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房地產(chǎn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭,存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)助推首創(chuàng)置業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2021-2-4 9:02:00
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[提要]前言: 2021年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)三條紅線和貸款集中度管理的進(jìn)一步升級(jí),供給端調(diào)控力度加強(qiáng),推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的輕杠桿、重運(yùn)營(yíng)發(fā)展階段,進(jìn)而促進(jìn)房企加速盤活存量資產(chǎn),

  前言:

  2021年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)“三條紅線”和貸款集中度管理的進(jìn)一步升級(jí),供給端調(diào)控力度加強(qiáng),推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的“輕杠桿、重運(yùn)營(yíng)”發(fā)展階段,進(jìn)而促進(jìn)房企加速盤活存量資產(chǎn),提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平及自我造血能力。

  在行業(yè)從杠桿驅(qū)動(dòng)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中,擁有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、健康債務(wù)結(jié)構(gòu)、布局主業(yè)相關(guān)存量業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈話語(yǔ)權(quán)較高的房企,將獲得更大更持續(xù)的成長(zhǎng)空間。作為“京派房企”的典型代表和首創(chuàng)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦企業(yè),首創(chuàng)置業(yè)(02868-HK)有望成為房地產(chǎn)新格局之下的主要受益者之一。

  房地產(chǎn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭,布局存量業(yè)務(wù)成為大勢(shì)所趨

  2021年,“三道紅線”的開始落實(shí)及貸款集中度管理的出臺(tái),標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開啟長(zhǎng)效機(jī)制全新時(shí)代。根據(jù)“十四五”規(guī)劃,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策將在延續(xù)“房住不炒” 基調(diào)的同時(shí),進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。在此背景下,經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健、現(xiàn)金流及債務(wù)結(jié)構(gòu)健康、布局主業(yè)相關(guān)存量業(yè)務(wù)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè),在盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)的杠桿水平、提升企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)質(zhì)量及效益方面將有更大想象空間。

  此前,華泰證券研究報(bào)告就明確指出,當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨復(fù)雜而嚴(yán)峻的內(nèi)外部環(huán)境,房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步從“增量開發(fā)+粗放發(fā)展”的“上半場(chǎng)”,向“存量運(yùn)營(yíng)+長(zhǎng)效機(jī)制”的“下半場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。

  在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型大勢(shì)所趨的背景下,擁有前瞻地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局的房企,無(wú)疑將成為房地產(chǎn)新時(shí)代、新格局之下最主要的受益者。

  在香港內(nèi)房板塊中,雖然絕大多數(shù)內(nèi)房股均已開始轉(zhuǎn)型的嘗試,但能前瞻性進(jìn)行布局并取得不錯(cuò)成效的房企并不多,首創(chuàng)置業(yè)便是其中一家。

 

  目前,首創(chuàng)置業(yè)已構(gòu)建起住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體、土地一級(jí)開發(fā)四大核心業(yè)務(wù)線,并以高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、租賃住房為三大創(chuàng)新板塊,擁有強(qiáng)大的國(guó)資背景、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理、創(chuàng)新型資本運(yùn)作等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),業(yè)務(wù)區(qū)域輻射全國(guó)30余個(gè)大中型城市。

  首創(chuàng)置業(yè):主業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)布局優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn),長(zhǎng)效增長(zhǎng)可期

  現(xiàn)階段,前瞻地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)布局,讓首創(chuàng)置業(yè)具備先發(fā)優(yōu)勢(shì),多項(xiàng)業(yè)務(wù)取得明顯進(jìn)展。

  就住宅開發(fā)業(yè)務(wù)而言,作為首創(chuàng)置業(yè)的核心主業(yè),2020年公司堅(jiān)持“以穩(wěn)為主、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中有變”的經(jīng)營(yíng)策略,全力應(yīng)對(duì)新冠疫情沖擊,創(chuàng)新線上線下營(yíng)銷模式,全面加速項(xiàng)目去化,最大程度降低疫情影響。

 

  首創(chuàng)置業(yè)深知作為房地產(chǎn)銷售的“原料”,土地儲(chǔ)備的布局和獲取節(jié)奏對(duì)于房企極為重要,公司堅(jiān)持安全穩(wěn)健的投資策略,聚焦房?jī)r(jià)溢價(jià)率更高的京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市,并充分發(fā)揮“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì),通過(guò)產(chǎn)業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略合作、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式獲取低成本優(yōu)質(zhì)土地。以2020上半年為例,公司在北京、鄭州、南京、重慶等地投資6個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目,均為非競(jìng)爭(zhēng)性底價(jià)獲取,土地投資額為125.8億元,總建筑面積達(dá)307.6萬(wàn)平方米。

 

  截至2020年6月30日,首創(chuàng)置業(yè)的土地儲(chǔ)備總建筑面積1,790萬(wàn)平,土地儲(chǔ)備總貨值人民幣3,450億元,可以滿足未來(lái)3年左右的發(fā)展需求;其中京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈貨值占比超60%。此外,公司在武漢、昆明、鄭州儲(chǔ)備超百萬(wàn)平核心大資源。土儲(chǔ)成本方面,銷售物業(yè)土地儲(chǔ)備平均樓面地價(jià)僅為人民幣0.86萬(wàn)元/平,遠(yuǎn)低于簽約銷售價(jià)格。

  除早期已布局的奧萊業(yè)務(wù)線外,首創(chuàng)置業(yè)近年來(lái)積極探索布局了文創(chuàng)、高科技產(chǎn)業(yè)、租賃住房等多項(xiàng)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

  就文創(chuàng)、高科技產(chǎn)業(yè)及租賃住房等創(chuàng)新業(yè)務(wù)而言,首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)整合資源,強(qiáng)化創(chuàng)新業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)動(dòng)獲取主業(yè)資源的同時(shí),積極探索可持續(xù)性盈利業(yè)務(wù)模式,尋求業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn),有效提升“首創(chuàng)”品牌價(jià)值及市場(chǎng)口碑。

  以高科技產(chǎn)業(yè)為例,首創(chuàng)置業(yè)于2019年8月發(fā)布首創(chuàng)高科品牌,有效把握高科技產(chǎn)業(yè)升級(jí)浪潮,定位高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和創(chuàng)新綜合服務(wù)商,積極推進(jìn)“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式,契合以產(chǎn)城融合為轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展思路,以北京IC-Park為標(biāo)桿項(xiàng)目,聚焦集成電路、5G+網(wǎng)絡(luò)安全、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、商業(yè)航天等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

  截至2020年底,首創(chuàng)高科已落地4個(gè)項(xiàng)目,已進(jìn)入北京、重慶、南京等城市,總建筑面積達(dá)到116.2萬(wàn)平方米,簽約合作產(chǎn)業(yè)資源300余家。年內(nèi),公司通過(guò)與高科產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)方式,底價(jià)獲取南京、重慶兩個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積達(dá)72.6萬(wàn)平方米。其中南京首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園,位于南京市建鄴區(qū)河西CBD核心位置,緊鄰阿里巴巴江蘇總部及小米華東總部,計(jì)劃引入58集團(tuán)華東區(qū)域總部,打造成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集中心,總建筑面積32.7萬(wàn)平方米。

  而在物業(yè)管理服務(wù)方面,疫情期間,首創(chuàng)置業(yè)旗下首置物業(yè)平臺(tái)堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),將首創(chuàng)置業(yè)“創(chuàng)享美好新生活”的品牌理念發(fā)揮得淋漓盡致,也為其未來(lái)在物管領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)力打下了夯實(shí)的品牌基礎(chǔ)。

 

  據(jù)了解,疫情發(fā)生后的第一時(shí)間里,首創(chuàng)置業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊(duì),前往麗澤首創(chuàng)中心、順義香沁園、公園城、悅樹匯,以及房山首創(chuàng)He寓、伊林郡和紫悅臺(tái)等社區(qū),現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)社區(qū)防控工作,并對(duì)首創(chuàng)置業(yè)在京負(fù)責(zé)社區(qū)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)的二十多個(gè)項(xiàng)目,提出了以最高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)防嚴(yán)控的要求。在公司嚴(yán)格的疫情防控標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)下,首置物業(yè)團(tuán)隊(duì)積極應(yīng)對(duì)社區(qū)疫情防控,落實(shí)每一項(xiàng)工作內(nèi)容,為業(yè)主及入駐企業(yè)員工建立了一個(gè)健康、安全的居住及工作環(huán)境,并收獲了一眾業(yè)主們的一致好評(píng)。

  將來(lái),隨著首置物業(yè)品牌服務(wù)口碑的逐步提升,預(yù)期能給首創(chuàng)置業(yè)物管服務(wù)業(yè)務(wù)帶來(lái)更多的想象空間,為公司存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而首創(chuàng)置業(yè)在文創(chuàng)、高科技產(chǎn)業(yè)、租賃住房等多業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)線的拓展,也為其物管業(yè)務(wù)提供了更多的業(yè)務(wù)拓展機(jī)會(huì),創(chuàng)造了更高的想象空間,未來(lái)物管業(yè)務(wù)有望借助首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)線,實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)布局,成為綜合性輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái),并反哺首創(chuàng)置業(yè),為主業(yè)強(qiáng)效賦能。

  養(yǎng)老業(yè)務(wù)是首創(chuàng)置業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略布局的另一代表方向。早在2015年,在絕大多數(shù)房地產(chǎn)商并未涉足養(yǎng)老領(lǐng)域之際,首創(chuàng)置業(yè)即預(yù)判我國(guó)將在不久后將步入人口老齡化時(shí)代,市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求空間非常大。

  當(dāng)時(shí)首創(chuàng)置業(yè)便將養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)定為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的新型業(yè)務(wù)之一。2015年,經(jīng)過(guò)充分調(diào)研和溝通后,首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)土地拍賣市場(chǎng),成功拍得北京首個(gè)公開市場(chǎng)出讓的包含經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老用地的項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)充分調(diào)研考察后,首創(chuàng)置業(yè)選擇了與在養(yǎng)老行業(yè)深耕多年的遠(yuǎn)洋椿萱茂品牌合作,深入打通養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié),形成一套成熟的運(yùn)營(yíng)體系,成功打造了位于北京順義區(qū)的椿萱茂•和園項(xiàng)目,并已于2020年底正式對(duì)外開放。

  綜述,作為一家國(guó)內(nèi)大型的房地產(chǎn)開發(fā)商,首創(chuàng)置業(yè)不僅始終貫徹穩(wěn)健、健康及可持續(xù)性發(fā)展的理念,還非常注重以前瞻眼光,放眼更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,依托主業(yè)土地價(jià)值開發(fā)打造相關(guān)存量業(yè)務(wù)布局,深耕重點(diǎn)區(qū)域,完善城市功能的戰(zhàn)略探索,積極發(fā)展存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù),為公司長(zhǎng)足發(fā)展打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。

  尾語(yǔ):

  房地產(chǎn)已逐步進(jìn)入新型發(fā)展階段,由此帶來(lái)的向存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的浪潮已經(jīng)全面開啟。經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健、已布局主業(yè)相關(guān)存量業(yè)務(wù)、可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)的首創(chuàng)置業(yè),預(yù)期會(huì)在這輪轉(zhuǎn)型浪潮中,迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

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