遠洋集團寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理馬天一
大約一個月前，在北京東四環(huán)的遠洋集團總部8層，遠洋不動產(chǎn)和遠洋物流兩個獨立品牌低調(diào)啟幕。這一動作距離遠洋正式提出“聚焦主業(yè)、聚焦關(guān)鍵能力建設(shè)”為核心的第五期戰(zhàn)略剛過一年。
與遠洋集團類似的，近幾年，諸如華潤、金茂、雅居樂、景瑞等房企紛紛成立不動產(chǎn)板塊，一方面應(yīng)對“三條紅線”和“兩集中”的新增量市場的變化，繼續(xù)在主業(yè)爭搶50強的市場地位，一方面重新布局已然到來的存量更新市場。
而遠洋不動產(chǎn)和遠洋物流的主理人是馬天一。馬總的職業(yè)生涯全部在遠洋集團。20多年，從工程到開發(fā)再到運營，足夠?qū)Ｗ�，只做商辦。
那么在第五期戰(zhàn)略開局之際，遠洋全新開啟“遠洋不動產(chǎn)”板塊的陽謀是什么？馬天一身兼重任后如何判斷未來不動產(chǎn)市場的趨勢？睿和智庫創(chuàng)始人韓瑋燁專程拜訪馬總，就上述問題做了一次深度對話。
遠洋國際中心A座
01.遠洋不動產(chǎn)品牌是順理成章的產(chǎn)物
遠洋集團布局不動產(chǎn)領(lǐng)域已有20余年，寫字樓開發(fā)方面，從位于北京西長安街的遠洋大廈開始，遠洋便躬身入局寫字樓開發(fā)運營領(lǐng)域。在北京，遠洋大廈、凱晨世貿(mào)中心、遠洋光華國際、北京國壽金融中心、遠洋國際中心依次坐落于長安街沿線，早已成為知名的城市地標；在上海，浦東新區(qū)的遠洋財富中心、靜安區(qū)的科恩大廈，匯聚大量精英人群，與城市發(fā)展融為一體。同時，位于北京麗澤金融商務(wù)區(qū)、榮獲LEED及WELL雙金級健康預(yù)認證的遠洋銳中心項目，也即將于不久后亮相。
睿問：為什么選擇此時推出遠洋不動產(chǎn)品牌？
馬天一：首先，遠洋是有不動產(chǎn)基因的企業(yè)，傳承這一基因是集團一直致力推動的事情。
其次，盡管五期戰(zhàn)略強調(diào)聚焦開發(fā)主業(yè)，但基于目前住宅開發(fā)行業(yè)競爭的現(xiàn)狀，遠洋的第二個增長曲線可能會在哪里？我認為是不動產(chǎn)，雖然從集團資產(chǎn)構(gòu)成等方面來看，遠洋的優(yōu)質(zhì)商業(yè)和寫字樓存量比較大，目前不適合做大規(guī)模增量投入，但在不動產(chǎn)這三個字之下，我們可以做的有很多，不只是投資、寫字樓，還可以做物流地產(chǎn)、IDC等。
睿問：在您看來，選擇在不動產(chǎn)這三個字下延伸業(yè)務(wù)的標準是什么？
馬天一：不是所有的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)我們都去做，而是要看它是否符合第二增長曲線的需求，如果符合，可以去拓展，比如城市更新，做好空間運營的業(yè)務(wù)，將低效資產(chǎn)盤活，是城市更新過程中非常必要的能力。
當然，我們希望在原有的業(yè)務(wù)外，不斷豐富不動產(chǎn)的內(nèi)涵，尋找和構(gòu)建集團未來發(fā)展的第二曲線。
睿問：在遠洋集團組織結(jié)構(gòu)里，哪些業(yè)務(wù)會在遠洋不動產(chǎn)品牌下去運營？養(yǎng)老會成為一部分嗎？
馬天一：總的來說，遠洋不動產(chǎn)品牌承接了以前不動產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)，比如寫字樓業(yè)務(wù)，現(xiàn)階段不動產(chǎn)主要是寫字樓，但不代表遠洋不動產(chǎn)品牌只有寫字樓業(yè)務(wù)，也包括物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)等，而養(yǎng)老是獨立業(yè)務(wù)，目前沒有劃分到這個品牌下。
不動產(chǎn)這三個字的標準是必須要看它是否符合第二增長曲線的需求，比如城市更新、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)等可以，但也并不是所有的不動產(chǎn)都去做�！R天一
02.中輕資產(chǎn)資管運營模式
不動產(chǎn)開發(fā)運營并不容易做，從投資到退出的大資管過程，起碼要5年左右時間，這個過程中需要的是源源不斷的資金投入和不太相稱的租金、管理收入等。遠洋不動產(chǎn)希望打造成為不同于投融資公司和純輕資產(chǎn)運營公司的，中輕資產(chǎn)管理模式結(jié)合的不動產(chǎn)開發(fā)運營商。
睿問：未來，遠洋不動產(chǎn)重心是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)？
馬天一：我們還是要立足于遠洋集團作為實業(yè)公司的定位，主推中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。我們是實業(yè)公司，與純粹的投融資公司和金融公司不同，收入主要來自我們的專業(yè)能力和資源。但相比純輕資產(chǎn)公司，我們有一定優(yōu)勢，就是我們有投融管退的全產(chǎn)業(yè)鏈能力，并且也有集團信譽背書。
遠洋商業(yè)寫字樓類的不動產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)比較大了，我們目前不希望再通過重資產(chǎn)來繼續(xù)擴大資產(chǎn)規(guī)模，希望能豐富遠洋不動產(chǎn)這個品牌的內(nèi)涵，讓其成為一個能獨立運行，擁有獨立業(yè)務(wù)的品牌。純重資產(chǎn)很難獨立產(chǎn)生業(yè)績，還要靠主業(yè)不斷輸血，所以我們還是希望能通過輕資產(chǎn)來擴大規(guī)模，因為規(guī)模代表了企業(yè)或者品牌在行業(yè)內(nèi)的地位，非常重要。
我們選擇項目的標準不局限于資產(chǎn)模式，而是基于投資人價值共同體的角度，考慮退出問題，優(yōu)先選擇主業(yè)業(yè)態(tài)�！R天一
睿問：遠洋不動產(chǎn)在選擇項目時有什么標準？
馬天一：我們選擇項目的標準，不局限于輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)模式，在投資價值被認可和舊資產(chǎn)退出的前提下，基于更快獲得價值和規(guī)模的雙重角度出發(fā)，將存量維持恰當比例，通過提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)占比，投資新的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，這樣的發(fā)展循環(huán)是更良性的，我們希望遠洋不動產(chǎn)運營的能力結(jié)構(gòu)更多元更清晰。
具體有幾個方面，首先是業(yè)態(tài)選擇，還是要聚焦在優(yōu)勢主業(yè)，目前來看主要是辦公業(yè)態(tài)。
其次是項目規(guī)模，太大的項目投資人范圍受到限制，太小的項目很難盈利，所以我們現(xiàn)在基本都選擇面積在3萬～5萬平米的項目。
第三，從投資角度看，我們和投資人是一體的，我們做的所有工作，特別是未來才能看到收益和價值的運營類工作，怎樣讓投資人相信我們有實力、有能力？我們還是要跟投資人構(gòu)建一個價值共同體，如果項目比較好，我們也愿意與投資人一同承擔投入，可以多投入資金來改造項目，實現(xiàn)項目更快、更好地增值。
睿問：怎么才能實現(xiàn)輕重并舉？是通過增量方式做輕做多，還是把重做輕？
馬天一：我們希望同步進行這兩種動作。因為從價值角度考慮，做輕做多一定沒有做重能更快獲得價值，但是從規(guī)模角度來說，做輕會更容易擴大規(guī)模，受到的限制比較少一些。
遠洋集團五期戰(zhàn)略里提到管控新增投資，就是要將不動產(chǎn)資產(chǎn)存量維持恰當比例，目前我們的資產(chǎn)比較重，但集團規(guī)模正在不斷增長，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也會隨之增長，我們就會有空間去投資新業(yè)務(wù)，但前提一定是我們有資金能從已經(jīng)實現(xiàn)價值增量的資產(chǎn)里退出。這樣的變化也是我們愿意看到的，我們希望品牌的多元結(jié)構(gòu)更清晰、市場競爭力更強。
睿問：您剛才提到兩條路并行，有些資產(chǎn)可以退出。在您看來，目前國內(nèi)退出途徑有哪些？資產(chǎn)證券化是種方式嗎？
馬天一：目前對于一線城市的企業(yè)資產(chǎn)來說，類REITs資產(chǎn)退出的資產(chǎn)價值折讓比較大，基于資產(chǎn)的質(zhì)量，實際上資產(chǎn)增值速度快于收益增值速度。比較而言，物流地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的經(jīng)營性收益不錯，這就導(dǎo)致物流地產(chǎn)資產(chǎn)價值相對穩(wěn)定。
如果將來能有一些支持政策出臺，再加上資產(chǎn)增值速度和收益增速趨于穩(wěn)定的話，資產(chǎn)證券化必然是最好的退出通道，但目前來說在市面上尋找機構(gòu)買家還是比較常見的退出方式。
北京鉆石大廈項目順利退出
03.商辦市場格局將重構(gòu)
近些年，優(yōu)客工場、WeWork等聯(lián)合辦公品牌逐漸在商辦領(lǐng)域打出了聲量，但在馬天一看來，聯(lián)辦品牌的崛起只是在一定程度上起到了教育客戶的作用，未來的聯(lián)辦不會發(fā)展成為一個單獨業(yè)態(tài)，但會重構(gòu)商辦市場，企業(yè)在運營寫字樓時，也會考慮增加增值服務(wù)，提供娛樂、交流等需求。
睿問：近些年商辦市場發(fā)生了很大改變，比如一些聯(lián)辦品牌的崛起，您怎么看聯(lián)合辦公？
馬天一：關(guān)于聯(lián)合辦公，對于市場或整個行業(yè)來說，聯(lián)合辦公最大的價值和意義可能是培育了客戶。如果沒有這種包租模式，從資產(chǎn)所有人角度來看，我們不會這么做，行業(yè)也不會走到今天。以前的客戶，對這些模式的接受度并不強，但以WeWork為代表的聯(lián)合辦公品牌把它變成了一個文化符號，提高了客戶的接受程度。
那么客戶越來越接受這種模式帶來的衍生影響是什么呢？是在寫字樓相對標準化的空間產(chǎn)品上增加競爭維度�？蛻粢郧斑x擇寫字樓時參考的要素是地理位置、價格、物業(yè)管理、硬件設(shè)施，這也是我們與同行業(yè)其他企業(yè)競爭的主要內(nèi)容。
現(xiàn)在越來越多的客戶在聯(lián)合辦公品牌的教育下，出現(xiàn)了越來越多元化的需求：辦公環(huán)境能不能體現(xiàn)企業(yè)調(diào)性？下午想喝咖啡的時候有沒有獨立空間？咖啡收費嗎？辦公環(huán)境可以更貼近自然嗎？
所以我們也會相應(yīng)調(diào)整運營思路，增加增值服務(wù)，讓客戶感受到自己進入了服務(wù)式辦公空間。比如，遠洋集團引入“共享、健康”的創(chuàng)新理念，位于麗澤商務(wù)區(qū)的遠洋銳中心項目為雙創(chuàng)企業(yè)打造定制化、靈活個性的辦公場地；通過精妙設(shè)計，提供更多共通、共融、共享的空間，為市場提供創(chuàng)新型的寫字樓產(chǎn)品。
北京遠洋·銳中心 效果圖
租用這樣的寫字樓空間，客戶不再是簡單地算一平米花了多少租金，而是計算享受了多少服務(wù)支付了多少成本。但客戶接受這樣的服務(wù)模式需要一個過程，聯(lián)合辦公幫助我們促進和加速了這個過程，讓客戶享受了類似的服務(wù)，接受度越來越高。
聯(lián)合辦公最大的價值是培育了客戶，使未來寫字樓在運營時要考慮增值服務(wù)，讓具有不同價值觀的客戶擁有不同的選擇。——馬天一
睿問：近些年商辦市場發(fā)生了很大改變，比如聯(lián)辦，您認為聯(lián)合辦公會成主流業(yè)態(tài)嗎？
馬天一：我個人觀點是不能的。在包租模式下，增值服務(wù)產(chǎn)生的影響對客戶來說相對有限。這與商業(yè)有本質(zhì)區(qū)別。商業(yè)的坪效每年都在漲，但寫字樓不會。我們回到資產(chǎn)價值角度看這個問題，聯(lián)合辦公的服務(wù)產(chǎn)生了什么價值？在我看來，只是價值觀的篩選，客戶看中增值服務(wù)，他就會選擇進入這個空間辦公；但如果你的客戶就是只看重價格，那增值服務(wù)做得再好也沒用。
睿問：現(xiàn)在很多商辦品牌都在提敏捷辦公，您覺得敏捷辦公對傳統(tǒng)寫字樓有影響嗎？
馬天一：我們現(xiàn)在做的事情其實跟這個方向是匹配的。大家對辦公室的需求更多的是人與人的交流，而不是僅僅提供工位和電腦。那么我們現(xiàn)在創(chuàng)造的就是讓人更多地交流，在樓里提供公共交易的平臺。
如果只是大家坐在一起辦公，我認為會受到一定影響，程度不至于有50%那么大，但可能百分之十幾是有的。但是，反過來對能夠提供公共交流空間的，我認為可能是好事，可能會進一步地加大未來配套的比例。
結(jié)語
無論是大資管還是專業(yè)化運營，指引遠洋不動產(chǎn)的是一幅逐漸描繪完成的不動產(chǎn)資管產(chǎn)業(yè)鏈藍圖。前方的路還很長，對此，馬天一表示，“對我們來說，現(xiàn)在最重要的目的就是希望傳遞給市場客戶一個信息：遠洋不動產(chǎn)管理的項目，既對得起投資人，更對得起客戶�！�
站在新的起點上，他還有更大的目標。他看重運營能力后的資管能力，將輕重資產(chǎn)結(jié)合，往更大的經(jīng)營方向發(fā)展，產(chǎn)生更多的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，產(chǎn)生更大的附加值。
