9月22日，克而瑞研究中心發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，從已完成二輪土拍的城市表現(xiàn)來(lái)看，溢價(jià)率較首輪明顯下降，底價(jià)成交成為二輪集中土拍的主旋律。
截至9月18日，22個(gè)重點(diǎn)城市中已經(jīng)有廈門(mén)、福州、蘇州、青島和天津等9個(gè)城市完成了第二次集中供地的出讓。而尚未開(kāi)始二輪集中土拍的城市，在報(bào)名環(huán)節(jié)就已透露出寒意。
杭州市的10幅“競(jìng)品質(zhì)”地塊僅有1幅正式進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，其余9幅因報(bào)名企業(yè)未達(dá)到3家，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)的競(jìng)拍環(huán)節(jié)，導(dǎo)致地塊面臨“流拍”。克而瑞認(rèn)為，流拍率成為二輪集中土拍的關(guān)鍵詞。
對(duì)比首輪集中土拍熱度來(lái)看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價(jià)率均較首輪有所降低，尤其是濟(jì)南、天津等低熱城市，溢價(jià)率降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上；長(zhǎng)春、無(wú)錫、福州、青島、濟(jì)南、天津和沈陽(yáng)二輪流拍率均大幅走高，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過(guò)了30%。
值得注意的是，在二輪集中
土拍過(guò)程中，多個(gè)城市出現(xiàn)臨時(shí)“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。
截至9月17日，已經(jīng)相繼有長(zhǎng)春、福州、天津、青島、濟(jì)南、成都、蘇州、沈陽(yáng)等8個(gè)城市在第二輪集中土拍前臨時(shí)中止出讓?zhuān)倲?shù)量高達(dá)91宗，占這些城市第二輪集中供地總幅數(shù)的22%。其中沈陽(yáng)中止出讓宅地最多，高達(dá)22宗，占其第二輪集中供應(yīng)總量的比重高達(dá)50%。
從土地供應(yīng)角度來(lái)看，截至9月17日，除了鄭州和寧波兩個(gè)城市尚未發(fā)布第二輪集中供應(yīng)以外，其余20個(gè)城市土地供應(yīng)規(guī)模與首輪基本持平。
此外，各城市間分化較為顯著。其中，蘇州、杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙等城市第二輪供地規(guī)模較首輪明顯下滑，降幅均超20%；其他城市較首輪均有明顯上漲，尤其是深圳、廈門(mén)、青島等地，供應(yīng)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)翻番。
由于土拍規(guī)則調(diào)整，第二次集中供地過(guò)程中，多城土地延期出讓或重新掛牌，譬如深圳、杭州、青島均停止掛牌之后重新掛牌，福州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時(shí)間來(lái)看，很多本該8月集中土拍的城市被擠壓至9月、10月。
如若將第一輪集中供地和第二輪集中供地的競(jìng)拍方式作對(duì)比后會(huì)發(fā)現(xiàn)，大致上有三個(gè)明顯的變化。
具體來(lái)看，第二輪集中供地更多采用了“限價(jià)+搖號(hào)”方式進(jìn)行土地競(jìng)拍，并且溢價(jià)率均有明顯下調(diào)；部分城市取消了競(jìng)配建；對(duì)項(xiàng)目上市銷(xiāo)售做出了更多限制，部分城市出現(xiàn)了現(xiàn)房銷(xiāo)售、限售等規(guī)定。
克而瑞認(rèn)為，第二輪集中土拍規(guī)則密集調(diào)整之后，已完成土地出讓的重點(diǎn)城市大多遭遇了“滑鐵盧”，溢價(jià)率下降，流拍率明顯上升，臨時(shí)中止出讓成為“標(biāo)配”，土地市場(chǎng)熱度面臨下行壓力。土地市場(chǎng)低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑。因此，對(duì)于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來(lái)說(shuō)，將迎來(lái)以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的機(jī)會(huì)。
從企業(yè)的角度而言，在融資難度加大、資金鏈偏緊影響下，企業(yè)拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫�！绷诵略鐾羶�(chǔ)。結(jié)合近期市場(chǎng)、資金和政策環(huán)境來(lái)看，重點(diǎn)城市第二輪集中土拍“降溫”將是大概率事件。
來(lái) 源： 澎湃新聞
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