過去一年間，疫情、環(huán)境及全球不同區(qū)域內(nèi)不確定性等因素繼續(xù)塑造房地產(chǎn)及各產(chǎn)業(yè)格局，并促使加速科技及各解決方案創(chuàng)新以應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，且愈加強(qiáng)調(diào)社會(huì)認(rèn)識和可持續(xù)性理念。第一太平戴維斯近日發(fā)布第五期全球旗艦報(bào)告《影響力-2022》，以 "重新連接 "為主題側(cè)重世界整體疫情緩解后房地產(chǎn)各領(lǐng)域的趨勢變化及蘊(yùn)含的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
第一太平戴維斯世界研究部報(bào)告指出，全球范圍內(nèi)住宅市場已超越寫字樓成為最大板塊，且熱度仍在上升。其余板塊也有不同演化趨勢。
2021年，公寓全球投資達(dá)到4,780億美元的歷史高新高，超越寫字樓的投資規(guī)模。疫情期間居家隔離及遠(yuǎn)程工作使寫字樓和零售租金收取困難，住宅因而板塊得以超越。大多數(shù)國家2020年住宅的總投資回報(bào)率在5.5%-8.3%之間，僅次于工業(yè)物流。
宜居性和公共政策因素很大程度上塑造各城市住宅市場狀況�？傮w而言，隨著旅行限制放松，城市活動(dòng)回暖，住宅市場也開始呈現(xiàn)恢復(fù)跡象。租賃市場在2021年下半年取得了驚人的復(fù)蘇，錄得七年來最強(qiáng)勁的半年表現(xiàn)。宜居性表現(xiàn)使邁阿密租金增長最為強(qiáng)勢，達(dá)到約20%。北京、上海、洛杉磯、柏林也表現(xiàn)出色。彈性辦公及對生活方式的追求導(dǎo)致部分買家在度假市場置業(yè)。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)2022年豪宅平均價(jià)格增長預(yù)計(jì)將達(dá)到4.3%。
ESG因素在衡量寫字樓價(jià)值
中的重要性愈加突出。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，在全球環(huán)保認(rèn)證寫字樓數(shù)量最多的前20座城市中，僅總存量的28%已獲綠色樓宇認(rèn)證，剩余約70%改造潛力巨大。相關(guān)立法、資本價(jià)值增長及租戶壓力共同督促新建項(xiàng)目或已建項(xiàng)目改造達(dá)到最高環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
零售方面，疫情影響疊加消費(fèi)者購物習(xí)慣改變，零售商將審慎考慮線下零售空間布局，但主要零售目標(biāo)城市基本面并沒有改變， 紐約、倫敦、巴黎仍居于第一太平戴維斯零售商吸引力榜首，上海的榜單排名上移，零售市場規(guī)模及增長前景廣闊。中國新興城市也在提供更多機(jī)會(huì)。奢侈品牌將跟隨頂級開發(fā)商向成都、杭州、昆明、寧波等非一線城市拓展，海南島免稅島潛力巨大。
在全球范圍內(nèi)，生命科學(xué)板塊仍在擴(kuò)張。基于人力資本、健康及研發(fā)投資、地產(chǎn)成本等對生命科學(xué)領(lǐng)域最重要的因素，第一太平戴維斯制作了科學(xué)城市前20名榜單，中美城市共占10個(gè)座次，包括波士頓、舊金山、西雅圖和圣地亞哥等主要美國城市以及中國的上海、北京和蘇州。每10億美元進(jìn)入生命科學(xué)領(lǐng)域的A輪風(fēng)險(xiǎn)投資，則相當(dāng)于創(chuàng)造了約14萬平方英尺的空間需求。
在連接重啟之際，報(bào)告也拓展了環(huán)境與能源、供應(yīng)鏈、太空地產(chǎn)新需求等話題。
環(huán)境與能源
在部分世界最偏遠(yuǎn)的地方，能源和環(huán)境的脆弱性更激發(fā)創(chuàng)新，推動(dòng)利用能源組合解決方案達(dá)到可持續(xù)和凈零。如人口不足100的美國Isle au Haut島，利用獨(dú)立微電網(wǎng)、超級電容器和空氣能熱泵，保障供應(yīng)和充分利用電力。
除此自外，自下而上觸發(fā)的凈零行動(dòng)則促進(jìn)減少環(huán)境破壞及極端氣候的發(fā)生。聯(lián)合國世界城市報(bào)告指出，2030年60%的世界人口將居住在城市內(nèi)，而城市目前消耗世界78%的能源，而制造超過60%的溫室氣體。同時(shí)，房地產(chǎn)占到全球溫室氣體排放的40%。
現(xiàn)有建筑首先關(guān)注的是改善建筑運(yùn)行效率，消除能源浪費(fèi)，在制冷、制熱和電力上拋棄化石燃料的使用。而對新建筑和建筑翻新來說可轉(zhuǎn)向使用低碳的材料，"第一太平戴維斯首席可持續(xù)顧問Sarune Ringelyte表示。
供應(yīng)鏈策略改變
疫情、地緣沖突、重要性愈加凸顯的可持續(xù)性及顧客對速度的要求促使我們對全球化和供應(yīng)鏈重新思考。在多重因素的催化下，韌性已超越成本，成為了優(yōu)先考慮的事項(xiàng)。
供應(yīng)鏈全球化的弱點(diǎn)在疫情間暴露，由于各國對疫情管控的限制程度不同，物流供應(yīng)需求猛增但無法滿足。港口、機(jī)場和航運(yùn)中斷導(dǎo)致世界貨物運(yùn)輸價(jià)格飛漲。疫情爆發(fā)前，從中國到美國西海岸的一個(gè)集裝箱運(yùn)輸價(jià)格為1,500美元，但2021年九月，價(jià)格已經(jīng)漲了10倍，達(dá)到15,000美元。船只在港口積壓，運(yùn)輸時(shí)間極不穩(wěn)定。
應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，供應(yīng)鏈需要提升韌性并轉(zhuǎn)變策略，或采用增加庫存的保障性生產(chǎn)，或從離岸外包轉(zhuǎn)向近岸外包，同時(shí)依靠科技加強(qiáng)對物流過程的監(jiān)督以靈活調(diào)整方案。即便是在策略轉(zhuǎn)變的過程中，人力、環(huán)境保護(hù)及成本問題是影響決策的主要焦點(diǎn)。
OECD數(shù)據(jù)表明在供應(yīng)鏈"本地化"場景下，全球GDP 或?qū)⒚媾R5%的下滑，但這或許是全球供應(yīng)鏈重組提高韌性、重新與消費(fèi)者進(jìn)行連接而必須付出的代價(jià)。
太空探索與地產(chǎn)
太空探索催生了更多細(xì)分市場領(lǐng)域，覆蓋高端設(shè)備研發(fā)制造、衛(wèi)星發(fā)射及相關(guān)科技應(yīng)用，且各有其特殊需求。截至2021年的近五年內(nèi)， 太空科技領(lǐng)域公司共籌集210億美元的風(fēng)投資金，雖目前仍"小眾"，但在過去三年風(fēng)投年均增長67%。
太空領(lǐng)域新時(shí)代見證了各個(gè)太空城市的興起，這對全球房地產(chǎn)市場來說是個(gè)較大的刺激。就發(fā)射地而言，房產(chǎn)需求高度專業(yè)化，但基礎(chǔ)設(shè)施資金或能參與投資。隨著產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展，研發(fā)、學(xué)術(shù)與公司相關(guān)的空間也將擴(kuò)大，這一點(diǎn)與生命科學(xué)領(lǐng)域頗為相似。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管James 簡可表示："新冠疫情讓我們重新思考生活、工作、娛樂的方式，同時(shí)也提供了罕有機(jī)會(huì)讓我們重新設(shè)計(jì)城市及其系統(tǒng)以對未來風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)需以人為中心，應(yīng)用科技加強(qiáng)社區(qū)韌性和可持續(xù)性。未來的挑戰(zhàn)和不確定性需要我們與人、和社區(qū)重新連接，共同尋找解決方案。
來 源：第一太平戴維斯
編 輯：liuy
