1月10日，房地產(chǎn)咨詢機構發(fā)布了2022年第四季度上海房地產(chǎn)市場報告。

　　報告顯示，辦公樓市場方面，2022年第四季度上海市場整體的租賃需求仍顯謹慎，但金融、專業(yè)服務等傳統(tǒng)行業(yè)以及生命科學和新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)保持韌性。零售物業(yè)市場方面，短期內(nèi)購物中心整體客流量受到顯著影響，但四季度仍有部分業(yè)態(tài)需求保持穩(wěn)健。物流地產(chǎn)市場仍保持韌性，租金增幅雖有放緩但租金水平仍保持上升態(tài)勢。住宅市場方面，項目表現(xiàn)分化加劇；高端一手價格小幅上漲。長租公寓方面，租賃需求保持穩(wěn)健，項目供應呈現(xiàn)規(guī)�；�、社區(qū)化和品質(zhì)化特點。投資市場方面，辦公物業(yè)在成交資產(chǎn)類型中仍占主導位置，此外長租公寓受到追捧。

　　上海辦公樓市場放緩，四季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，2022年全年共計錄得52.4萬平方米。許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態(tài)度。中央商務區(qū)全年凈吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務區(qū)吸納量錄得50.7萬平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事黃臻表示，“大部分甲級辦公樓租賃需求來自內(nèi)資企業(yè)以及金融、專業(yè)服務和科技新媒體行業(yè)，與此同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴租機會�！�

　　展望2023年，辦公樓市場將蓄勢復蘇，二季度后回暖信號有望顯著增強。傳統(tǒng)甲級辦公樓需求中，其辦公需求有望進一步釋放。外商獨資公募獲批開業(yè)以及WOFE牌照跟進發(fā)放等金融開放政策的持續(xù)落地，為外資金融公司展現(xiàn)更多機會。新興產(chǎn)業(yè)（能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學等）在甲級辦公樓中的占比在2023年有望繼續(xù)提升。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，四季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得4.8萬平方米，2022年全年共計錄得26.9萬平方米。大部分租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，致使其決策周期延長。新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)活躍，繼續(xù)引領上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的租賃需求。例如，博世未來智能駕駛與控制（上海）研發(fā)中心在金橋智立方租賃了11000平方米的面積。新增供應方面，四季度共有五個項目竣工交付，總建筑面積錄得29.1萬平方米。較大的供應量使得上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率上升至12.6%�？紤]到租戶較為謹慎的態(tài)度，業(yè)主預期有所調(diào)整，四季度整體租金小幅下降0.2%，基本維持在4.6元每平方米每天的水平。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)全年租金表現(xiàn)保持平穩(wěn)，小幅上漲0.8%。

　　零售物業(yè)方面，上海零售市場繼續(xù)承壓。盡管需求整體放緩，部分業(yè)態(tài)仍保持韌性并貢獻了部分新租賃面積。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示，“四季度的新增租賃主要來自奢侈品、護膚和香水品牌、運動戶外服飾及裝備、新能源汽車展廳、寵物服務等業(yè)態(tài)。此外，價格具有競爭力的快餐和烘培品牌租賃需求也較為活躍�！�

　　四季度核心商圈有2個項目入市-張園（西區(qū)）和MOHO，共交付10萬平方米。2022全年核心商圈有4個項目入市，共計15.9萬平方米。由于非核心商圈大量供應推遲至2023年，空置率和租金將繼續(xù)承壓。展望2023年，新興新能源汽車品牌、國內(nèi)外護膚品牌、本土服飾品牌以及戶外運動品牌等業(yè)態(tài)將引領核心商圈的租賃需求復蘇。

　　物流地產(chǎn)方面，2022年第四季度上海物流地產(chǎn)租賃活動保持穩(wěn)定，凈吸納量錄得10.2萬平方米，全年上海物流地產(chǎn)凈吸納量為33.7萬平方米。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部資深董事黃暉表示，“盡管2022年整體經(jīng)濟活動受到影響，使得凈吸納量與2021年的歷年最高水平相比出現(xiàn)回落，但整體物流地產(chǎn)仍展現(xiàn)出韌性。”四季度租賃活動主要由第三方物流租戶的擴租主導。例如，一家本地第三方物流企業(yè)在松江子市場租賃了6000平方米面積，同時，多家第三方物流企業(yè)也在奉賢子市場租賃了總計超過1萬平方米的面積。上海物流地產(chǎn)整體空置率也因此由9.8%下降至9.6%。

　　2023年將有總體量接近66萬平方米的6個新項目交付入市，這些新增供應將分布于青浦、松江和金山等子市場，預計物流地產(chǎn)的租賃需求也將出現(xiàn)復蘇。

　　住宅市場方面，受上海整體樓市政策維持緊縮影響，四季度住宅市場成交勢頭降溫明顯。一手商品住宅成交量僅錄得266萬平方米，環(huán)比下降27.5%。2022年全年一手商品住宅共計成交1027萬平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。高端市場方面，不同項目之間的成交表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢。地處優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)住宅項目需求保持旺盛，但其他項目則出現(xiàn)了認購率下降和去化速度放緩的情況。2022年四季度共錄得1050套一手高端商品住宅成交，環(huán)比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計成交4090套，同比增長26.0%。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“預計住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩(wěn)步復蘇�！币皇址肯迌r有望延續(xù)小幅松動，短期內(nèi)高端一手價格將繼續(xù)迎來小幅增長。但高端二手價格在2023年上半年可能進一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢復正常生產(chǎn)生活秩序、置業(yè)信心回暖后止跌企穩(wěn)。

　　長租公寓市場方面，2022年國家繼續(xù)加大對長租公寓市場支持。在前期已出臺的土地供應傾斜、降低稅費、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設等政策基礎上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡化申請辦理流程等利好政策。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。未來，長租公寓對青年白領客群的粘性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群�！�

　　2022年上海集中式長租公寓市場總存量已達10.8萬套，市場平均入住率達86.3%。預計2023年市場存量將達到18.9萬套。2022年，四支保租房公募REITs成功發(fā)行，為未來更廣闊的租賃住房市場完成“投融管退”閉環(huán)提供寶貴經(jīng)驗，也帶動了長租公寓市場的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長租公寓，較往年增勢明顯。隨著長租公寓市場的逐步成熟，交易類型及買家類型的更具多元化，預計2023年長租公寓市場的交易會更趨活躍。

　　投資市場方面，2022年全年上海投資市場共錄得74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1,083億元的成交量，同比下降22.8%。上海第二、第三季度成交量較為低迷，第四季度在房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的支持下有明顯的反彈，成交量約264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。

　　辦公物業(yè)依舊在成交資產(chǎn)類型中占據(jù)主導位置，成交金額占比為64.3%，成交宗數(shù)占比為50%。除辦公以外，長租公寓受到了投資者的追捧，2022年全年大宗成交總數(shù)74宗中有15宗均為長租公寓，占比名列第二。除長租公寓外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、養(yǎng)老等另類資產(chǎn)均受到市場一定的關注。

　　2022年投資型買家陸續(xù)返場，成交金額占比約40%，工業(yè)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長租公寓為外資投資型買家重點關注的資產(chǎn)類別。自用型買家則更青睞有景觀展示面、地理位置優(yōu)越的新建辦公資產(chǎn)。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場部總監(jiān)孫翎表示，“近期恢復房企上市公司再融資、允許私募設不動產(chǎn)私募投資基金以及加快擴大REITs范圍等的政策消息不斷利好房地產(chǎn)投資市場。隨著防疫政策逐步放寬，出行限制的解除，以及過去幾年中資產(chǎn)價格理性調(diào)整，投資者信心有望進一步回歸，預計2023年上海投資市場或將迎來新一輪反彈�！�

來源：仲量聯(lián)行

編輯：jinbao