“說起2021年杭州樓市的開局，或許可用一個(gè)“火”字來形容。

　　距離新年鐘聲敲響不過短短半個(gè)月，杭州已馬不停蹄地進(jìn)行七場(chǎng)土拍，其中最受關(guān)注的主城區(qū)也迎來了第三波放量。

　　1月15日，杭州公開出讓主城區(qū)6宗地塊，包含4宗涉宅地及2宗商地，涉及總出讓面積271.54畝，總建筑面積43.23萬平方米。

　　最終，上述地塊均完成出讓，攬金共計(jì)85.6億元。

　　值得注意的是，此次土拍中四宗涉宅地塊和前兩次主城區(qū)土拍一樣，全部以“上限價(jià)+競(jìng)商品房屋自持比例”成交。

　　杭城“新常態(tài)”

　　綠城是此次拍地最大贏家，聯(lián)合杭州地鐵集團(tuán)拿下2宗純宅地。分別是：以上限價(jià)格30.16億元競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2020]75號(hào)地塊，競(jìng)配自持面積比例4%；以上限價(jià)格10.64億元競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2020]78號(hào)地塊，競(jìng)配自持面積比例2%。

　　此外，保利以上限價(jià)格26.15億元競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2020]76號(hào)地塊，樓面價(jià)22040元/平方米，溢價(jià)率29.78%，競(jìng)配自持面積比例5%。

　　德信則以上限價(jià)格14.82億元競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2020]77號(hào)地塊，樓面價(jià)13561元/平方米，溢價(jià)率29.77%，競(jìng)配自持面積比例28%。

　　從今年杭州土拍的結(jié)果來看，“上限價(jià)+自持”似乎已有了向常態(tài)化發(fā)展的趨勢(shì)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，新年至今，除1月6日蕭山區(qū)土拍中，華景川競(jìng)得的蕭政儲(chǔ)出(2021)2號(hào)地塊、興耀競(jìng)得的蕭政儲(chǔ)出(2021)4號(hào)地塊，由于位置較偏、配建較多未達(dá)上限價(jià)之外，其余純住宅地塊競(jìng)價(jià)全部觸及上限，進(jìn)入到自持階段。

　　甚至有些地塊尚未正式開拍，價(jià)格便已封頂。

　　例如本次土拍中位于丁橋板塊的杭政儲(chǔ)出[2020]77號(hào)和78號(hào)地塊，在正式開拍前報(bào)價(jià)便已雙雙觸及上限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)配自持。

　　此外，本該于1月18日競(jìng)拍的蕭政儲(chǔ)出（2021）9號(hào)地塊，早在1月11日便已一手封頂。

　　由于早早觸及上限價(jià)，這次土拍結(jié)束得也比過往快了不少，整場(chǎng)耗時(shí)僅1個(gè)小時(shí)5分鐘，其中杭政儲(chǔ)出[2020]77號(hào)地塊用時(shí)最長(zhǎng)，但也只花了35分鐘。

　　對(duì)此，有市場(chǎng)人士表示，杭州土拍太過激烈，短短半個(gè)月時(shí)間里，競(jìng)配自持面積幾乎快要趕上2020年度杭州土拍的一半。

　　有人戲言：“一旦猶豫片刻，怕是連點(diǎn)鼠標(biāo)的機(jī)會(huì)都沒有了�！�

　　上述人士進(jìn)一步指出，在嚴(yán)格的雙限政策下，房企間的比拼已經(jīng)從側(cè)重市場(chǎng)基本面，轉(zhuǎn)而更偏重在測(cè)算上比拼功底。此外，還要比拼授權(quán)的下限。

　　競(jìng)爭(zhēng)的空間

　　的確，隨著“上限+自持”不斷常態(tài)化，房企間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，拿地后的獲利空間也不斷受到擠壓。

　　1月15日土拍中，綠城&地鐵集團(tuán)聯(lián)手以上限價(jià)格10.64億元競(jìng)得江干區(qū)丁橋單元JG0409-11地塊，樓面價(jià)23389元/平方米，溢價(jià)率29.93%，競(jìng)配自持面積比例2%。

　　據(jù)了解，丁橋單元JG0409-11地塊出讓面積22738平方米，容積率2，建筑面積45476平方米，起價(jià)8.19億元，起始樓面價(jià)18001元/平方米。

　　根據(jù)出讓公告顯示，宗地所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于28000元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于30800元/平方米。如實(shí)施裝修銷售，裝修價(jià)格不高于3500元/平方米。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，該地塊為純宅地，精裝修售價(jià)與拿地價(jià)僅差8112元/平方米，再加上2%自持，企業(yè)幾乎很難有盈利空間。

　　值得注意的是，今年以來，相同的情況似乎并不少。

　　1月5日，萬科以上限樓面價(jià)28674元/平方米競(jìng)得拱墅區(qū)運(yùn)河新城單元C-R21-02地塊，競(jìng)配自持面積比例3%。該地塊精裝修均價(jià)為38000元/平方米，地價(jià)差為9326元/平方米。

　　1月11日蕭山拍地中，德信以上限樓面價(jià)競(jìng)得蕭政儲(chǔ)出(2021)6號(hào)地塊，樓面價(jià)7766元/平方米，競(jìng)配自持面積比例13%，地價(jià)差為8834元/平方米；而蕭政儲(chǔ)出(2021)7號(hào)地塊則被萬泰控股以上限樓面價(jià)9036元/平方米競(jìng)得，競(jìng)配自持面積比例5%，地價(jià)差為7964元/平方米。

　　上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦表示：“從粗略計(jì)算來看，這幾宗地確實(shí)沒有留給房企太大的盈利空間了，未來肯定要嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本。顯然對(duì)于這些地塊，房企是有其他考慮。”

　　也有分析認(rèn)為，一些房企已經(jīng)開始調(diào)整在杭的投資標(biāo)準(zhǔn)，不再關(guān)注利潤(rùn)率考核，而是開始側(cè)重項(xiàng)目的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)及高周轉(zhuǎn)（前置勾地，縮短報(bào)批速度）。這一投資思路的轉(zhuǎn)變、投資卡位的調(diào)整也在很大程度上提高了出價(jià)能力，加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

　　除了不斷升溫的土拍市場(chǎng)，杭州樓市的熱度還表現(xiàn)在新房市場(chǎng)上。或許也是因?yàn)殇N售端的搶眼表現(xiàn)，才吸引眾多房企躬身入局。

　　據(jù)悉，截至1月12日，杭州開年以來共計(jì)25盤領(lǐng)出預(yù)售證，3514套房源入市。

　　值得注意的是，大多數(shù)板塊項(xiàng)目的中簽率正持續(xù)走低。

　　以九龍倉(cāng)華發(fā)·天薈為例，2019年首開時(shí)中簽率為91%，而在去年11月加推時(shí)中簽率已驟降至14%。僅僅過去不到三個(gè)月，再度加推113套房源，報(bào)名人數(shù)1344組，搖中概率只有8.41%。

　　此外，香港置地的上河公元也剛剛結(jié)束登記，登記量達(dá)到了1450組，中簽率為9.03%；而由濱江集團(tuán)打造的御濱府，最后一次登記中簽率為驚人的2.56%。

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong