打破整層出售的限制。
此外，調(diào)查顯示，一些精裝小面積辦公產(chǎn)品，或提供增值公區(qū)配套的項(xiàng)目，如增加會議室、配置食堂等，能獲得更多租戶青睞。
在存量加大，產(chǎn)品普遍同質(zhì)化的情況下，寫字樓業(yè)主除調(diào)低租金之外，更應(yīng)轉(zhuǎn)變運(yùn)營模式，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以適應(yīng)變化的市場需求。
來源：福州日報(bào)
編輯：wangdc
