4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。
疫情大背景下，“三舊”改造既是發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也是穩(wěn)就業(yè)、擴(kuò)內(nèi)需的民生工程，省、市、區(qū)各級(jí)政府高度重視。以富力集團(tuán)運(yùn)營的筆村項(xiàng)目為例，據(jù)了解，從去年進(jìn)入簽約拆遷階段以來，該項(xiàng)目在政府主導(dǎo)下，通過“百日沖刺”、“百日決戰(zhàn)”等集中簽約、拆遷行動(dòng)，短短一年的時(shí)間簽約率就超過93%，拆除率超過80%。
筆村項(xiàng)目公司總經(jīng)理張雷談到，經(jīng)歷十年的探索，目前城市更新已從最開始的“摸著石頭過河”逐漸進(jìn)入了“成熟期”，必然將成為盤活存量建設(shè)用地的主要手段。在不久的未來，三舊改造市場將成為專業(yè)化程度最高的細(xì)化領(lǐng)域，專業(yè)能力過硬的企業(yè)能脫穎而出。
93%簽約率背后
2019年3月，富力集團(tuán)正式啟動(dòng)與筆村村民簽訂拆遷協(xié)議工作，10月，村民簽約率超過80%；11月，村民簽約率超過90%。截至2020年4月14日，村民簽約率超過93%，短短一年多的時(shí)間，便實(shí)現(xiàn)了其他舊村改造項(xiàng)目可能兩年、甚至更長時(shí)間才能完成的目標(biāo)。
“舊改項(xiàng)目的簽約過程是所有環(huán)節(jié)里最難最耗時(shí)的，但筆村項(xiàng)目有很多先行條件，而且富力集團(tuán)提出的方案都從村民角度出發(fā)，簽約進(jìn)度非常快�！� 據(jù)筆村項(xiàng)目公司總經(jīng)理張雷介紹，筆村自2010年開始，在村內(nèi)進(jìn)行嚴(yán)格控違，并通過集資完成兩條主干道路的鋪設(shè)。通過這些，村民切身體會(huì)到道路改造后帶來的便利，對(duì)舊改方案有了充足的心理準(zhǔn)備。
其次，富力集團(tuán)提出的“留、改、拆”三步曲，照顧了村民的各項(xiàng)訴求。資料顯示，筆村始建于南宋度宗元年，以朱姓為大姓，宗族觀念強(qiáng)。為保留朱姓歷史遺跡，筆村舊改方案在61.25公頃的改造范圍內(nèi)設(shè)立了面積約2.5公頃的歷史文化保護(hù)區(qū)，“留”下了村民的14座祠堂以及1座玄帝廟。
目前，村民出租自有房屋約按8-10元/平方米，附近新樓盤則達(dá)30元/平方米。富力采用簽約即拆的措施，村內(nèi)建筑拆除率已達(dá)到80%。改造后的筆村改造范圍內(nèi)將增加近100萬㎡的建筑面積，配套設(shè)施增加了近6倍，綠地率提升至30%。其中就包括1所九年一貫制學(xué)校、1所小學(xué)、1所中學(xué)、四所幼兒園以及兩個(gè)體育公園。同時(shí)，通過集體物業(yè)設(shè)施的建設(shè)，為村集體提供長期經(jīng)營的物業(yè)，提高村民集體分紅。
方案落定，舊改期間“村民去哪兒”是不少舊改項(xiàng)目頭大的問題。富力走訪調(diào)研了筆村周邊的出租房源信息，在動(dòng)遷談判過程中，向村民反饋周邊出租房源的信息，村民輕松就可完成短距離搬遷。為解決年輕人的后顧之憂，富力在筆村建造了老人臨時(shí)安置區(qū)，免費(fèi)提供共200多個(gè)床位供70歲以上的老人在村內(nèi)臨時(shí)居住。
“年紀(jì)大了，住出租屋房東會(huì)有顧忌。且他們都是土生土長的筆村人，要他們直接搬走也不習(xí)慣。這樣和街里街坊住一起，每天起來和十幾年的鄰居聊聊天，日子很愜意的。”一位居住在臨時(shí)安置區(qū)的老人說道。
搶食舊改大蛋糕
近年來，政府對(duì)于土地市場的政策導(dǎo)向非常明確，一方面要嚴(yán)守18億畝耕地不動(dòng)搖，原則上不再新增特大中心城區(qū)的建設(shè)用地，另一方面指出要因地制宜推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化土地存量供給，城市更新已經(jīng)成為盤活存量建設(shè)用地最重要的手段之一。一個(gè)明顯的趨勢是，眾多房企加入爭奪城市更新大蛋糕的隊(duì)伍。
與高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)不同，舊改周期長、瑣事多，且?guī)в袧庥舻谋就撂厣瑢?duì)項(xiàng)目方的專業(yè)能力要求極高，特別是對(duì)項(xiàng)目改造經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)、資金實(shí)力、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地能力等均需要有非常強(qiáng)大的底蘊(yùn)和實(shí)力。此前，“三舊”在操作模式上是空白的，“怎么改”、“怎么拆”、“怎么建”是困擾企業(yè)和政府的頭痛問題。過去的很多舊改項(xiàng)目，可以說都是在“嘗試”，通過實(shí)踐摸索出更新改造的操作模式。
筆村項(xiàng)目公司總經(jīng)理張雷向記者表示，富力在實(shí)踐中，已經(jīng)形成了一整套較為成熟的“三舊”改造的操作模式。在未來，擁有豐富“舊改”操作經(jīng)驗(yàn)和成熟操作模式的企業(yè)將成為市場的主流，將承擔(dān)起協(xié)助政府推進(jìn)“三舊”改造事業(yè)的強(qiáng)大推動(dòng)力。
資料顯示，富力成立于1994年，第一個(gè)項(xiàng)目就是嘉邦化工廠改造計(jì)劃。至2001年末，富力在廣州完成舊改項(xiàng)目達(dá)10個(gè)，總開發(fā)建筑面積超250萬平方米。近10年，富力在廣州完成了“楊箕村”、“獵德村”等標(biāo)桿項(xiàng)目，目前正在推進(jìn)“陳田村”、“筆村”等舊村改造項(xiàng)目。
2019年，富力集團(tuán)確立城市更新為集團(tuán)層面核心業(yè)務(wù)，并于同年4月成立富力城市更新集團(tuán)。截至目前，富力集團(tuán)在全國參與超70個(gè)城市更新項(xiàng)目,規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平米，重點(diǎn)聚焦廣州、太原、天津、鄭州、西安、佛山、珠海等城市。富力城市更新集團(tuán)是廣州市內(nèi)舊村改造實(shí)施項(xiàng)目最多，最具經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)之一。
“目前，在廣州，特別是舊村改造領(lǐng)域，仍然處于大浪淘沙的階段，預(yù)計(jì)在不久的未來，三舊改造市場將成為專業(yè)化程度最高的細(xì)化領(lǐng)域�！痹撠�(fù)責(zé)人說道。
來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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