前有北京待租房源“上線沒”,白領(lǐng)為租房和閨蜜一起開發(fā)房源上線提醒程序;后有淘寶租房代搶服務(wù)成為新產(chǎn)業(yè),單次服務(wù)費(fèi)用高達(dá)200元。三季度以來,全國(guó)租房市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆交易態(tài)勢(shì)絲毫不弱于2016年棚改貨幣化之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
購(gòu)房降溫,租房走火。在自如研究院發(fā)布的三季度數(shù)據(jù)中顯示,房屋租賃市場(chǎng)客源量同比增長(zhǎng)高達(dá)10%。值得一提的是,這種客源量的增長(zhǎng)保持了極強(qiáng)的連續(xù)性。以天津?yàn)槔?其三季度租房市場(chǎng)客源環(huán)比二季度增長(zhǎng)只有14%,但比去年同期則增長(zhǎng)了65%。
租房市場(chǎng)客源呈現(xiàn)出“復(fù)利式”增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),折射出居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化下,租賃房源,尤其是高品質(zhì)房源不足,仍是導(dǎo)致租房市場(chǎng)持續(xù)走熱的根源問題。在足夠的優(yōu)質(zhì)租賃房源進(jìn)入市場(chǎng)前,“租好房,也靠搶”的市場(chǎng)現(xiàn)狀將長(zhǎng)期保持,租房市場(chǎng)的回暖,比預(yù)期之中更快,也將更加迅猛。
房屋租賃市場(chǎng)的“半歲寒”與“三冬暖”
從本質(zhì)上來講,房屋租賃市場(chǎng)并不存在真正意義上的寒冬。
2020年,因疫情引發(fā)的長(zhǎng)租公寓頻繁暴雷,客觀上壓抑了當(dāng)年租客的需求釋放。但僅僅半年左右,累計(jì)的租房需求很快便在2021年初爆發(fā):今年2月份,武漢整體房屋租賃成交量環(huán)比提升61%,南京整體成交量環(huán)比提升24%,成都整體成交量環(huán)比提升17%。長(zhǎng)租房市場(chǎng)人口從2017年的2億漲至2020年的2.2億,長(zhǎng)租企業(yè)數(shù)量卻因?yàn)椤靶袠I(yè)熱錢”的撤離而明顯縮減。剛需之下,長(zhǎng)租行業(yè)中為數(shù)不多的自如等大牌企業(yè),仍保持整體租金平穩(wěn),漲幅度在±2%左右,促進(jìn)了租住交易的井噴。目前,自如分散式房源主要城市入駐率已經(jīng)超過95%,自如寓、自如里也已經(jīng)呈現(xiàn)9成滿租狀態(tài)。
從政策長(zhǎng)線來看,房屋租住市場(chǎng)的需求過熱不會(huì)是常態(tài),但供需兩旺的市場(chǎng)新格局將會(huì)是未來長(zhǎng)租行業(yè)的主旋律。2021年初的政府工作報(bào)告明確了通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,實(shí)現(xiàn)“租售并舉”住房租賃發(fā)展方向。租賃住房上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面,全國(guó)各地租賃相關(guān)監(jiān)管及扶持政策不斷出臺(tái),不僅有效地提升了市場(chǎng)供需雙方對(duì)長(zhǎng)租房行業(yè)的信心,也為未來五到十年間長(zhǎng)租市場(chǎng)的穩(wěn)定、規(guī)�；⒁�(guī)范化發(fā)展打下了基礎(chǔ)。
在強(qiáng)烈的租房需求與政策導(dǎo)向的雙重影響下,房屋租賃行業(yè)爆發(fā)式回暖將成為較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的常態(tài),市場(chǎng)上行態(tài)勢(shì)也有望持續(xù)到今冬乃至明后年,不同之處則是隨著存量房的不斷釋放,長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展將在高水平保持平穩(wěn)。
租房客的“房好租”和“租好房”
市場(chǎng)剛需與政策支持為整個(gè)行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)會(huì),但無疑為品質(zhì)租住企業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。
在當(dāng)下的城市租房人群眼中,房子好不好租,往往特指高品質(zhì)的房子好不好租。
根據(jù)自如研究院的數(shù)據(jù)顯示,在北京、深圳、成都,租客更希望租到整租一居、整租二居(及以上)的戶型。即便是在合租需求旺盛的天津、廣州,租客也更青睞擁有獨(dú)立客廳、廚房、洗手間的房間。除了對(duì)硬件的要求提升之外,租客對(duì)房間的美學(xué)設(shè)計(jì)、家居品質(zhì)也有更高的要求。在蘇州,自如由專業(yè)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)裝修的增益租房源,借助審美與品質(zhì)上的提升,將平均成交周期縮短至3天,破其全國(guó)各重點(diǎn)城市成交周期最短紀(jì)錄。
消費(fèi)者對(duì)租住生活品質(zhì)需求提升的背后,“租售并舉”政策導(dǎo)向的影響仍起著關(guān)鍵作用。在“租售同權(quán)”影響下,城市租住人群的權(quán)益逐漸完善,家庭用戶更能接受長(zhǎng)期租房生活,也愿意將租來的房子作為自己的家,因此對(duì)租住環(huán)境有著較高的要求。此外,在疫情的影響之下,租房人群的室內(nèi)生活時(shí)間增長(zhǎng),也更注重房間的衛(wèi)生、私密性及舒適度。
對(duì)于長(zhǎng)租企業(yè)而言,提升業(yè)主房源品質(zhì)是現(xiàn)階段有效盤活存量房市場(chǎng),解決住房需求供需錯(cuò)配問題關(guān)鍵,也將為長(zhǎng)租企業(yè)帶來更廣闊的發(fā)展空間。自如在蘇州市場(chǎng)全面采用增益租模式后,短短九個(gè)月已經(jīng)盤活房源超過4萬間,業(yè)主與租客滿意度分別高達(dá)99%和93%,為行業(yè)找到了短期房源不足情況下租住企業(yè)持續(xù)高速發(fā)展突破點(diǎn)。
選擇長(zhǎng)租與長(zhǎng)租的選擇
基于當(dāng)前的租賃環(huán)境來看,長(zhǎng)租行業(yè)持續(xù)向好是主流方向,但與上一次行業(yè)的“資本狂歡季”仍有很大不同。長(zhǎng)租行業(yè)作為一個(gè)長(zhǎng)鏈條、重服務(wù)、需要深度運(yùn)營(yíng)的行業(yè),對(duì)于入局企業(yè)的供應(yīng)能力、資金能力、管理能力的要求極高。隨著政策的不斷完善與市場(chǎng)的不斷規(guī)范,長(zhǎng)租企業(yè)依靠資本瘋狂擴(kuò)張的土壤已經(jīng)喪失,短線投資風(fēng)險(xiǎn)也相較以往變得更大。
此外,行業(yè)中腰部企業(yè)與頭部企業(yè)之間仍存在較大的服務(wù)質(zhì)量、精細(xì)化運(yùn)維、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差距。隨著消費(fèi)者品質(zhì)租住需求的提升,以單純房屋信息提供為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中介及二房東群體也將較以往面臨更多的壓力與挑戰(zhàn),而虛假房源、長(zhǎng)租短付、高租低出等行業(yè)亂象也將得到快速的肅清。
對(duì)于業(yè)主而言,更加透明、穩(wěn)定、高效的平臺(tái)合作機(jī)制與更有品質(zhì)的房屋裝修成為未來獲取更高房屋出租收益的基礎(chǔ)與突破點(diǎn)。類似自如增益租這種可以“收出價(jià)格透明、保底收益、收益分成”的模式,將成為業(yè)主躲避租賃糾紛,獲取更高收益的主流方式。
對(duì)于城市租房人群而言,短期租好房仍然要搶,但是也不必過于擔(dān)心。隨著長(zhǎng)租市場(chǎng)的不斷規(guī)范化與存量房市場(chǎng)的不斷盤活,在未來一兩年內(nèi),將有大量可滿足多種生活形態(tài)的高品質(zhì)房源問世,租好房將成為一種習(xí)慣,而好房也將更好租。
