位于廣州琶洲CBD的寫字樓項(xiàng)目--星河灣中心已于近期正式投入使用。
這棟高259.5米的超甲級(jí)寫字樓，由美國SOM建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，項(xiàng)目占地面積約1.18萬平方米，總建筑面積12.11萬平方米，提供總共46層的辦公空間。
值得注意的是，星河灣中心是星河灣集團(tuán)旗下首座落成的商業(yè)樓宇。
星河灣集團(tuán)過去一直被視為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“豪宅專家”，長期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域，對(duì)其他業(yè)務(wù)的關(guān)注較少。
或出于改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的需要，“進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)”曾一度被星河灣重視，但后續(xù)相關(guān)進(jìn)展緩慢，不過目前亦結(jié)出了果實(shí)。
資料顯示，星河灣中心的歷史最早可以追溯到2011年，彼時(shí)出人意料地斥資4.99億元將海珠區(qū)新港東路以北琶洲大道以南AH040215商業(yè)金融業(yè)用地收入囊中。
拿下琶洲商業(yè)地塊后，市場猜測星河灣是否由此為起點(diǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，從而改變過去秉持的產(chǎn)品模式和豪宅開發(fā)商的定位。
但當(dāng)時(shí)星河灣管理層似乎并沒有這方面的心思。據(jù)媒體報(bào)道，星河灣相關(guān)人士在回應(yīng)事件時(shí)表示，此次琶洲拿地是星河灣正常發(fā)展的需要，計(jì)劃將用于建設(shè)集團(tuán)總部。
在此之前，星河灣一直在廣州星河灣酒店內(nèi)部辦公。
似乎并未最終定決心開拓商業(yè)地產(chǎn)板塊，星河灣中心在拿地5年內(nèi)一直未提上工作日程。
星河灣集團(tuán)過去給人們的傳統(tǒng)印象是項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏較保守，成立將近30年時(shí)間，僅入市了約18個(gè)樓盤，只是該公司過去也并未發(fā)生過囤地的先例。
“公司要理性地看清趨勢……既要各產(chǎn)業(yè)一馬當(dāng)先，更要注重多產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。”星河灣在2016年伊始選擇重提商業(yè)計(jì)劃，當(dāng)年對(duì)外公布的年度核心戰(zhàn)略之一，就是“將在廣州琶洲電商總部建設(shè)一個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目”。
此時(shí)琶洲對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性快速提高，當(dāng)?shù)卣猩滩块T剛剛在2015年內(nèi)集中引進(jìn)騰訊、阿里巴巴、唯品會(huì)、小米等互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)入駐，建設(shè)地區(qū)總部。
順應(yīng)時(shí)勢，星河灣集團(tuán)在2016年2月宣布與廣州工商聯(lián)盟投資有限公司等18家企業(yè)組成聯(lián)合體，以21.5億元競得海珠區(qū)琶洲西區(qū)AH040163商業(yè)地塊。該地塊計(jì)劃開發(fā)為廣商中心大廈項(xiàng)目，它是一棟規(guī)劃高度達(dá)376米的寫字樓。
同年6月，擱置達(dá)5年的星河灣中心項(xiàng)目宣告破土動(dòng)工。
截至目前，星河灣中心已經(jīng)落地。另根據(jù)2022年11月消息，目前廣商中心大廈塔樓核心筒已經(jīng)建設(shè)至300米附近。
這兩棟超甲級(jí)寫字樓將共同構(gòu)成星河灣集團(tuán)商業(yè)板塊最重要的組成部分。
除此之外，星河灣商業(yè)主要著眼于服務(wù)旗下豪宅項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)，例如一些配套的社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街、酒店、會(huì)所等。
此時(shí)星河灣中心投入使用，不失為星河灣在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資的一次里程碑動(dòng)作。
但另一方面，星河灣中心甫一入市就需要面對(duì)比較艱難的市況。雖然絕大部分面積均將作為星河灣集團(tuán)總部使用，不過據(jù)悉該項(xiàng)目還剩余5.5萬平方米面積需要招租。
琶洲特別是琶洲總部經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的國際城市中央商務(wù)核心區(qū)，是廣州寫字樓市場過去幾年和未來幾年形成供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。
根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報(bào)告，2022年三季度廣州預(yù)計(jì)會(huì)有7個(gè)新寫字樓項(xiàng)目入市，它們均位于琶洲區(qū)域。
由于過去幾年新增供應(yīng)和吸納，形成了比較良好的平衡。疫情三年就算遭受了沖擊，廣州寫字樓市場與其余幾個(gè)一線城市相比，一直保持最低的空置率。
不過如果將觀察對(duì)象放在琶洲，就會(huì)發(fā)現(xiàn)情況可能會(huì)嚴(yán)峻一些。
來自戴德梁行廣州寫字樓市場第三季度報(bào)告，琶洲甲級(jí)寫字樓存量為152.73萬平方米，空置率達(dá)19.8%。同一時(shí)期，廣州甲級(jí)寫字樓整體的空置率僅12.9%。而按照第一太平戴維斯的最新報(bào)告，這一數(shù)據(jù)已升至16.3%。
琶洲空置率是全市重點(diǎn)商圈中幾乎最高，但租金要比體育中心和珠江新城區(qū)域更低，2022年第三季度顯示為144.81元/平方米/月。
另據(jù)戴德梁行近期發(fā)布的2022年廣州房地產(chǎn)市場回顧及展望報(bào)告，預(yù)計(jì)在2023年，廣州甲級(jí)寫字樓市場超過八成的新項(xiàng)目供應(yīng)位于琶洲商務(wù)區(qū)，規(guī)模將突破600萬平方米。
星河灣中心無疑要面對(duì)激烈的競爭。
但好消息是，最新數(shù)據(jù)顯示，廣州寫字樓市場在第四季度凈吸納量已成功由負(fù)轉(zhuǎn)正至3.9萬平方米。
隨著未來一段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，需求有望逐漸恢復(fù)。
來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：jinbao
