在“715”新政出來(lái)之前，深圳的樓住宅市場(chǎng)市火得讓人焦慮。

　　尤其是二手房市場(chǎng)，僅僅6月份就破了萬(wàn)，是四年來(lái)首次單月成交量破萬(wàn)。上次“破萬(wàn)套”還是2016年3月份，彼時(shí)是近10年來(lái)深圳樓市最火爆的時(shí)期。新房市場(chǎng)上，“萬(wàn)人搖號(hào)”、“日光盤”、“喝茶費(fèi)”、“更名費(fèi)”各種亂象重現(xiàn)江湖，整個(gè)住宅市場(chǎng)確實(shí)火得“沒(méi)眼看了”。

　　有中原的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月份深圳投資客占比為35.62%，投資比例明顯高于全國(guó)大多數(shù)的城市。此次“715”新政對(duì)炒房投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊后，房票變得更少，投資性的購(gòu)房需求將大幅萎縮，高燒的深圳住宅市場(chǎng)或許進(jìn)入冷靜期。

　　相比住宅市場(chǎng)的供求緊張，深圳寫字樓市場(chǎng)則另一番景象：多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓空置率已達(dá)到25%以上，為歷史最高水平。優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的空置率已上升至6.6%。租金也連續(xù)下跌，連續(xù)跌了7個(gè)季度。

　　7月4日，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書兼高級(jí)副總裁譚華杰在參加一場(chǎng)座談會(huì)時(shí)，談到寫字樓的空置及租金環(huán)比下降的情況時(shí)表示：深圳未來(lái)三年新增寫字樓供應(yīng)量可以滿足未來(lái)25年的需求。

　　數(shù)據(jù)顯示在回暖

　　第一太平戴維斯最新的深圳甲級(jí)寫字樓數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，深圳企業(yè)已步入全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)的狀態(tài)。受新冠肺炎疫情影響，目前已知第一季度的深圳地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值分別錄得同比下降6.6%和1.8%，其中后者降幅較全國(guó)水平低3.4個(gè)百分點(diǎn)，昭示著深圳第三產(chǎn)業(yè)具備一定韌性。

　　同期，甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市步伐回速，增量市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)張。第二季度深圳新增供應(yīng)量共計(jì)約43萬(wàn)平方米。截至季末，市場(chǎng)總存量環(huán)比上升5.8%，至781.2萬(wàn)平方米。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇，受此前停工停產(chǎn)影響而滯后的需求開始集中釋放，需求主要源自于TMT及金融類企業(yè)，多例大宗租賃成交于季內(nèi)發(fā)生。第二季度，深圳凈吸納量環(huán)比大幅回升11.7倍，至17.1萬(wàn)平方米，上半年合計(jì)凈吸納量已超過(guò)去年同期水平。

　　仲量聯(lián)行的最新寫字樓報(bào)告也顯示，雖然大部分企業(yè)對(duì)短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，且中小企業(yè)縮減辦公面積甚至退租的現(xiàn)象仍有發(fā)生，但處于低位的市場(chǎng)租金為受疫情影響較小的企業(yè)提供了更多升級(jí)和搬遷的機(jī)會(huì)，二季度市場(chǎng)問(wèn)詢量和成交量均有回升。

　　抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的頭部企業(yè)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭，迎來(lái)了新的增長(zhǎng)機(jī)遇，企業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)支持強(qiáng)勁的擴(kuò)張和搬遷需求，大面積租賃交易較去年有所上升。值得一提的是，來(lái)自新經(jīng)濟(jì)總部企業(yè)的整合需求也成為當(dāng)下市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。

　　金融機(jī)構(gòu)對(duì)甲級(jí)辦公樓的需求仍較穩(wěn)健，疫情的爆發(fā)甚至加速了不少大型金融機(jī)構(gòu)的升級(jí)換代，開始將其理財(cái)部門和金融科技部門設(shè)為獨(dú)立法人主體，因此擴(kuò)張及新設(shè)立需求活躍。

　　不僅如此，由于金融開放政策的進(jìn)一步落實(shí)，外資金融機(jī)構(gòu)在深設(shè)立獨(dú)立法人企業(yè)的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。因此，租賃市場(chǎng)活躍度逐步回暖，深圳甲級(jí)辦公樓二季度凈吸納量錄得與去年同期水平相當(dāng)，上半年共約18萬(wàn)平方米。

　　供應(yīng)過(guò)量空置率可能增加

　　深圳部分在建項(xiàng)目交付時(shí)間推遲，甲級(jí)供應(yīng)入市放緩，上半年只有四座甲級(jí)辦公樓竣工，為市場(chǎng)新增約32萬(wàn)平方米供應(yīng)。由于供應(yīng)壓力暫時(shí)有所緩解，二季度深圳空置率相對(duì)一季度基本不變，仍保持在約26%的水平。

　　從第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管深圳甲級(jí)寫字樓需求顯著回升，但供應(yīng)節(jié)奏同步加快且供應(yīng)量已恢復(fù)至疫情前所預(yù)期。因此，過(guò)量供應(yīng)仍是市場(chǎng)最大隱憂，平均空置率環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，至28.1%。業(yè)主繼續(xù)推行各類優(yōu)惠舉措以促市場(chǎng)去化，深圳平均租金跌破200元關(guān)口——錄得人民幣每平方米每月193.5元，創(chuàng)下自2013年末起至今的新低值，租金指數(shù)環(huán)比下降3.1%。深圳租金及資本值齊跌，且后者跌幅略大于前者，投資收益率呈擴(kuò)大趨勢(shì)，為促進(jìn)交易達(dá)成提供了充分條件。

　　寫字樓租金繼續(xù)承壓，但租金跌幅在二季度收窄。在高空置壓力下，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以加速去化，其中以新供應(yīng)壓力最大的南山區(qū)跌幅最為顯著。甲級(jí)辦公樓租金下行，吸引了不少來(lái)自非甲級(jí)辦公樓租客的入駐，成本集約型升級(jí)漸成租賃市場(chǎng)主流。

　　雖然上半年甲級(jí)供應(yīng)入市放緩，但今年下半年仍有多棟甲級(jí)辦公樓扎堆竣工，總計(jì)約90萬(wàn)平方米供應(yīng)。盡管深圳市場(chǎng)租賃活躍度逐漸回暖，但大量新增供應(yīng)仍將進(jìn)一步推高全市空置率。供過(guò)于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀仍將持續(xù)， 預(yù)計(jì)租金仍會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降。

　　而第一太平戴維斯也認(rèn)為，2020年，盡管部分項(xiàng)目工程進(jìn)度因疫情而有所延誤，但深圳總體市場(chǎng)復(fù)工效率甚高，預(yù)計(jì)年內(nèi)仍將迎來(lái)供應(yīng)高峰——合計(jì)約139.0萬(wàn)平方米新增甲級(jí)寫字樓面積或于年內(nèi)交付。截至目前，預(yù)計(jì)有合計(jì)約83.4萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目于下半年陸續(xù)交付入市，供過(guò)于求的現(xiàn)象料將延續(xù)。

　　金融科技主導(dǎo)需求

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，疫情仍將為全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較多不確定性，但鑒于中國(guó)對(duì)疫情防控的出色表現(xiàn)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速修復(fù)，深圳辦公樓租賃市場(chǎng)需求也將進(jìn)一步轉(zhuǎn)好。

　　科技巨頭仍將保持穩(wěn)健的擴(kuò)張需求，業(yè)務(wù)受影響較小的企業(yè)也將抓住租金下調(diào)的機(jī)會(huì)升級(jí)辦公空間。此外，深圳市各大傳統(tǒng)基建項(xiàng)目的穩(wěn)步落地將支撐來(lái)自大型建筑工程企業(yè)穩(wěn)定的租賃需求，隨著新基建項(xiàng)目的落實(shí)推進(jìn)，預(yù)計(jì)在長(zhǎng)期也將刺激來(lái)自相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的辦公樓租賃需求。

　　第一太平戴維斯也認(rèn)為，TMT行業(yè)預(yù)計(jì)繼續(xù)是需求增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)者，尤其是行業(yè)中的龍頭企業(yè)。此外，金融業(yè)由于迎來(lái)新的大灣區(qū)利好政策，有望逐漸衍生新的租賃需求，但預(yù)計(jì)全市平均空置率仍將受新增供應(yīng)影響而結(jié)構(gòu)性上升。

　　深圳即將迎來(lái)經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，加之大灣區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，深圳的城市發(fā)展預(yù)計(jì)或獲得更充沛的政策支持，將繼續(xù)支撐投資市場(chǎng)熱度不減。

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編輯：wangdc