進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)調(diào)控政策，開(kāi)始松動(dòng)了。

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到4月初，全國(guó)有近70個(gè)城市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中不乏鄭州、哈爾濱、福州等省會(huì)城市。

　　今年，政府提出了5.5%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境看，這個(gè)目標(biāo)還是有一定難度的。所以在最近召開(kāi)的國(guó)務(wù)院會(huì)議上明確提出：穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的措施。

　　怎么理解這句話？所有的政策，都要為保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，也不會(huì)例外。

　　這篇文章，麥田房產(chǎn)試圖通過(guò)今年前三個(gè)月北京樓市的一些數(shù)據(jù)，分析一下2022年第一季度市場(chǎng)的真實(shí)狀況，并結(jié)合著政策走向，展望一下未來(lái)幾個(gè)月的北京樓市。

　　01 過(guò)去的三個(gè)月，北京樓市真實(shí)表現(xiàn)如何？

　數(shù)據(jù)來(lái)源：北京住建委

　　二手房市場(chǎng)，近五年第二好的年份。

　　2022年第一季度北京二手房整體保持“微熱”狀態(tài)，37220套的成交量，在過(guò)去五年中排名第二。

　　雖然2018年二手房市場(chǎng)處于消化“317新政”影響的恢復(fù)期，2020年又遇上疫情，這個(gè)第二看似有點(diǎn)“撿漏”，但要知道，北京二手房一季度的成交，是建立在2021年下半年全國(guó)樓市收緊，二手房成交在去年10月甚至僅有9340套的基礎(chǔ)之上的。在調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的大背景下，成交量迅速恢復(fù)到3月份的1.7萬(wàn)套之上，足以說(shuō)明北京樓市的韌性。

　　具體到今年的“小陽(yáng)春”，熱度上沒(méi)有出現(xiàn)去年一樣的整體行情，但是部分板塊成交量依然出現(xiàn)了明顯上漲，優(yōu)質(zhì)房源的去化也非�？�。

　　有一個(gè)比較有意思的數(shù)據(jù)，1-3月份，客戶的成交周期是不斷縮短的，2月份比1月份縮短了17天，3月份又比2月份縮短了2天，說(shuō)明年后購(gòu)房者的觀望情緒在減少。與此同時(shí)，房源的成交周期，在2月份縮短了6天之后，3月份反而又增加了4天。說(shuō)明優(yōu)質(zhì)的房源在快速成交之后，一些不是那么“好賣”的房源，在3月份也開(kāi)始“出貨”。

　　新房市場(chǎng)，呈現(xiàn)“三降一升”的態(tài)勢(shì)。

　　2022年1-3月，北京市商品房新增供應(yīng)9405套，同比下降42%；成交13918套，同比下降29%；成交面積184.85萬(wàn)㎡，同比下降27%。

　　一季度，北京新房（除去共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房）成交均價(jià)為58056元/㎡，環(huán)比上季度上漲9.79%。新房?jī)r(jià)格的快速上漲，和一季度新房成交結(jié)構(gòu)變化有很大關(guān)系，像學(xué)府壹號(hào)院、圓明天頌、天壇府等一批高單價(jià)房源集中網(wǎng)簽，拉高了北京新房的整體成交價(jià)。

　　從市場(chǎng)情緒來(lái)看，一季度新房市場(chǎng)的觀望情緒仍比較重，除個(gè)別熱門(mén)樓盤(pán)外，大部分樓盤(pán)的去化都承受一定壓力，隨著二季度入市房源的增多，預(yù)計(jì)北京新房市場(chǎng)成交將有所回暖。

　　土拍，熱度有所升溫。

　　2022年北京的推地節(jié)奏明顯加快，在全國(guó)重點(diǎn)城市中率先完成第一輪供地。一輪土拍18宗地塊，17宗成交，成交總價(jià)480.2億元。從土拍結(jié)果來(lái)看，這輪土拍回溫還是比較明顯的，有超過(guò)一半的地塊都出現(xiàn)了溢價(jià)。其中，比較受關(guān)注的西南三環(huán)豐臺(tái)紀(jì)家廟地塊，最終以7萬(wàn)/平方的樓面價(jià)成交，銷售指導(dǎo)價(jià)10.9萬(wàn)元/平方，西南三環(huán)指導(dǎo)價(jià)也邁入10萬(wàn)＋時(shí)代。

　　總體來(lái)說(shuō)，今年“小陽(yáng)春”對(duì)購(gòu)房者足夠友好，雖然部分板塊出現(xiàn)了一定的價(jià)格上漲，但整體大盤(pán)是比較穩(wěn)定的。

　　02 租賃住房大規(guī)模供地，開(kāi)啟北京樓市新時(shí)代

　　上周，還有一個(gè)比較容易讓人忽略的消息。

　　北京市規(guī)自委公布了今年擬供租賃住房用地項(xiàng)目信息，共計(jì)87宗，約307公頃，其中，有近八成用地將用于建設(shè)保障性租賃住房。

　　在北京今年的供地計(jì)劃中，把租賃住房用地和商品房用地提高到了同等地位，都是300公頃。

　　這個(gè)數(shù)字說(shuō)明了什么？

　　說(shuō)明“租售并舉”并不是停留在紙面上的文字，北京已經(jīng)從供給端開(kāi)始徹徹底底落實(shí)了。

　　這次租賃住房用地的位置，可以用相當(dāng)好來(lái)形容。307公頃供地中有261公頃項(xiàng)目位于“三城一區(qū)”等重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及軌道交通站點(diǎn)周邊，占比達(dá)85%。

　　像朝陽(yáng)區(qū)的太陽(yáng)宮、西大望路、望京北等地區(qū)，以及海淀區(qū)的明光村、東升鎮(zhèn)等地，都將供應(yīng)租賃住房，真正考慮了“職住平衡”。

　　十四五期間，北京計(jì)劃籌建40萬(wàn)套保障性租賃住房，其中今年計(jì)劃籌集建設(shè)15萬(wàn)套，竣工8萬(wàn)套，而去年一年北京的各類新房成交僅9萬(wàn)余套。

　　這么大量的保障性租賃住房用地供應(yīng)，保證了保障性租賃住房的申請(qǐng)門(mén)檻不會(huì)太高。根據(jù)政府文件，保障性租賃住房申請(qǐng)不限定戶籍，也將向非京籍家庭開(kāi)放：

　　保障性租賃住房主要用于解決在本市無(wú)房或者在特定區(qū)域內(nèi)無(wú)房的新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題，重點(diǎn)保障城市運(yùn)行服務(wù)保障人員、新畢業(yè)大學(xué)生等群體。

　　隨著保障性租賃住房的大量入市，必將會(huì)影響北京樓市。

　　大量的小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，可以平抑租金過(guò)快上漲，極大降低無(wú)房一族的居住成本。

　　北京樓市，將真正進(jìn)入“租售并舉”的新時(shí)代：房住不炒，買得起的買，買不起的可以租，讓青年人留在北京的成本變低。

　　通過(guò)這樣的舉措，既能改善北京住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)住有所居，又能讓更多的新青年、新市民留在北京，為北京的長(zhǎng)久發(fā)展提供活力。

　　這些措施反過(guò)來(lái)也一步一步讓北京樓市的基本面更加扎實(shí)，這也是在全國(guó)各大城市相繼出臺(tái)寬松政策，北京繼續(xù)維持調(diào)控的底氣。