“要防止商業(yè)聯(lián)排以后成為行業(yè)新的測(cè)算法則,地價(jià)繼續(xù)拍高,利潤(rùn)仍然不會(huì)有提升,且留下了更多的規(guī)劃隱患。” 今年3月,就有浙江省杭州業(yè)內(nèi)人士在微信朋友圈評(píng)論杭州住宅配套商業(yè)問(wèn)題。
時(shí)隔4個(gè)月,杭州開(kāi)始糾偏。
政府:禁止住宅商業(yè)配套獨(dú)立布置
澎湃新聞獲悉,7月13日,杭州市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布“關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施”的內(nèi)部通知。
通知要求,對(duì)已經(jīng)出讓的住宅地塊,除公益性配套公建可獨(dú)立布置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。(住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設(shè)置,或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。) 請(qǐng)各分局在審批中嚴(yán)格落實(shí)。
記者致電杭州市自然資源與規(guī)劃局,工作人員表示,情況屬實(shí)。在記者進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)為何禁止,該工作人員則表示, 企業(yè)要做商墅,而類(lèi)別墅是被禁止的。
同時(shí),杭州市自規(guī)局蕭山分局工作人員則表示,管控配建的內(nèi)容是以?xún)?nèi)部通知的形式于7月13日發(fā)布的,現(xiàn)在是這么執(zhí)行。
所謂商墅,顧名思義在商業(yè)性質(zhì)的地塊上建造的別墅。本文提及的商墅則是,前期設(shè)計(jì)審批合規(guī),但在設(shè)計(jì)階段即考慮后期改造為別墅的商鋪。
房企人士:實(shí)為叫停商墅
為了利潤(rùn),房企將風(fēng)險(xiǎn)推向了購(gòu)房者一邊。
來(lái)自杭州的房企人士唐本向澎湃新聞表示,杭州的這個(gè)做法是“叫停了商墅”。在杭州,住宅地塊的配套用房最大建筑面積可以占地塊地上總建筑面積的10%,有人打起了這個(gè)10%的主意。
唐本解釋稱(chēng),文件一般只會(huì)明確社區(qū)配套用房等公益性配套用房的面積,其他的部分不做具體要求。有的房企會(huì)設(shè)置沿街商鋪、底層商鋪等產(chǎn)品,但是今年的住宅規(guī)劃中開(kāi)始出現(xiàn)了一批不一樣的“商鋪”。
據(jù)唐本介紹,最早設(shè)計(jì)獨(dú)立布置的商鋪的房企是萬(wàn)科競(jìng)得的編號(hào)為杭政儲(chǔ)出【2020】69號(hào)地塊。
澎湃新聞注意到,該地塊公示的規(guī)劃方案顯示,地塊規(guī)劃建造13幢24-26層的高層商品住宅樓,1幢16層的自持住宅樓和6幢低層商業(yè)。其中,S4、S5和S6三幢商業(yè)均為2層商業(yè)樓,面向京杭大運(yùn)河。
杭政儲(chǔ)出【2020】69號(hào)地塊建設(shè)規(guī)劃公示圖,來(lái)源:杭州市規(guī)劃與自然資源管理局
按照杭州市的最新規(guī)則,像萬(wàn)科這樣的獨(dú)立布置的配套商業(yè)將不再被允許。
配套商業(yè)如何變身別墅
在杭州房企圈,另一個(gè)頗受關(guān)注的項(xiàng)目為綠城中國(guó)在編號(hào)為杭政儲(chǔ)出【2020】75號(hào)地塊上規(guī)劃的項(xiàng)目,該項(xiàng)目位于杭州市江干區(qū)牛田板塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為綠城牛田項(xiàng)目)。
規(guī)劃公示圖顯示,該項(xiàng)目西側(cè)為部分15層至16層的商業(yè)樓,東南側(cè)則為僅一層的商業(yè)體。
杭政儲(chǔ)出【2020】75號(hào)地塊建設(shè)規(guī)劃公示圖,來(lái)源:杭州市規(guī)劃與自然資源管理局
熟悉該項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士透露,通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批的設(shè)計(jì)是符合規(guī)范的,如設(shè)計(jì)單層約五米層高,增加夾層設(shè)計(jì)。
澎湃新聞從綠城中國(guó)員工處獲取的該項(xiàng)目東南側(cè)商業(yè)部分的內(nèi)部方案顯示,該部分被稱(chēng)為商業(yè)BOX戶(hù)型,僅有一層的商業(yè)體層高為5米,并設(shè)計(jì)為層高4.2米的工具間。
經(jīng)過(guò)系列改造之后,計(jì)容面積約為150平方米的商鋪將變身為有庭院、有露臺(tái),實(shí)得建筑面積約為315平方米的別墅。
唐本稱(chēng),這是行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密,設(shè)計(jì)符合規(guī)范,但設(shè)計(jì)之初是奔著改造去的,大家在內(nèi)部討論時(shí)也是明確這是“商墅”項(xiàng)目。日后銷(xiāo)售出去,到了購(gòu)房者手里可以打掉夾層,進(jìn)行改造,但銷(xiāo)售之后的改造責(zé)任不在房企,違規(guī)也是購(gòu)房者違規(guī)。
對(duì)此,澎湃新聞?dòng)浾咴?月7日采訪杭州市規(guī)自局江干分局工作人員。對(duì)于配套的商業(yè)用房有改造為商墅的風(fēng)險(xiǎn),該工作人員表示,規(guī)劃部門(mén)是按照規(guī)范審批的。房企拿地開(kāi)始規(guī)劃部門(mén)就在關(guān)注,在指標(biāo)允許的情況下,會(huì)支持房企的設(shè)計(jì)方案。
該工作人員表示,在房企方案設(shè)計(jì)階段,有和企業(yè)溝通,商業(yè)配套不能作為別墅銷(xiāo)售。建設(shè)商墅的隱患規(guī)劃部門(mén)也是考慮到了,也對(duì)項(xiàng)目做了很多限制。這些規(guī)劃方案,也是日后城管等部門(mén)遇到違建等執(zhí)法的依據(jù)。
房企緣何鋌而走險(xiǎn)?
另有房企人士張?jiān)龈嬖V澎湃新聞,其所在公司在杭州市首批集中供地中競(jìng)得的住宅地塊,報(bào)批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案即包含商墅。公司在做市場(chǎng)調(diào)研和成本測(cè)算階段,對(duì)比過(guò)上述萬(wàn)科項(xiàng)目和綠城項(xiàng)目,并進(jìn)行學(xué)習(xí)。
緣何拋棄住宅,轉(zhuǎn)為建設(shè)被禁止的商墅?
張?jiān)霰硎荆@還是和杭州的競(jìng)拍規(guī)則有關(guān),“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)自持+競(jìng)配建”,盡管政府限制了地價(jià)和房?jī)r(jià),但是競(jìng)的自持和配建部分需要成本,想要獲取地塊只能降成本,常規(guī)方式比拼不過(guò)其他房企,只能從配建商業(yè)想辦法。
張?jiān)鼋o記者算了一筆賬:如果住宅限價(jià)為28000元/平方米,商墅定價(jià)約為50000元/平方米。10萬(wàn)平方米計(jì)容建筑面積,10%用于公建配套,扣除應(yīng)建公建配套面積,能多建7%左右,也就是7000平方米,一平方米售價(jià)增加22000元,相當(dāng)于多了1.5億元的貨值,競(jìng)拍活動(dòng)中1000萬(wàn)元一手的話(huà),估計(jì)能多出10來(lái)手。
有多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,政府的整治大家是歡迎的,對(duì)企業(yè)而言是減小了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn),但是希望土地出讓方和主管部門(mén)能夠完善競(jìng)買(mǎi)規(guī)則,可以學(xué)習(xí)上海等地,在保證房企一定利潤(rùn)的條件下制定競(jìng)買(mǎi)規(guī)則,這也是對(duì)房屋質(zhì)量和購(gòu)房者的保護(hù)。
今年6月,經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)曾發(fā)表名為《新房質(zhì)量問(wèn)題如何破解》的文章,即談及“限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)”問(wèn)題。文章稱(chēng):房屋質(zhì)量問(wèn)題頻現(xiàn)還與市場(chǎng)調(diào)控限價(jià)政策有關(guān),限價(jià)導(dǎo)致限質(zhì)。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,政府部門(mén)要求某一區(qū)域房?jī)r(jià)不得高于一定價(jià)格,或者在土地出讓環(huán)節(jié)就明確“限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)”,地塊上的房?jī)r(jià)在土地出讓時(shí)就會(huì)被鎖定。盡管從數(shù)據(jù)上看房?jī)r(jià)很快能控制住,但房?jī)r(jià)被限,地價(jià)卻不低,限價(jià)擠壓了開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間,“羊毛出在羊身上”,很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)降品質(zhì)來(lái)保住利潤(rùn),導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)下滑,出現(xiàn)諸如設(shè)施簡(jiǎn)配、綠化縮水、建材劣質(zhì)等問(wèn)題。
來(lái)源:澎湃新聞
編輯:wangdc