【民生調(diào)查局】

　　編者按：

　　這里是民生調(diào)查局，見人所未見，調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒關(guān)注的，調(diào)查你想看的、未看到的。

　　北京9月4日，長租公寓企業(yè)高管失聯(lián)，公司員工工作群被解散，租客交了房租卻無家可歸，房東的租金也沒有進賬。近日，這樣的情況在杭州、上海、重慶、成都等多地上演，長租公寓將成為地產(chǎn)圈的“P2P”？

　　長租公寓平臺頻現(xiàn)“跑路”

　　8月27日，有杭州的租客表示，剛在長租公寓友客交了2萬多元房租，中介就拿錢跑了。8月29日，杭州又一家長租公寓巢客“跑路”。同期，上海嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司(即嵐越公寓)在浦東的辦公室，也是人去樓空。

　　在成都，巢客遇家、連合之家等多個包租公司亦突然失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。據(jù)媒體報道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬人，涉及金額達3億元左右。

　　目前，至少還有包括適享、海瑪?shù)仍趦?nèi)的多家房屋租賃企業(yè)的創(chuàng)始人或主要負責(zé)人失聯(lián)，波及西南、華南、華東等多個省份城市，涉及數(shù)以萬計的房源的房東和租客。

　　為何會出現(xiàn)這種情況？

　　貝殼研究院高級分析師黃卉認為，核心原因是企業(yè)商業(yè)模式存在部分脆弱性以及靈活性差的問題。疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式的問題。

　　目前大部分長租公寓采取的都是包租模式，從業(yè)主處租賃房源，之后經(jīng)過裝修再出租給租客。

　　“裝修和運營需要較高的成本投入，所以租金成本高�！秉S卉說，“而且，通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。但在遭遇市場風(fēng)險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力�！�

　　“長租公寓企業(yè)理論上來講應(yīng)當(dāng)‘以出定收’”，黃卉認為，即根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平�！艾F(xiàn)實中，部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模，收房相對激進，但出租能力低導(dǎo)致房屋空置率較高，企業(yè)現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險�！�

　　多地協(xié)會緊急發(fā)風(fēng)險提示

　　面對長租公寓的“爆倉跑路”現(xiàn)象，上海、廣州、�？凇⒑戏�、成都等城市的相關(guān)地產(chǎn)協(xié)會近日紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示。

　　成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會除了在8月28日發(fā)布風(fēng)險提示外，還于近日表示將開展住房租賃企業(yè)專項排查工作。

　　“這些企業(yè)以住房租賃名義采取‘高進低出’(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、‘長收短付’(收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期)高風(fēng)險經(jīng)營模式開展詐騙行為，最終導(dǎo)致房東租金收不回來，租客房財兩空。”廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會稱，要謹慎選擇租賃企業(yè)！

　　房東、租客如何避免成冤大頭？

　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會提醒，房東、租客在委托經(jīng)營或租房過程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風(fēng)險。“房東將住房委托給公司時，對委托價格明顯高于市場租金水平的，要提高警惕；租客租賃住房時，對租金明顯低于市場租金水平的，要慎重�！�

　　廣州、�？凇⒑戏实鹊貐f(xié)會還建議，租客在簽訂租房合同時，使用住房租賃合同示范文本。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向中新網(wǎng)表示，多地協(xié)會的通報提示了一種風(fēng)險，即“租金的支付周期越長風(fēng)險越大”。

　　“這也是這兩年長租公寓中的一個新情況。部分長租公寓企業(yè)為了加快融資，往往要求租客支付周期長的租金，這是需要警惕的。后續(xù)租客應(yīng)對支付周期有足夠的重視和了解�！眹�(yán)躍進說。

　　“租客支付房租時，一般不超過3個月的支付周期，避免一次性支付較大額度房租，并向約定賬號支付房租�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會建議，租客承租房屋時，還要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補充協(xié)議等。

　　長租公寓會成地產(chǎn)“P2P”嗎？

　　長租公寓接連“跑路”讓一批租客、房東談“租”色變，進入低信任度階段。“類似下一個跑路的各種‘P2P’？”有網(wǎng)友問。

　　“2019年很多的長租公寓機構(gòu)鼓勵租客使用租金貸，運用低租金的模式提前收回租客一年的租金去擴張規(guī)模，存在的風(fēng)險很大，運營不下去就采用跑路的方式，確實很像P2P。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為。

　　劍指住房租賃市場秩序混亂的現(xiàn)象，2019年12月，住建部、國家發(fā)改委等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，對住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度等作出明確要求。

　　中新網(wǎng)注意到，2020年，多地已啟動資金監(jiān)管新舉措，進一步限制“二房東”們。

　　4月16日，南京市發(fā)布《關(guān)于落實住房租賃機構(gòu)租金托管制度的通知》及租賃機構(gòu)托管協(xié)議示范文本，要求南京市所有的住房租賃機構(gòu)建立租金托管制度。

　　南京規(guī)定，采用“高進低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃機構(gòu)，應(yīng)將在銀行設(shè)立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶，設(shè)立經(jīng)營規(guī)模相匹配的風(fēng)險保證金，并將相關(guān)租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶。

　　8月7日，西安發(fā)布《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實施意見(試行)》，明確從2020年10月1日起，住房租賃行業(yè)管理部門將對“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進行監(jiān)督。

　　8月13日，杭州也發(fā)布相關(guān)規(guī)定：9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應(yīng)將對應(yīng)房源的風(fēng)險防控金繳交到位；對存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險防控金30%，剩余風(fēng)險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行。

　　長租公寓還有沒有未來？

　　貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2020年上半年，長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊。同時，疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升。

　　再加上各地的風(fēng)險提示和監(jiān)管收緊，長租公寓還是門好生意嗎？

　　王小嬙認為，國內(nèi)的長租公寓運營還在起步階段，目前還未有一家機構(gòu)實現(xiàn)盈利，但通過幾年的摸索，機構(gòu)對運營的方向更加清晰，在政策的傾斜下，未來長租公寓仍有機會。

　　“長期看，長租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢不會變�！秉S卉也看好長租公寓的未來，她認為，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)的長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變。

　　“品質(zhì)居住是消費升級背景下的必然需求，也是消費者用腳投票的結(jié)果，這種市場需求的動力并未改變�！秉S卉表示，疫情會加速行業(yè)洗牌和進化，經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升。

　　“長租公寓要想持久運營下去，要加強自身運營，做好對租戶的保障，從而提高續(xù)租率，降低房源空置帶來的成本增加”，王小嬙表示，付款方式不應(yīng)該依賴金融手段，降低“租金貸”付款方式的占比，對長租公寓來說并不一定是壞事。

　　你租房嗎？未來會否選擇長租公寓？

來 源：中國新聞網(wǎng)  

    編 輯：liuy