進(jìn)入2021年,物業(yè)“上市潮”仍在持續(xù)中,新希望服務(wù)打了頭陣。
1月13日晚,港交所披露了新希望服務(wù)的招股說明書。截至2020年9月末,新希望服務(wù)實現(xiàn)收入3.68億元,同比增長31.3%;凈利潤7940萬元,同比增長33.2%。
業(yè)績的上漲得益于在管規(guī)模的擴大。截至2020年12月31日,新希望服務(wù)在管樓面面積增加至約1020萬平方米。截至最后實際可行日期,該指標(biāo)增長至1030萬平方米。
盡管不斷擴展,新希望服務(wù)的規(guī)模仍屬“迷你”。克而瑞發(fā)布的報告顯示,截至2020年12月底,物管企業(yè)TOP 100在管面積的門檻值為1386萬平方米。以此計,新希望服務(wù)規(guī)模尚無法進(jìn)入百強。
回顧近來物業(yè)股在資本市場的表現(xiàn),破發(fā)、回調(diào)成為普遍現(xiàn)象。以1月14日收盤價計,除了建發(fā)物業(yè)外,2020年上市的17只物業(yè)股中,有11只股價累計下跌,興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、第一服務(wù)等累計跌幅在40%左右。
在當(dāng)前資本市場對物管股的青睞程度明顯下降背景下,新希望服務(wù)的上市前景并不明朗。
第三方項目僅2個
成立于2010年的四川鼎晟物業(yè)服務(wù)集團有限公司是新希望服務(wù)的前身,彼時在成都為新希望房地產(chǎn)集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。新希望集團董事長劉永好及其女兒劉暢為新希望服務(wù)實控人。
2014年,新希望服務(wù)將版圖拓展到浙江溫州;兩年后,其業(yè)務(wù)向上海等一線城市擴張。截至2020年9月底,其物業(yè)項目覆蓋中國六個省的14個城市、1個自治區(qū)和2個直轄市。
新希望服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍主要為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)、生活服務(wù)。其中,物業(yè)管理服務(wù)為貢獻(xiàn)收入的主力板塊。招股書顯示,2018年-2020年9月,該業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)收入1.16億元、1.41億元、1.29億元,在總營收中占比45.1%、37%、35.2%。
背靠地產(chǎn)公司,新希望服務(wù)的在管面積主要來自新希望地產(chǎn)輸入。
招股書顯示,截至2020年9月30日,新希望服務(wù)管理55個項目,在管總樓面面積約為780萬平方米。這其中,來自新希望地產(chǎn)方面的項目數(shù)量合計48個,在管樓面面積達(dá)727萬平方米;另有來自新希望服務(wù)的最終控股股東的聯(lián)系人的項目數(shù)量5個,在管樓面面積為17.7萬平方米。
與之相應(yīng),在新希望服務(wù)同期約1.3億元的物業(yè)管理服務(wù)收入中,由新希望地產(chǎn)方面產(chǎn)生的收入約為1.17億元,占比為90%。2018年、2019年,這一收入占比則分別高達(dá)95.1%、95%。
值得一提的是,2019年以前,新希望服務(wù)來自獨立第三方的在管項目為0個。截至2020年前三季度,新希望服務(wù)才向外開拓出2個第三方的項目。
據(jù)招股書,這2個第三方項目合計在管樓面面積為36萬平方米,收入39.6萬元,在物業(yè)管理服務(wù)收入中占比僅為0.3%。
除了物業(yè)管理服務(wù)外,新希望服務(wù)的商業(yè)運營服務(wù)收入也主要依賴新希望地產(chǎn)。據(jù)披露,2018年-2020年9月,來自新希望地產(chǎn)方面的商業(yè)運營服務(wù)收入分別為6237萬元、7257萬元、7701萬元,分別占同期總收入約24.2%、19.1%、20.9%。
在給新希望服務(wù)貢獻(xiàn)收入的同時,商業(yè)運營服務(wù)還大幅拉升了整體毛利率水平。2018年-2020年9月份,該業(yè)務(wù)的毛利率水平分別為75.4%、61.4%、75%;同期,物業(yè)管理服務(wù)的毛利率則僅為25.4%、27.1%、31.9%,低于同期40%以上的整體毛利率水平。
與大多數(shù)物管企業(yè)一樣,外拓項目有限,新希望服務(wù)寄希望于通過收并購達(dá)成規(guī)模擴張的目的,其將“戰(zhàn)略收購及投資”列為募集資金的首項用途。
不過,這并不意味著新希望服務(wù)的收并購能如愿。
克而瑞發(fā)布的報告顯示,目前已上市企業(yè)均將IPO募資凈額中的6-8成左右用于戰(zhàn)略擴張。“且不說逐漸高企的并購成本,中小物企是否有機會物色到心儀的標(biāo)的,恐怕都是問題。”克而瑞物管研究員李斌認(rèn)為,“根據(jù)我們在行業(yè)內(nèi)的了解,目前已上市的中小物企已經(jīng)遇到標(biāo)的企業(yè)估值虛高、同一標(biāo)的被十幾家上市‘同行’相中的情況,并購壓力可見一斑。”
上市前景不明朗
業(yè)務(wù)外拓可能受限的同時,新希望服務(wù)還需要面對資本市場的考驗。
事實上,2020年下半年以來,物業(yè)板塊在上市潮的沖擊下已經(jīng)出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向,新股接連破發(fā)、股價連連下跌、估值回調(diào)等情況頻現(xiàn)。
東財Choice數(shù)據(jù)顯示,目前在港股市場上的37家內(nèi)地物業(yè)管理上市公司中,2020年第四季度,有26只物業(yè)股累計下跌。除介紹上市的建發(fā)物業(yè)外,第四季度上市的10只股票中,有4只上市首日破發(fā),而佳源服務(wù)、世茂服務(wù)盡管在上市當(dāng)日保住了發(fā)行價,但盤中也一度遭遇破發(fā)。
以1月14日收盤價計,除建發(fā)物業(yè)外,2020年上市的17只物業(yè)股中,有10只股價仍累計下跌,第一服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團,跌幅位列前三,分別為54.58%、41.71%、39.74%;而融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、金科服務(wù)則分別獲得了98.28%、91.03%、67.79%的累計漲幅。
同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為,從近期上市的幾家物管公司來看,頭部房企旗下的物管公司,上市后表現(xiàn)可圈可點,其中一個因素就是自身規(guī)模較大。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,上述股價累計大漲的物管股,截至2020年12月31日,其在管面積皆在1億平方米以上;股價累計大跌的3只物管股,第一服務(wù)在管面積最大,約為1735萬平方米,而興業(yè)物聯(lián)、燁星集團則不足千萬平方米。
這一行情走向?qū)π孪M⻊?wù)來說并不是個好消息。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為,新希望服務(wù)的在管面積嚴(yán)重依賴于新希望地產(chǎn);其來自獨立第三方的項目數(shù)量為2個,在管樓面面積、收入貢獻(xiàn)都頗為有限。在自身規(guī)模不大的情況下,疊加整體行情不佳,其上市后有出現(xiàn)破發(fā)的可能性。
另外,值得一提的是,就目前上市物企表現(xiàn)來看,梯隊分化明顯?硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,近半數(shù)物業(yè)股淪為“僵尸股”,即49%的上市物企日成交額在1000萬元以下。
即便可能不受青睞,新希望服務(wù)仍趕著上市潮遞表。某券商分析師向記者直言,過段時間上市會存在估值還不如當(dāng)前的可能,“當(dāng)前物業(yè)的風(fēng)口有收緊的趨勢,現(xiàn)在上市的殼子比融資更重要”。
來源:國際金融報
編 輯:chenhong