成立于上世紀(jì)九十年代的J集團(tuán)（集團(tuán)）有限公司經(jīng)過(guò)二十多年從多元化到專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展歷程，已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立以品質(zhì)著稱(chēng)的品牌形象。
期望發(fā)展成為符合國(guó)際規(guī)范的、中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)資金管理和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，J集團(tuán)在管理、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三個(gè)方面深入實(shí)踐：積極進(jìn)行管理戰(zhàn)略布局，與國(guó)內(nèi)國(guó)際多家大型金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)基金成功合作；開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面，鎖定高端住宅、商用物業(yè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)；物業(yè)服務(wù)方面，引進(jìn)國(guó)際領(lǐng)先的管理團(tuán)隊(duì)和標(biāo)準(zhǔn)，組建具有國(guó)際一流管理能力的物業(yè)管理有限公司，成功運(yùn)營(yíng)多個(gè)高端商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。
2019年起J集團(tuán)與博銳尚格進(jìn)行深入合作，建立物業(yè)集中監(jiān)控解決方案，全面升級(jí)業(yè)務(wù)，以期更好的培養(yǎng)管理團(tuán)隊(duì)、形成完善的物業(yè)管理及認(rèn)證機(jī)制，進(jìn)而輸出物業(yè)管理模式以提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
一、痛點(diǎn)分析
博銳尚格深入研究J集團(tuán)物業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理模式，圍繞客服、工程、安保、保潔四個(gè)部門(mén)需求，總結(jié)出六大痛點(diǎn)。
計(jì)劃管理拖沓：計(jì)劃管理采用紙質(zhì)加手動(dòng)模式，計(jì)劃性工作的執(zhí)行靠管理者手動(dòng)排班與口頭交付落實(shí)；所有維保、巡檢、運(yùn)行的檢查工單沒(méi)有統(tǒng)一線上分析功能，缺乏智能化的通知、審核、記錄。
設(shè)備管理原始：沒(méi)有完善的設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)，ERP系統(tǒng)僅保留設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)的靜態(tài)信息,信息管理方式原始。
溝通管理低效：部門(mén)壁壘沒(méi)有打通，負(fù)責(zé)租戶投訴、反饋的客服部與保潔部之間無(wú)智能化系統(tǒng)，發(fā)起維修的客服部與負(fù)責(zé)維修維護(hù)執(zhí)行的工程部之間沒(méi)有智能化系統(tǒng)，導(dǎo)致交流成本高、處理時(shí)間長(zhǎng)。
安全管理復(fù)雜：安保涉及的巡檢、巡更工作人力有限，突發(fā)事件報(bào)警流程復(fù)雜，報(bào)告手動(dòng)離線填寫(xiě)導(dǎo)致解決過(guò)程復(fù)雜且經(jīng)驗(yàn)不能有效沉淀，三級(jí)應(yīng)急預(yù)案的實(shí)施性不強(qiáng)。
培訓(xùn)質(zhì)量不佳：員工基礎(chǔ)知識(shí)認(rèn)知層次跨度大，新員工培訓(xùn)不到位導(dǎo)致維護(hù)質(zhì)量不可控；應(yīng)急預(yù)案等培訓(xùn)每年按計(jì)劃完成，但是間歇性培訓(xùn)導(dǎo)致知識(shí)掌握度不夠，出現(xiàn)問(wèn)題仍會(huì)產(chǎn)生混亂；個(gè)別不可模擬演練的應(yīng)急預(yù)案缺乏培訓(xùn)。
外包把控度差：外包人員素質(zhì)良莠不齊，無(wú)法保證項(xiàng)目精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)；執(zhí)行人員工作記錄留痕意識(shí)不強(qiáng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)全過(guò)程追蹤；物業(yè)內(nèi)部人員參與性差，導(dǎo)致把控能力弱。
BOMA認(rèn)證工作量大：考核內(nèi)容范圍廣，信息眾多。如COE認(rèn)證需對(duì)BAR共計(jì)12個(gè)章節(jié)、100余項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行逐一考核，內(nèi)容涉及建筑整體和物業(yè)管理的全過(guò)程和整體管理模式，申請(qǐng)信息核實(shí)的工作量大。
二、解決方案設(shè)計(jì)思路
分析J集團(tuán)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)，博銳尚格提出建立基于BIM的運(yùn)行響應(yīng)中心，實(shí)現(xiàn)常規(guī)計(jì)劃性工作集中監(jiān)控管理、全面標(biāo)準(zhǔn)化。
要點(diǎn)一：計(jì)劃性工作全面標(biāo)準(zhǔn)化
通過(guò)基于BIM的運(yùn)行響應(yīng)中心，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃性工作綜合管理，實(shí)現(xiàn)任務(wù)制定、派發(fā)、執(zhí)行、提交和審核過(guò)程線上運(yùn)轉(zhuǎn)。通過(guò)全集團(tuán)物業(yè)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)化，管理者可以輕松把控計(jì)劃整體執(zhí)行情況，同時(shí)線上工作全過(guò)程留痕，外包團(tuán)隊(duì)的工作進(jìn)度、成果、費(fèi)用都實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)格監(jiān)控，外包人員素質(zhì)、工作效率都得到了提升。
要點(diǎn)二：三大中心統(tǒng)籌監(jiān)控
基于BIM的運(yùn)行響應(yīng)中心設(shè)置設(shè)備、安全和品質(zhì)三大監(jiān)控方向，統(tǒng)籌整個(gè)J集團(tuán)運(yùn)維管理的應(yīng)急性工作，優(yōu)化能源、空間管理運(yùn)營(yíng)模式，提升安保、工程、客服和保潔四大部門(mén)的運(yùn)維流程，打破了孤島效應(yīng)。
要點(diǎn)三：沉淀數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)輸出
基于BIM的運(yùn)行響應(yīng)中心實(shí)現(xiàn)建筑基礎(chǔ)信息、圖紙信息、日常管理工作計(jì)劃和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況的全面記錄，所有的文檔分類(lèi)匯總后，可以分權(quán)限通過(guò)平臺(tái)一鍵調(diào)取，便于核查、培訓(xùn)應(yīng)用以及認(rèn)證報(bào)告的編寫(xiě)。最重要的是實(shí)現(xiàn)了日常業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，在提高物業(yè)管理水平的同時(shí)，給J集團(tuán)后期管理和工具層面輸出創(chuàng)造了條件。設(shè)計(jì)
三、基于BIM的運(yùn)行響應(yīng)中心模塊
運(yùn)行響應(yīng)中心有PC端與移動(dòng)端兩個(gè)模塊，PC端包含駕駛艙、設(shè)備監(jiān)控、安全監(jiān)控、品質(zhì)監(jiān)控、能源管理、空間管理、維護(hù)計(jì)劃、資產(chǎn)管理、綜合管理等9大功能，移動(dòng)端具備工單管理、運(yùn)行總覽、知識(shí)庫(kù)與個(gè)人資料等四大功能。
駕駛艙
駕駛艙是各功能板塊關(guān)鍵數(shù)據(jù)的匯總顯示，管理者可通過(guò)匯總數(shù)據(jù)快速掌握項(xiàng)目整體運(yùn)行狀況。
設(shè)備監(jiān)控
該部分包含建筑運(yùn)維系統(tǒng)中暖通、給排水、消防、安防、電氣以及特種設(shè)備等所有專(zhuān)業(yè)設(shè)備的三維建模及統(tǒng)一編碼，設(shè)備名稱(chēng)、專(zhuān)業(yè)、服務(wù)空間、照片、維保廠家、報(bào)廢日期在內(nèi)的全生命周期信息進(jìn)入系統(tǒng)，形成完整數(shù)據(jù)管理。同時(shí)樓控、電梯、消防、視頻等各個(gè)智能化子系統(tǒng)對(duì)接并全面上線，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控，管理人員可以根據(jù)動(dòng)態(tài)運(yùn)行參數(shù)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)設(shè)備運(yùn)行狀況，可以重點(diǎn)分析故障設(shè)備，還可直接分配工單給相關(guān)人員，實(shí)現(xiàn)了設(shè)備管理的閉環(huán)操作。
安全監(jiān)控
全面統(tǒng)籌消防報(bào)警、視頻監(jiān)控報(bào)警、門(mén)禁報(bào)警、電梯報(bào)警、電子巡更等建筑運(yùn)維中的安全控制工作，監(jiān)控并管理安防子系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)。電子巡更采用手機(jī)掃碼，保證實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)對(duì)接和信息反饋，相鄰點(diǎn)位設(shè)置巡檢間隔時(shí)間，巡檢過(guò)程問(wèn)題可實(shí)時(shí)上報(bào)；視頻監(jiān)控支持自定義視頻組操作，不同管理者可定向查看特定空間；空間點(diǎn)選避免人為記憶編碼與空間對(duì)應(yīng)關(guān)系，減低物業(yè)工作負(fù)擔(dān)；物理拓?fù)溥壿嫴榭丛O(shè)備，便于后期檢修和管理；可以快速分析消防報(bào)警、門(mén)禁報(bào)警、入侵等事件，支持視頻系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，可快速調(diào)取相關(guān)視頻攝像頭畫(huà)面查看，可分配工單給相關(guān)人員，實(shí)現(xiàn)了安全管理的閉環(huán)操作。
品質(zhì)監(jiān)控
集中監(jiān)督溫濕度、空氣質(zhì)量、智能照明、空間保潔等環(huán)境品質(zhì)問(wèn)題，可對(duì)品質(zhì)報(bào)警進(jìn)行快速分析，可分配工單給相關(guān)人員，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)品質(zhì)管理的閉環(huán)操作。
能源管理
對(duì)建筑整體能耗進(jìn)行計(jì)量，根據(jù)國(guó)家導(dǎo)則要求和日常運(yùn)營(yíng)管理需求對(duì)能耗進(jìn)行分項(xiàng)分戶計(jì)量，并且基于大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析與管理。具體包括能耗計(jì)量、能耗分析以及數(shù)據(jù)分析。
空間管理
包括租賃管理、二裝管理與停車(chē)場(chǎng)管理，可以把設(shè)備信息、安全信息、品質(zhì)信息、能源信息、計(jì)劃性工作等建筑運(yùn)維信息與空間進(jìn)行綁定，幫助管理人員合理分配空間資源。
維護(hù)計(jì)劃
綜合管理計(jì)劃性工作的制定、派發(fā)、執(zhí)行、提交與審核，幫助管理者把控計(jì)劃工作整體運(yùn)營(yíng)情況，留存工作記錄。
資產(chǎn)管理
對(duì)建筑內(nèi)部資產(chǎn)基礎(chǔ)信息如臺(tái)賬、技術(shù)參數(shù)、編號(hào)、維保維修信息、廠家進(jìn)行全面管理，可以修改參數(shù)，完成資產(chǎn)報(bào)廢與更新等維護(hù)。
綜合管理
結(jié)合平臺(tái)的其他功能模塊，輸出平臺(tái)數(shù)據(jù)分析結(jié)果，生成建筑運(yùn)行、設(shè)備運(yùn)行、安全情況、維保情況等維度的信息報(bào)表，輔助運(yùn)維人員開(kāi)展運(yùn)維工作。
手機(jī)端APP
平臺(tái)所有工作可利用app進(jìn)行便捷操作，可以對(duì)工單、知識(shí)庫(kù)、運(yùn)行情況以及個(gè)人資料進(jìn)行有效管理。
四、管理平臺(tái)運(yùn)營(yíng)價(jià)值
基于BIM的運(yùn)行響應(yīng)中心在J集團(tuán)物業(yè)中心實(shí)施運(yùn)營(yíng)以來(lái)，實(shí)現(xiàn)了檔案管理、工作追蹤、信息共享、降能提效、全面安防、消解風(fēng)險(xiǎn)等多方面的價(jià)值，形成了綜合效益。
電子檔案綜合管理
無(wú)縫承接建筑在設(shè)計(jì)、施工階段的多維度建筑靜態(tài)數(shù)據(jù)，形成全面的覆蓋建筑全生命周期、全專(zhuān)業(yè)、全部門(mén)的建筑電子檔案，提供了運(yùn)維管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
完整追蹤工作記錄
數(shù)字化管理方式將傳統(tǒng)的工作信息存儲(chǔ)到數(shù)據(jù)庫(kù)，包括但不限于事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、系統(tǒng)、空間位置、處理人員、處理結(jié)果等信息，通過(guò)BIM可視化方式可追蹤運(yùn)維管理人員的具體位置，實(shí)現(xiàn)建筑運(yùn)維管理信息的完整追蹤和記錄。
基礎(chǔ)信息全面共享
基于BIM的運(yùn)行響應(yīng)中心作為建筑數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)現(xiàn)了建筑的電子檔案管理，不同管理部門(mén)在運(yùn)維管理過(guò)程中能夠快速查找到所需的運(yùn)維管理信息。數(shù)據(jù)跨部門(mén)實(shí)時(shí)共享降低了傳統(tǒng)檔案管理的復(fù)雜度，解決了以往跨部門(mén)資料借閱中出現(xiàn)的資料遺失等問(wèn)題。
減少浪費(fèi)提升效率
建筑運(yùn)維數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)的積累、數(shù)據(jù)與BIM模型的結(jié)合、數(shù)據(jù)與空間、設(shè)備信息的結(jié)合，這三方面的實(shí)現(xiàn)有效的提高了數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)管理的效率。能源可視化實(shí)現(xiàn)分戶分項(xiàng)能源管理，避免了不必要的能源浪費(fèi)。同時(shí)人員定位可以更好的分配工作，實(shí)現(xiàn)了工作效率的提升。
全面安全防范體系
在BIM運(yùn)維管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)控區(qū)域無(wú)死角，同時(shí)防盜報(bào)警系統(tǒng)與監(jiān)控系統(tǒng)通過(guò)系統(tǒng)集成實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)功能，發(fā)生非法入侵時(shí)，能及時(shí)了解到防范區(qū)域的監(jiān)控圖像，在第一時(shí)間內(nèi)處理入侵事件，在某些特定區(qū)域?qū)⒙?lián)動(dòng)門(mén)禁系統(tǒng)，自動(dòng)鎖死門(mén)鎖，以確保重要物品不丟失。
降低人員流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
傳統(tǒng)運(yùn)維管理過(guò)程常常需要面對(duì)人員離職導(dǎo)致的運(yùn)維斷檔或者疑難問(wèn)題無(wú)法解決的困境。BIM運(yùn)維管理平臺(tái)積累運(yùn)營(yíng)過(guò)程經(jīng)驗(yàn)，搭建運(yùn)營(yíng)管理知識(shí)庫(kù)，有效避免人員更替導(dǎo)致的運(yùn)維問(wèn)題，可以讓新入職員工快速了解建筑情況掌握解決方案。
博銳尚格：作為建筑運(yùn)維領(lǐng)域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專(zhuān)業(yè)服務(wù)商，博銳尚格服務(wù)于建筑運(yùn)維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機(jī)電自動(dòng)化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務(wù)的全棧級(jí)解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運(yùn)營(yíng)保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。秉承“與客戶過(guò)日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務(wù)每個(gè)建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
