非改租，隨著相關(guān)利好政策的不斷發(fā)布，已經(jīng)成為住房租賃市場中多渠道增加供給的重要方式之一，在如今大城市逐漸進入存量時代的背景下受到了更多的關(guān)注。
但相較于新建租賃住房，一些“非改租”項目往往受限于物業(yè)條件和企業(yè)改造能力的影響，難以滿足住戶追求品質(zhì)生活的需求�！胺歉淖狻钡牡缆窇�(yīng)該走向何方?
最近，廣州海珠區(qū)的一個項目引起了筆者的注意——建方寓·東曉南地鐵站店，它在近日剛剛獲得由廣州市海珠區(qū)住房和建設(shè)局核發(fā)的“廣州市海珠區(qū)非住宅存量用房改造租賃住房”項目認(rèn)定書，是海珠區(qū)第一個獲批的非改租項目，也是廣州目前規(guī)模最大的一個，體量超過1萬㎡。
頂層設(shè)計打通“非改租”任督二脈
“非改租”嚴(yán)格來說并不是什么新事物，早在8、9年前就已經(jīng)在深圳等地零星出現(xiàn)“工改租”;而“商改租”在2016年國家啟動租售并舉的國辦發(fā)39號文里面就已經(jīng)被提出了。
但總體來說，地方政府之前對于“非改租”還是持謹(jǐn)慎的態(tài)度，最大的原因可能是怕擾亂了固有的土地性質(zhì)體系。
然而，近年來結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致幾乎所有的城市都存在商辦、產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)過剩的情況，出現(xiàn)資產(chǎn)“空心化”、空置率偏高的問題。另一方面，持續(xù)的城鎮(zhèn)化進程令流動人口規(guī)模不斷擴大，大城市租房需求日益增長，住房矛盾日益突出。
“非改租”的推動則將兩者的矛盾和需求進行了有效的對接。廣州在2017年7月率先提出“商改租”：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
隨后，北京、深圳、廈門、南京、青島等各大城市紛紛出臺“商改租”、“非改租”政策，允許將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅物業(yè)改建成租賃住房，既能緩解城市住房問題，又能促進存量資產(chǎn)盤活。
廣州作為最早允許“商改租”的城市，其各種配套政策和監(jiān)管措施也一直走在全國前列，比如前文提到的為建方寓·東曉南地鐵站店頒發(fā)“非住宅存量用房改造租賃住房”項目認(rèn)定書。
事實上，這已經(jīng)是建方長租第二個官方認(rèn)定的“非改租”項目了，位于廣州荔灣區(qū)的建方寓·杉木欄店在去年6月獲得認(rèn)定書之后，已于去年9月開業(yè)，目前出租率達99%。
而對于建方長租來說，獲得政府頒發(fā)的認(rèn)定書既是一種監(jiān)管，也是一種認(rèn)可。
“非改租”要有城市核心資源加持
為什么很多人都覺得大城市租房難?其中的一大原因就是供需錯配問題。根據(jù)58同城和安居客發(fā)布的《2022春節(jié)返城租房調(diào)查報告》顯示，租房時租客對于房源周邊的交通情況及房源所處的地理位置最看重，選擇這兩項的租客占比分別為 62.7%及 60.2%。
但商業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和交通樞紐等租賃需求旺盛區(qū)域的房源供應(yīng)嚴(yán)重不足，更不用說最搶手的小戶型房源。而仔細(xì)查看“非改租”相關(guān)政策的時候會發(fā)現(xiàn)，很多城市對于“非改租”的選址都有交通便捷、生產(chǎn)生活便利等等要求。
而沒有城市核心資源加持的存量資產(chǎn)，甚至都沒有改造的必要!
因此，優(yōu)質(zhì)的“非改租”不僅能夠增加租賃房源供給，而且還能在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上起到正向調(diào)節(jié)作用。
建方寓·東曉南地鐵站店是廣州市“非改租”的標(biāo)桿性項目，位于東曉南商圈，臨近東曉南地鐵站和石溪地鐵站，有二號線、十號線和廣佛線三地鐵覆蓋，能夠滿足通勤一族對交通的需求。
建方寓·東曉南地鐵店區(qū)位圖
另一方面，這個項目臨近紡織城，生活便利，再加上周邊海珠新都薈廣場、華潤萬家、盒馬鮮生等豐富的商業(yè)配套，居住氛圍極佳�？梢哉f，這個老城區(qū)位置所具備的核心城市資源盡入囊中。
建方長租在荔灣區(qū)打造的另一個“非改租”項目亦是如此。建方寓·杉木欄店位于杉木欄路151號，距離地鐵6、8號線文化公園站只有300米左右，距離1號線黃沙地鐵站約750米，地理位置優(yōu)越。
值得一提的是，杉木欄店創(chuàng)新了“政策性租賃住房貸款+國企閑置物業(yè)盤活+住房租賃”的新模式，解決了“舊有存量物業(yè)盤活”與“企業(yè)員工居住”兩大難題。這個項目物業(yè)首層原為銀行網(wǎng)點，二層及以上樓層為國有企業(yè)員工宿舍，如今改造后已吸引附近金融街的眾多年輕精英人才入住。
“非改租”需要長租企業(yè)專業(yè)化能力注入
解決了政策問題，解決了選址問題，剩下的就是如何解決“非改租”項目自身物業(yè)條件所帶來的限制。通過“非改租”增加市場供應(yīng)的同時，確�！胺歉淖狻钡暮弦�(guī)性、舒適性、私密性，保障新市民、青年人的“高品質(zhì)”居住需求，顯得更為重要。
從改造前的合法性權(quán)屬評估與空間功能的合理性規(guī)劃，到改造各階段的安全施工，到后面的驗收環(huán)節(jié)，再到最后的持續(xù)運營，都需要專業(yè)化企業(yè)的能力注入。
建方寓·東曉南地鐵店實景照片
如今的建方寓·東曉南地鐵站店，充滿文藝設(shè)計的大廳、窗明幾凈的房間、寬敞闊綽的陽臺，無論從裝修風(fēng)格、空間布局，還是人性化細(xì)節(jié)設(shè)計等方面，這家公寓都讓人眼前一亮。再加上長租公寓企業(yè)所擅長的管家服務(wù)和社群活動，為城市的奮斗者們營造一個舒適美好的租住生活。
而另一個項目——荔灣區(qū)的杉木欄店，同樣展現(xiàn)了建方長租在“非改租”上卓越的改造能力。這棟樓是由建設(shè)銀行廣東省分行在1992年自主申報建設(shè)的，自1995年完工后開始就成為了一代又一代建行人的宿舍樓。
建方寓·杉木欄店改造前
建方寓·杉木欄店改造后
其中一樓是商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)，原先是建設(shè)銀行的網(wǎng)點，如今被建方長租改造成一個超過800㎡的配套大公區(qū)，這在行業(yè)內(nèi)非常少見。
杉木欄店公區(qū)圖集
這個大空間里面容納了會議室、半開放閱讀區(qū)、半開放洽談室，甚至打造了一個閱讀+創(chuàng)業(yè)孵化路演區(qū)，多方位支持創(chuàng)業(yè)青年孵化創(chuàng)新項目。還囊括了娛樂休閑區(qū)、健身房、共享廚房、共享水吧、公共晾曬區(qū)等豐富的生活社交空間。
除此之外，這個大公區(qū)還打造了一個荔灣區(qū)圖書館的分館點，開放給街道市民及租客，使用率極高。
在運營方面，建方長租會定期開展相應(yīng)的社群活動，如與社會公益組織共同舉辦金融知識進萬家、防詐騙安全知識講座、點亮微心愿等志愿公益類活動;與荔灣區(qū)圖書館共同舉辦讀書周、文化月以及書香分享會;黨史學(xué)習(xí)教育、綜合素質(zhì)教育等讀書分享會;電影品鑒會、青年運動會等等，為租住青年打造集生活學(xué)習(xí)、工作成長于一體的平臺。
建方長租自2017年成立以來，不斷創(chuàng)新突破，在集中式和分散式公寓上均有布局，累計管理規(guī)模超過2萬間套。近年來，建方長租積極響應(yīng)國家號召，參與“保障性租賃住房”的市場化供給。
2022年2月，建方長租的專業(yè)定制項目中山佳能A棟工業(yè)宿舍區(qū)，獲中山首批保障性租賃住房項目認(rèn)定;2022年3月，建方寓·佛山怡海路店獲得佛山市南海區(qū)的“保障性租賃住房”項目認(rèn)定書，成為佛山市第一宗批準(zhǔn)的保障性租賃住房項目。
從常規(guī)長租公寓項目，到“非改租”，再到保障性租賃住房領(lǐng)域的成功探索實踐，建方長租的專業(yè)化能力已經(jīng)獲得充分的驗證，賦能到每一個住房租賃項目中，充分發(fā)揮引領(lǐng)示范作用，解決新市民、新青年的住房問題，將是其未來的使命。
結(jié)語
城市進入存量時代，“非改租”將在住房租賃領(lǐng)域發(fā)揮愈加重要的作用，而像建方長租這樣的專業(yè)化企業(yè)身處其中，可充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，為越來越多的城市更新項目、存量改造項目提供改造和運營賦能，建設(shè)更多優(yōu)秀的標(biāo)桿項目。同時，為滿足更多人美好居住生活需求承擔(dān)更多的責(zé)任，作出更大的貢獻。
