W集團成立于1984年，是國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，自2016年起連續(xù)5年躋身《財富》“世界500強”。

　　聚集于全國經(jīng)濟最具活力的三大經(jīng)濟圈及中西部重點城市，W集團定義自身角色為美好生活場景師、實體經(jīng)濟生力軍、創(chuàng)新探索試驗田與和諧生態(tài)建設(shè)者，希望能不斷深化“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，通過自身努力滿足人民對美好生活的各方面需求。

　　W集團不斷思考行業(yè)發(fā)展新趨勢，致力于探索前沿技術(shù)與理念的實踐應(yīng)用。基于此，W集團與建筑運維領(lǐng)域數(shù)字智能專業(yè)服務(wù)商博銳尚格展開深度合作，2018年起打造東莞W集團智云數(shù)字化管理中心，推動智能建筑運維前探。

　　一、數(shù)字化工程部工作模式：統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，囊括八大業(yè)務(wù)

　　東莞W集團智云數(shù)字化管理中心包含W集團城市廣場、厚街W集團城市廣場、虎門W集團里、松湖W集團生活廣場四個項目，基于“物聯(lián)網(wǎng)+機電托管”模式，進行數(shù)字化、智能化管理探索后，已經(jīng)形成一套基于統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準、囊括八大業(yè)務(wù)模塊、包括執(zhí)行分析與監(jiān)控的全新“數(shù)字化工程部”工作模式。

工程機電智慧運維平臺技術(shù)架構(gòu)

　　本文將以W集團城市廣場為例，解析數(shù)字化工程部的平臺工作模式。

　　W集團城市廣場位于東莞三大城區(qū)(莞城、東城、南城)交匯處，地處市區(qū)中軸，項目總建筑面積15萬平，是集辦公、商業(yè)、公寓為一體的綜合性建筑群。W集團歷經(jīng)兩年多次深度迭代，最終建設(shè)形成以“四端一云一邊”為系統(tǒng)特色的全數(shù)字化工程部，完成了全面升級。

W集團：以“四端一云一邊”為特色的全數(shù)字化工程部

　　一次建設(shè)：基礎(chǔ)系統(tǒng)及節(jié)能、安全與品質(zhì)改造

　　·信息化系統(tǒng)建設(shè)：包括設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)、租戶付費系統(tǒng)對接、能源管理及配電監(jiān)測系統(tǒng)、環(huán)境及安全監(jiān)測系統(tǒng)的統(tǒng)一布署。

　　·節(jié)能專項改造：包括開關(guān)量改造、冷站群控與水平衡調(diào)適。

　　·安全與品質(zhì)專項改造：包括機電系統(tǒng)專項檢測、大門改造、樓層空調(diào)末端改造和新增、應(yīng)急照明電源維修。

　　二次迭代：深入物業(yè)管理業(yè)務(wù)研究、打造智慧運維完整管理體系

　　完成數(shù)字化映射，將物理世界搬到線上

　　·無偏運行、有效巡檢、精準維保、可溯循維修、應(yīng)急響應(yīng)的工作流模塊：線下管理規(guī)則全部搬到線上。

　　·環(huán)境保障、能耗管控、安全報警、智能自控的物聯(lián)網(wǎng)+模塊：把專家的專業(yè)咨詢服務(wù)變成日常服務(wù)。

　　·打怪升級、培訓考核、人效監(jiān)控、評價投訴的人員管理模塊：提升人員的合作度和敬業(yè)度。

　　·風控沙漏將結(jié)果管控與過程管控相結(jié)合：保持風控措施長期有效。

智能運維管理體系

　　三次迭代：數(shù)字化交付與常規(guī)工作升級

　　分析階段建設(shè)運營成果，完成數(shù)字化交付、信息化物業(yè)值班室建設(shè)、日常工作信息化落地、冷站升級、無偏運行等方面的升級改造。

　　四次迭代：基于BIM的集中響應(yīng)中心

　　2019年底開始打造基于BIM的集中響應(yīng)中心，迭代任務(wù)包括BIM-IBMS、硬件服務(wù)器及終端、BA系統(tǒng)的改造、辦公室裝修。

　　二、數(shù)字化工程部價值：統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，囊括八大業(yè)務(wù)全流程六大價值

　　W集團城市廣場數(shù)字化工程部上線以來，經(jīng)過宏觀系統(tǒng)與微觀循環(huán)綜合營運，從執(zhí)行、分析到監(jiān)控管理全面落地，實現(xiàn)初始建設(shè)目標，具備運行無偏、品質(zhì)可控、安全無憂、能源節(jié)約、人員提效、資產(chǎn)增值六大價值：

　　1、設(shè)備設(shè)施管理：運行可溯

　　設(shè)備設(shè)施管理是人、流程、場地和科技的高度整合，以戰(zhàn)略性地支持與滿足主營業(yè)務(wù)需求為管理核心。

　　W集團通過現(xiàn)場設(shè)備二維碼與NFC的張貼應(yīng)用，以及BIM模型的構(gòu)建，實現(xiàn)了物理世界建筑、樓層、空間、系統(tǒng)、設(shè)備及其全部關(guān)系的數(shù)字化交付，涉及設(shè)備1312個、空間611個、關(guān)系257條。

　　同時，W集團以全覆蓋的設(shè)備設(shè)施管理，實現(xiàn)了建筑運維工作從來源、計劃、指派/接單、執(zhí)行、記錄、監(jiān)督、結(jié)束到評價的全過程線上化流轉(zhuǎn)，做到感知完整、過程可控、保障有力。目前，計劃性工作包含運行、巡檢、維保，非計劃性包括維修，全部納入設(shè)備設(shè)施管理流程。2019年W集團統(tǒng)計顯示，共計完成工單12525條，實現(xiàn)了運行規(guī)范、巡檢有效、維保精準、維修可溯。

　　運行規(guī)范

　　·統(tǒng)計顯示當年運行類SOP上線11個子類，包含日常重要設(shè)備啟停規(guī)范，涵蓋扶梯、貨梯、客梯、冷卻塔、室內(nèi)照明、制冷機房等。

　　·保證各設(shè)備啟閉嚴格按照策略執(zhí)行，更加規(guī)范；設(shè)備運行風險更加可控。

　　有效巡檢

　　·具體到每個巡檢計劃，流程全面，且因地制宜、可落地，規(guī)避了傳統(tǒng)“巡而不檢，簽單巡檢”問題，提升了巡檢的有效性。

　　·W集團工程全年運維巡檢任務(wù)覆蓋設(shè)備650個、空間300余個，據(jù)此制定總巡檢計劃54個，包括日常巡檢15個、專項巡檢39個。2019年11月1日-2020年1月10日巡檢發(fā)現(xiàn)異常183項，占統(tǒng)計異常事件72%。

　　精準維保

　　·維保計劃“化整為零”，每單維保工作時長控制在0.5-1h以內(nèi)，大大降低人員對復(fù)雜工作的抗拒，維保工單按時完成率100%。

　　·維保SOP圖文并茂，降低對工作人員技術(shù)能力要求，有效提升維保工作質(zhì)量。

　　維修可溯

　　·全年共計產(chǎn)生2093條維修工單，其中報修工單占比58%，租戶報修119次，公區(qū)報修702次。

　　·統(tǒng)計顯示，平均報修處理時長15分鐘，響應(yīng)時間與維修質(zhì)量都得到了保證，實現(xiàn)了項目穩(wěn)定運行與客戶滿意的雙重目標。

　　·基于維修工單可以形成全面的問題庫，歸納問題原因，避免同類故障復(fù)現(xiàn)。

　　2、環(huán)境主動管理：品質(zhì)可控

　　任何一個建筑空間的本質(zhì)都是“空間、社群、服務(wù)”，環(huán)境管理的優(yōu)劣是保障客戶對空間與服務(wù)滿意度的重要管理面。博銳尚格梳理東莞W集團的需求，提出在環(huán)境健康管理方面營造極致體驗，通過“完全知情與準確定位”，讓環(huán)境品質(zhì)可量化、可視化監(jiān)測，通過“人工智能與主動管理”，創(chuàng)造更舒適的環(huán)境。

　　完全知情&定位準確

　　·通過溫濕度、二氧化碳、一氧化碳共計31個智能傳感器，實現(xiàn)室內(nèi)環(huán)境參數(shù)的全面監(jiān)測。

　　·平臺內(nèi)置融合大量行業(yè)經(jīng)驗的環(huán)境問題排查決策樹，確保每一個環(huán)境問題都完全知情、定位準確、處置過程在線可控。

　　人工智能&主動管理

　　用戶提供基于人工智能的環(huán)境問題后，評估分析和環(huán)境風險預(yù)警管理，幫助運維管理者主動修復(fù)工程缺陷，提前通過運行調(diào)整消除環(huán)境風險，避免因環(huán)境問題而造成的租戶滿意度損失。

環(huán)境品質(zhì)管控主動管理：平臺通過不同顏色標識實現(xiàn)預(yù)警

　　W集團落實環(huán)境管控，取得良好成效，客戶投拆率大幅下降。以溫度為例，托管后約定營業(yè)期間B1-2層公區(qū)溫度26±1℃；3層公區(qū)溫度28±1℃為標準。實際B1-2層年平均溫度分別為26.9℃、26.2℃、25.8℃；3層年平均溫度27.2℃，管控效果良好。

　　3、安全風險管控：無憂防護

　　作為商業(yè)綜合體，W集團面臨承租戶多且業(yè)態(tài)復(fù)雜、承租戶安全意識和能力差異大、事故風險不可測等種種現(xiàn)狀，傳統(tǒng)的管控模式因技術(shù)手段與意識局限也存在諸多問題，博銳尚格梳理并挖掘痛點背后的原因，設(shè)計綜合解決方案。

傳統(tǒng)物業(yè)安全風險管控痛點分析

　　線上線下全立體管控體系

　　·建設(shè)線上安全管控系統(tǒng)，包括機房浸水報警、生活水箱液位、消防水壓、生活水壓、污水坑液位、變壓器溫度、重點機房溫濕度、重點機房非法入侵共計8類、54個監(jiān)測點。

　　·加強線下安全監(jiān)控體系，在原有288個監(jiān)控攝像頭基礎(chǔ)上，新增重點區(qū)域點位22個，共計310個視頻監(jiān)控點位輔助進行安全管理。

　　規(guī)范安全報警檢測流程

　　·建設(shè)安全報警及檢測管理全流程并制作全部文檔，指導(dǎo)完成傳感器硬件、監(jiān)控系統(tǒng)、執(zhí)行人員響應(yīng)的檢測，系統(tǒng)可靠性每月在莞城項目至少試驗2次。

　　·編制安全報警參數(shù)設(shè)計指南，指導(dǎo)完成各類監(jiān)控項閾值配置。

　　建立全面算法異常應(yīng)對方案

　　統(tǒng)計常規(guī)問題建立模型，集水井算法、工單流轉(zhuǎn)與報警消除邏輯、工單超時未接單、實際參數(shù)在閾值附近震蕩等，均可通過識別算法自動處理。

　　目前，W集團大部分安全風險問題均可通過管理系統(tǒng)預(yù)警并得到解決，而且相比傳統(tǒng)模式，報警通知時間延遲縮短91.05%。

W集團中控室大屏的預(yù)警看板全天24小時處于監(jiān)控可控狀態(tài)

　　4、能源管理系統(tǒng)：費用節(jié)約

　　能源計劃的制定、執(zhí)行、協(xié)調(diào)、控制關(guān)系到物業(yè)運維組織的收益，為W集團物業(yè)的管理重點關(guān)注點，博銳尚格分析實際工作流程，設(shè)計了基于用能目標的管理方案及基于用能過程的管理方案。

　　基于用能目標的管理：

　　·通過機器學習預(yù)測、調(diào)整、確定預(yù)算，并自動拆分到日、分項。

　　·跟蹤預(yù)算執(zhí)行過程，對預(yù)算超標風險及時預(yù)警和報警，定位用能超標或不合理的分項、支路。

　　·填寫用能日志，線上化報備異常原因。

　　·月底自動生成報告復(fù)盤，超預(yù)算的原因可追溯和驗證。

　　基于用能過程的管理：

　　·設(shè)備運行策略線上化。

　　·基于AI聚類算法，從“策略一致性、歷史一致性”兩方面自動診斷和預(yù)警，輔助定位運行問題。

　　·及時調(diào)整優(yōu)化運行策略，嚴格執(zhí)行。

　　·對于異常派發(fā)工單，及時糾正。

　　能源管理系統(tǒng)運營之后，顯示了良好的成效，以2019年數(shù)據(jù)節(jié)能關(guān)鍵對標為例：對標周期2017年6月~2018年5月，同比節(jié)電量34.68萬kW集團h，節(jié)能率11.05%，總節(jié)能收益23.71萬。

　　5、人員管理系統(tǒng)：賦能提效

　　物業(yè)管理中的人力工作一直是難點痛點。博銳尚格通過技術(shù)手段、標準建立、流程規(guī)范與操作知識庫化，讓執(zhí)行更可控，大幅提升人力管理效率。

　　賦能：通過信息化手段提升人員的工作能力與工作范圍

　　·標準工作流程（SOP）線上化隨時查看，指導(dǎo)物業(yè)工程人員工作，避免某一工作過度依賴人員經(jīng)驗，提高了全員專業(yè)能力。

　　·標準工作流程培訓日�；�，2019年累計組織14次筆試，7次實操考核，6次應(yīng)急演練。

　　提效：通過人員能力的增加，輔助信息化系統(tǒng)，提高工作效率

　　·物業(yè)工程人員工作記錄線上化，可量化，加以公平合理的評價考核體系和激勵政策。降低物業(yè)人員對使用信息化系統(tǒng)的抵觸情緒，提升信息化系統(tǒng)使用率。

　　·建立數(shù)字化信用體系，提高物業(yè)工程人員工作積極性和效率。

　　通過人員的賦能和提效，人員結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，人力成本大幅降低，W集團從7人編制降低為4人，單位管理面積0.9萬平方米/人；松湖、厚街、虎門編制分別3、4、4人，單位管理面積1萬平方米/人、1萬平方米/人、0.75萬平方米/人——相比同類項目約節(jié)省50%人力。

　　6、資產(chǎn)管理系統(tǒng)：全面增值

　　為發(fā)揮智能運維平臺的最大價值，博銳尚格幫助W集團建立了科學嚴謹全面的資產(chǎn)評估體系，通過全面評估，項目閉環(huán)工作得以實施。通過這一過程，W集團的資產(chǎn)使用壽命得到了提升，資產(chǎn)使用過程中的健康度也進一步提高，真實體現(xiàn)了資產(chǎn)的財務(wù)價值，實現(xiàn)資產(chǎn)在財務(wù)上的保值！

科學嚴謹全面的資產(chǎn)評估體系

　　三、探索不停：深化應(yīng)用的智慧運維平臺

　　如今W集團城市廣場已經(jīng)成為建筑智能運維的標桿，作為工程機電智慧運維培訓基地，9月開始承接參觀，物業(yè)運維各方管理人員帶著問題來到這里，探求落地價值成果：

　　·項目運營角度：每天從開到閉店工作、應(yīng)急事件處理如何線上化執(zhí)行，輸出標準工作流程。

　　·運維人員角度：每個崗位對應(yīng)的任務(wù)與職責以及之間的工作銜接，如何通過線上化運營節(jié)省人力成本。

　　·業(yè)務(wù)場景角度：每個業(yè)務(wù)線上化管理流程及其價值，如能源管理、環(huán)境管理、資產(chǎn)管理、人員管理等。

　　·項目實施角度：每個階段實施內(nèi)容、業(yè)務(wù)架構(gòu)、產(chǎn)品架構(gòu)、現(xiàn)場物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備及成本估算等，方案如何落地。

　　而博銳尚格與W集團的探索腳步并未停止，正在W集團城市廣場的成績基礎(chǔ)上，繼續(xù)深化其他3個托管項目的應(yīng)用，繼續(xù)前探業(yè)務(wù)研究方向：

　　·2020年四季度將對虎門W集團里、松湖W集團生活廣場兩項目進行環(huán)境與安全監(jiān)測系統(tǒng)信息化升級。

　　·未來將基于W集團項目探索新業(yè)務(wù)方向，客流車流信息的利用、人臉識別等新技術(shù)。

　　·啟動基于BIM的運行響應(yīng)中心輕量化研究。

　　秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學，博銳尚格理解建筑運維的長期持續(xù)，正與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)一起，通過流程、業(yè)務(wù)、乃至模式的重構(gòu)與創(chuàng)新，通過長期可持續(xù)的專業(yè)服務(wù)，探索新的行業(yè)成長模式——W集團全數(shù)字化工作程部正是這探索的重要進程碑！

　　與客戶一起成長，期待博銳尚格努力推動之下，建筑智能運維領(lǐng)域的新變化！

　　博銳尚格：作為建筑運維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業(yè)服務(wù)商，博銳尚格服務(wù)于建筑運維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機電自動化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務(wù)每個建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！