近兩年，“城市有機(jī)更新”、“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造”、“既有建筑改造提升”等“熱點(diǎn)話(huà)題”，已經(jīng)從中央國(guó)家頂層政策架構(gòu)、政府主管部門(mén)布局試點(diǎn)全面推展、行業(yè)專(zhuān)家企業(yè)探索實(shí)踐，正逐步變成廣大百姓居民爭(zhēng)相熱議、城市面貌日新月異的現(xiàn)實(shí)。一項(xiàng)項(xiàng)不斷出臺(tái)的扶持政策、一組組深入民心的改造數(shù)據(jù)、一個(gè)個(gè)成功的優(yōu)秀案例和運(yùn)營(yíng)模式，無(wú)一不標(biāo)志著我國(guó)城市發(fā)展正從增量開(kāi)發(fā)大踏步邁入以“存量空間+業(yè)態(tài)置換+產(chǎn)業(yè)升級(jí)”為內(nèi)涵的城市更新全面推進(jìn)階段。

　　為更好地貫徹落實(shí)中共中央關(guān)于加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)程，讓城市環(huán)境更宜居，讓居民生活更美好，解決城市發(fā)展不平衡、不充分問(wèn)題等系列工作要求，促進(jìn)城市更新與既有建筑改造全行業(yè)有機(jī)聯(lián)動(dòng)和密切協(xié)作，日前，由中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)建研院”）、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合主辦，中國(guó)建研院、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)”）聯(lián)合承辦的主題為“凝聚行業(yè)力量，助力城市更新”的“第十二屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì)”成功舉辦。

　　舊改提速：國(guó)家構(gòu)筑頂層政策，“真金白銀”持續(xù)注入

　　李克強(qiáng)總理多次部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，要求順應(yīng)群眾期盼，加快改善老舊小區(qū)居住條件。

　　從近兩年的兩會(huì)《政府工作報(bào)告》、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)到近日國(guó)務(wù)院首次就城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造出臺(tái)專(zhuān)門(mén)文件——《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》），黨中央、國(guó)務(wù)院針對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造及城市更新高頻發(fā)聲，從頂層開(kāi)始構(gòu)建這一發(fā)展工程、民生工程的政策框架，要求按照決策部署全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要，從而推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、穩(wěn)投資，推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　　今年的《政府工作報(bào)告》明確提出，2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，中央預(yù)算內(nèi)投資安排543億元，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)翻番，中央預(yù)算內(nèi)投資安排翻番”的任務(wù)目標(biāo)�！吨笇�(dǎo)意見(jiàn)》提出，到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　自2013年至2019年，城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)完全投資超過(guò)10萬(wàn)億元，年均完成投資約1.4萬(wàn)億元，累計(jì)安排中央預(yù)算內(nèi)投資等中央補(bǔ)助資金1.4萬(wàn)億元，年均約2千億元。保障性安居工程建設(shè)在改善億人以上困難群眾居住條件的同時(shí)，對(duì)穩(wěn)定投資增長(zhǎng)、發(fā)揮投資關(guān)鍵作用起到了重要支撐作用。

　　“維度”升級(jí)：城市更新將進(jìn)入2.0時(shí)代

　　有效的城市更新，必須是空間、產(chǎn)業(yè)及業(yè)態(tài)的同步更新。隨著城市更新和既有建筑改造的逐步深入推進(jìn)，近年來(lái)，中國(guó)城市正從以“拆”為主、單棟點(diǎn)狀改造到以片區(qū)改造為主的城市更新“1.0版本”，過(guò)渡到以有機(jī)更新為主的“2.0版本”的探索階段。在此期間，城市更新從內(nèi)容的改造、傳承的重視、需求的滿(mǎn)足、方式的改變到趨勢(shì)的發(fā)展等，都進(jìn)入了更高的“維度”。

　　內(nèi)容更新。目前我國(guó)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)雙升級(jí)的發(fā)展階段，所以有效的城市更新必須是空間、產(chǎn)業(yè)及業(yè)態(tài)同步更新，這就意味著城市更新的內(nèi)容也要隨之更新。

　　傳承更新。新階段的城市更新，應(yīng)更加注重城市歷史的傳承和文脈的延續(xù)，在更新的同時(shí)帶給人們新的精神、文化、休閑體驗(yàn)，舊空間變成城市“新名片”。

　　需求更新。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造更新，內(nèi)容包括加裝電梯、增加停車(chē)位、更換管線(xiàn)、添加養(yǎng)老設(shè)施等，目標(biāo)都是滿(mǎn)足人們對(duì)居住產(chǎn)生的新需求。無(wú)論住宅還是其他建筑，城市內(nèi)的舊建筑客觀上都存在著與新時(shí)代、新需求相關(guān)的提升空間。

　　方式更新。城市更新和既有建筑改造應(yīng)采用先進(jìn)科技，將舊建筑與新功能、新形象有機(jī)地結(jié)合在一起，包括城市更新的融資方式不再是全靠政府資金（含賣(mài)地資金），而是通過(guò)引入股權(quán)基金和資產(chǎn)證券化的方式，有更多機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)。

　　趨勢(shì)更新。按照有機(jī)更新的理念，今后城市更新將呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)：主導(dǎo)者多元化，政企合作方式越來(lái)越多，可以更好地兼顧公共利益和商業(yè)利益，有利于資源優(yōu)化重組；內(nèi)涵多元化，既有建筑原用途轉(zhuǎn)換的更新，以及在建筑原用途不變基礎(chǔ)上的功能提升；外延多元化，既有單體建筑的更新，也有社區(qū)、片區(qū)的更新，主要是歷史街區(qū)改造、文化創(chuàng)意園區(qū)等。

　　蓄勢(shì)待發(fā)：凝聚行業(yè)力量，助力城市更新

　　城市更新和既有建筑改造作為城市建設(shè)發(fā)展的新趨勢(shì)和新動(dòng)能，在過(guò)程中無(wú)疑將面對(duì)政策瓶頸和規(guī)劃制約，面對(duì)舊改政策機(jī)制和標(biāo)準(zhǔn)體系的“缺席”，城市政府在“騰籠換鳳”、盤(pán)活存量空間、“喚醒”低效用地的實(shí)踐中，如何找到“賦能”、“重構(gòu)”及“逆轉(zhuǎn)”的支點(diǎn)，走出一條“內(nèi)涵集約”式發(fā)展的城市有機(jī)更新之路？鎖定“城市運(yùn)營(yíng)商”目標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)，如何在協(xié)會(huì)平臺(tái)上利用資源疊加及跨界優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)？如何找到突破機(jī)制瓶頸切入點(diǎn)、找到優(yōu)質(zhì)資源附加值增長(zhǎng)的解決之道？如何在保護(hù)與更新中找到平衡點(diǎn)，讓歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)在得到有機(jī)保護(hù)的同時(shí)，喚醒空間新活力，提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力？如何在更新改造中建立多元化的共建共治共享模式？這些都是在城市更新領(lǐng)域不斷“耕耘”和探索中的城市政府和行業(yè)企業(yè)需要面對(duì)并回答的課題，也因此成為秉持一貫宗旨的歷屆大會(huì)及“第十二屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì)”關(guān)注和探討的焦點(diǎn)。

　　在大會(huì)主論壇及平行舉辦的“后疫情時(shí)代的城市更新”、“老舊小區(qū)綜合改造”、“歷史文化名城保護(hù)與城市更新發(fā)展”、“老舊小區(qū)加裝電梯”、“美化更新與功能提升”、“建筑修繕”六大主題分論壇上，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及行業(yè)專(zhuān)家、優(yōu)秀企業(yè)家代表等，全面梳理城市更新和既有建筑改造的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)，解讀最新政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；試圖為正在探索城市有機(jī)更新和既有建筑綜合改造的城市政府和運(yùn)營(yíng)企業(yè)，尋求出更適用的政策依據(jù)、更靈活前瞻的城市規(guī)劃和更具推廣價(jià)值的優(yōu)秀案例、商業(yè)支撐模式等；并且深入交流探討了城市更新和既有建筑改造路徑，以期引導(dǎo)市場(chǎng)各方深度參與改造項(xiàng)目，為社會(huì)資本“加盟”城市更新領(lǐng)域拓展更多投融資及回報(bào)渠道，促進(jìn)全行業(yè)的有機(jī)聯(lián)動(dòng)和密切協(xié)作，將城市更新改造向縱深推進(jìn)。

　　舊改非“獨(dú)角戲”：政策鼓勵(lì)社會(huì)資本“加盟”

　　實(shí)踐表明，社會(huì)力量在城市更新和既有建筑改造中的作用是毋庸置疑且不可或缺的，但更新改造項(xiàng)目投入資金集中、成本大且資金回收周期長(zhǎng)的“無(wú)情現(xiàn)實(shí)”，讓很多社會(huì)資本和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)主體“望而卻步”。如何打消社會(huì)力量和社會(huì)資本的投資顧慮，建立穩(wěn)固的投融資回報(bào)機(jī)制，更好地推動(dòng)社會(huì)力量持續(xù)參與到老舊小區(qū)改造中？

　　專(zhuān)家表示，在引入社會(huì)資本方面，各地方應(yīng)建立存量資源整合利用機(jī)制，對(duì)加裝電梯、養(yǎng)老、托育、停車(chē)、便民市場(chǎng)等有一定盈利的改造內(nèi)容，通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量投資參與各類(lèi)需改造設(shè)施的設(shè)計(jì)、改造和運(yùn)營(yíng)。

　　思想交匯：大咖云集奉獻(xiàn)學(xué)術(shù)“盛宴”

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)委員齊驥將既有建筑改造分為“面子”、“里子”和“院子”。他提出，現(xiàn)階段，不僅要繼續(xù)做好“面子”的改造，更要做好“里子”和“院子”的改造。抓緊梳理集成近些年在既有建筑改造方面取得的科研成果，使其盡快轉(zhuǎn)化為可為工程服務(wù)的實(shí)用技術(shù)。完善和形成系統(tǒng)性的既有建筑改造標(biāo)準(zhǔn)體系。他表示，如果將大批有針對(duì)性的團(tuán)體小標(biāo)準(zhǔn)編制成功，就會(huì)匯成既有建筑和老舊小區(qū)改造的“標(biāo)準(zhǔn)大全”。

　　曾多年參與東西德舊城改造、有著豐富理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)工程院院士、同濟(jì)大學(xué)副校長(zhǎng)吳志強(qiáng)表示，舊改不應(yīng)該單棟進(jìn)行，而應(yīng)該成片規(guī)劃展開(kāi)；同時(shí)舊改應(yīng)該把握“由內(nèi)而外”的原則，重視基礎(chǔ)設(shè)施到節(jié)能減排的改造提升。同時(shí)他呼吁中國(guó)的行業(yè)專(zhuān)家和設(shè)計(jì)師、工程師等應(yīng)該采取9010工作模式，用90%的時(shí)間做職業(yè)內(nèi)的事情，另外拿出10%的時(shí)間深入定點(diǎn)到一個(gè)社區(qū)，無(wú)償為社區(qū)服務(wù)。如此，設(shè)計(jì)師生活、生命、技術(shù)就會(huì)變得更有價(jià)值和意義。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京天鴻控股（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)柴志坤表示，城市更新是城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要途徑。首先，城市更新是在存量中求增量，從而實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)涵式發(fā)展；第二，城市更新是在傳承中求變革，從而實(shí)現(xiàn)城市功能環(huán)境全面提升；第三，城市更新是在創(chuàng)新中求效益，可以實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。城市更新不但要解決以前遺留的問(wèn)題，更要為未來(lái)發(fā)展留下空間。

　　城市更新分會(huì)：致力城市“耕心”“耕深”“耕活”

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)一直致力于推動(dòng)城市更新和既有建筑改造工作的“耕心”“耕深”“耕活”。

　　城市更新分會(huì)吸納了來(lái)自政府、社會(huì)團(tuán)體，企事業(yè)單位等各行各業(yè)的眾多行業(yè)專(zhuān)家組建起專(zhuān)家智庫(kù)，為持續(xù)推動(dòng)我國(guó)城市更新和既有建筑綜合改造進(jìn)程貢獻(xiàn)智慧力量。由相應(yīng)副會(huì)長(zhǎng)牽頭，逐步建立起十余個(gè)專(zhuān)項(xiàng)工作組，開(kāi)展橫向交流，縱向合作。為助力疫后老舊小區(qū)改造進(jìn)程，城市更新分會(huì)聯(lián)合相關(guān)單位特別組織了“老舊小區(qū)綜合改造線(xiàn)上系列培訓(xùn)課程”，社會(huì)反響強(qiáng)烈。

　　這是一個(gè)打破隔閡壁壘、聯(lián)通組織產(chǎn)業(yè)的時(shí)代，更是一個(gè)共生共贏的時(shí)代。城市更新和既有建筑改造分會(huì)將以“賦能城市·永續(xù)美好”為己任，在共生的思考下、共贏的前提下，把城市更新的標(biāo)準(zhǔn)、人才、科技、智庫(kù)、平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)IP有機(jī)結(jié)合在一起，助推城市更新和既有建筑改造工作更上層樓。

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