2022年以來，住房租賃市場無論是個人房源還是集中式公寓，整體市場都處于低迷狀態(tài)。
在行業(yè)進入深水區(qū)，擴張節(jié)奏整體放緩的情況下，卻有品牌實現(xiàn)了逆勢增長，2021年拓展房源近37000間。至此，一向低調(diào)的上海牛油果青年社區(qū)浮出水面。充滿不確定的時代里，它的出現(xiàn)是一腔孤勇還是市場黑馬?
疫情影響持續(xù)
公寓企業(yè)進一步承壓
疫情持續(xù)影響下，國民經(jīng)濟遭遇重創(chuàng)，住房租賃市場亦受此波及。
據(jù)邁點研究院發(fā)布的《2022年4月長租公寓發(fā)展報告》顯示，4月份，全國主要監(jiān)測的20城住房租賃市場整體呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。其中租金TOP10城市平均租金66.32，環(huán)比下降1.91%。受到疫情的影響，北京和上海租金下降明顯，分別下跌3.88%和4.24%。
疫情的不利影響不僅體現(xiàn)在租金下跌，疫情后人口流動性下滑，租客流失率提高，租賃企業(yè)正在遭受巨大的經(jīng)營壓力。
據(jù)邁點對住房租賃市場多家品牌的調(diào)研，目前租賃企業(yè)普遍面臨門店防疫壓力、生活物資保障、運營成本、項目拓展等多方面的問題。在上海、深圳等疫情影響嚴重的地區(qū)，這些問題更加突出。
“活下去”是長租公寓在后疫情時代面臨的最重要問題。當大部分公寓企業(yè)追求“穩(wěn)”字為先，將經(jīng)營重點落在疫情防控、抓運營、控成本上分身乏術(shù)時，牛油果青年社區(qū)大力規(guī)模擴張的邏輯是什么?
跨越規(guī)模門檻
理智而謹慎的擴張
筆者看來，這個問題的關(guān)鍵在于經(jīng)營者如何理解長租公寓的規(guī)模觀。
在公寓行業(yè)的野蠻生長時代，“唯規(guī)模論”被奉為真理，但高收低租的盲目擴張之下，行業(yè)并沒有走上正軌，反而被規(guī)模反噬得頭破血流。其原因在于資本驅(qū)動下，行業(yè)變得激進而盲目，忽視了商業(yè)本質(zhì)。
但拋卻外在因素，規(guī)模效應本身錯了嗎?答案顯而易見。租賃是慢周期行業(yè)，長租公寓項目在拿地、裝修、運營等前期環(huán)節(jié)投入巨大，需要規(guī)模達到一定門檻，才能夠有效分攤成本，實現(xiàn)盈利。
小而美固然降低了風險，但若要實現(xiàn)更大的品牌效應和利潤空間，規(guī)模化是不二法門。
時任龍湖集團冠寓發(fā)展部總經(jīng)理的張智聰曾對媒體表示，“租賃企業(yè)必須形成規(guī)模優(yōu)勢，若管理的房間低于5萬間，將幾乎不可能盈利”。
另一方面，規(guī)模效應是一把雙刃劍，合景公寓總經(jīng)理關(guān)亮指出，“有了規(guī)模發(fā)展，利潤才會有保障，但同時也伴隨著風險的增加。”這就是為什么行業(yè)內(nèi)普遍認為5萬間是長租公寓的“生死門檻”。
2021年，大家都放慢了擴張節(jié)奏，但卻是牛油果青年社區(qū)房源增長幅度最大的一年。這樣的發(fā)展策略似乎與巴菲特的“別人瘋狂時我恐懼，別人恐懼時我瘋狂”不謀而合。
盈利是時至今日長租公寓行業(yè)仍在探討的問題。在商言商，投資需要回報，企業(yè)需要盈利。這是牛油果社區(qū)一直以來信奉的經(jīng)營理念。越是行業(yè)艱難，大環(huán)境不利的時刻，越要冷靜判斷，謹慎測算，重視優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能成就更健康的發(fā)展。
憑借一套更嚴謹?shù)耐顿Y測算及財務(wù)模型，牛油果青年社區(qū)理智拿房，確保每個項目都能達到盈利標準。在區(qū)域房價變動時，也能夠及時預警，調(diào)整銷售方案。
2015年成立，截止2021年，牛油果管理分散式房源42900間，集中式房源14100間，總管理房源達57000間，累積接觸行業(yè)機構(gòu)房東上萬家，整體出租率95%，可以說是平穩(wěn)跨越了5萬間的規(guī)模門檻。
整合優(yōu)質(zhì)資源
做租賃行業(yè)的全周期服務(wù)者
在公寓行業(yè)，想要達到足夠大的體量，必然需要多元的業(yè)務(wù)模式來實現(xiàn)。
不同于大多數(shù)品牌專注某一種或兩種模式，牛油果青年社區(qū)擁有四大主要業(yè)務(wù)模式：存量改造及委托管理類業(yè)務(wù)、租賃住房新建業(yè)務(wù)、公租房代理經(jīng)租業(yè)務(wù)、平臺管理服務(wù)業(yè)務(wù)。其中存量改建及委托管理類、平臺管理服務(wù)占比最大。相對應的經(jīng)營模式也不唯一，而是分散式為主，集中式為輔。就業(yè)務(wù)模式的多樣性而言，牛油果青年社區(qū)可以說是整個租賃市場中的新物種。
多元業(yè)務(wù)模式的好處是，適配更多類型的存量資產(chǎn)，有效降低市場風險。
由于存量改造和住房租賃市場的復雜性，機構(gòu)型業(yè)主和資產(chǎn)持有方往往各有所需，牛油果青年社區(qū)立足輕資產(chǎn)服務(wù)者的定位，打造了全周期服務(wù)鏈，包括規(guī)劃設(shè)計、成本招采、租賃管理、軟硬裝施工、運營管理、售后客服，且均由自有團隊完成，可以為業(yè)主、資方提供定制化服務(wù)。這也是牛油果的核心競爭力之一。
針對中小型機構(gòu)房東面臨的流量、出租率壓力，牛油果采用多平臺營銷推廣模式，手握大量房源以量換價，獲得更有利的流量支持。同時制定更精細化的銷售方案拓展招租。
上海德家徐匯公租房，是牛油果青年社區(qū)2020年承接的全周期委托運營管理項目。牛油果負責項目評估、裝修、招租、保安、保潔、維修、租約、財務(wù)等多個核心環(huán)節(jié)。經(jīng)過牛油果青年社區(qū)的全流程把控，項目開業(yè)首月即達到100%出租率。
輕資產(chǎn)輸出方面，牛油果青年社區(qū)十分注重與一線城市的大型國企合作，管理大型存量資產(chǎn)，助力新市民安居，這也是目前政策倡導和鼓勵的方向。
在與首家國有資產(chǎn)經(jīng)營公司試點企業(yè)中國誠通的合作中，項目為460間大體量，運營和招租難度偏大。牛油果青年社區(qū)主要解決國企的運營短板，通過外派店長、管家培訓，制定銷售方案等運營手段，最終實現(xiàn)出租率97%以上。
當前的市場環(huán)境下，多數(shù)公寓品牌出租率、現(xiàn)金流不穩(wěn)定、團隊成本高的情況下，牛油果的全周期運營管理服務(wù)有效降低了資產(chǎn)持有者的經(jīng)營壓力，維護了整個租賃生態(tài)的穩(wěn)定。也符合租賃行業(yè)專業(yè)化程度越來越高，分工越來越細的大趨勢。
結(jié)語
幾經(jīng)沉浮，住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了去偽存真，大浪淘沙的過程。浩蕩的激流中，牛油果青年社區(qū)并沒有過多地曝光于行業(yè)和媒體面前，而是穩(wěn)健低調(diào)，厚積薄發(fā)，并且以足夠精細化的輕資產(chǎn)服務(wù)能力獲得市場認可。以上海為大本營，牛油果青年社區(qū)正在將觸角伸向全國。
對比發(fā)達國家房屋租賃市場機構(gòu)化長租平均占比30%以上的成熟度，我國住房租賃市場還有很大上升空間，租賃行業(yè)未來仍然是機遇和挑戰(zhàn)并存，期待有更多專業(yè)化企業(yè)為市場賦能。
