“6.6萬房租僅住三個多月、付完一年房租3天后平臺就跑路、負責人失聯(lián)……”近日，長租公寓爆雷、房東及租客維權事件頻頻發(fā)生，上海、廣州、合肥、成都等多個城市先后發(fā)布風險提示或住房租賃資金監(jiān)管措施，提醒群眾注意住房租賃市場風險，警惕“租金貸”、“高進低出、長收短付”等問題。

　　一周內多家長租公寓集中“跑路”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，近期一周內已有4家長租公寓同時“跑路”。8 月 27 日，杭州長租公寓“友客”爆雷，有人交了 2 萬多房租，中介拿錢跑路。8 月 29 日，杭州長租公寓“巢客”爆雷，引發(fā)上萬房東強烈不滿。9月1日，上海長租公寓“寓意公寓”所有工作群解散疑似爆雷；長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空。

　　針對“友客”、“巢客”等長租公寓爆雷，中新網(wǎng)報道顯示，杭州市住房租賃管理服務中心將加快推進資金監(jiān)管工作，將對未按要求落實資金監(jiān)管工作的企業(yè)進行風險警示，同時將加大宣傳，提高消費者風險意識，使其多渠道了解市場租金水平。消費者也應避免一次性繳納3個月以上租金。

　　與此同時，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會于9月1日發(fā)布《住房租賃市場風險提示》，提醒房東、租客在租房過程中警惕收房租金過高或出租金過低，避免因公司“爆倉”、“跑路”遭受損失；防范“租金貸”風險。

　　《提示》指出，近期住房租賃市場中有公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經(jīng)營模式，一旦出現(xiàn)“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。這種行為，對房東和租客的切身利益、對住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展乃至對整個社會的安定繁榮都會產(chǎn)生較大影響。

　　有“寓意公寓”房東告訴澎湃新聞，寓意公寓采取“高收低租”的模式拓展規(guī)模，同時通過一次性收取租客一年的租金以獲取現(xiàn)金流。據(jù)其介紹，寓意公寓以4200元/月的租金租下房子后，以3000元/月的租金租給房客。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉提到，長租公寓近期不斷出現(xiàn)的暴雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題。一是租金成本高。目前大部分的長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入。二是商業(yè)模式的靈活性差。通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力。三是精細化運營要求高。長租公寓企業(yè)理論上來講應當“以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風險。

　　6城發(fā)布租房租賃風險提示

　　除了上海，近期包括廣州、杭州、合肥、成都、海口等城市先后發(fā)布風險提示或住房租賃資金監(jiān)管措施，提醒群眾注意住房租賃市場風險。廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會官網(wǎng)于9月1日發(fā)布《住房租賃風險提示》，并列出 2020 年因“高進低出、長收短付”等高風險經(jīng)營行為導致爆雷的企業(yè)名單。

　　《住房租賃風險提示》指出，近期，國內市場上出現(xiàn)多家企業(yè)“爆倉跑”路現(xiàn)象，這些企業(yè)以住房租賃名義采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）高風險經(jīng)營模式開展詐騙行為，最終導致房東租金收不回來，租客房財兩空，數(shù)以萬計群眾利益受損。

　　廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會提醒廣大住房租賃當事人（業(yè)主、租客、中介機構及其從業(yè)人員）在租賃活動中特別注意：謹慎選擇租賃企業(yè)、謹慎選擇租金支付方式、向約定賬號支付房租、防范「租金貸」風險、查驗房源信息和房源狀況、采用規(guī)范的合同文本、拒絕非正常高傭金的誘惑、解決矛盾維護合法權益等。

　　合肥市市場監(jiān)管局、合肥市消保委也于9月1日聯(lián)合發(fā)出提示，近期合肥市個別住房租賃企業(yè)在開展住房租賃業(yè)務時因經(jīng)營不規(guī)范出現(xiàn)“爆倉”、“跑路”，造成房東和租客利益受損。

　　為防范住房租賃風險，保障承租戶合法權益，建議有住房租賃需求的市民朋友們：謹慎選擇住房租賃企業(yè)、防范住房租賃市場風險、建議使用合同示范文本、留存證據(jù)，及時投訴。

　　杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)在8 月 17 日發(fā)布《關于進一步落實住房租賃資金監(jiān)管相關工作的通知 》，要求穩(wěn)妥有序推進風險防控金繳交工作，確保住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　明確2020 年 8 月 31 日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。2020 年 9 月 30 日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對 2020 年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委托房源，應繳交風險防控金 30%，剩余風險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，自2017年，十九大確定房地產(chǎn)長效機制核心內容“租售并舉”，住房租賃市場迎來高速發(fā)展期，各路資本入局搶灘長租公寓。但政策利好背景下長租公寓野蠻生長，快速發(fā)展的租賃市場亂象環(huán)生，風波不斷。如甲醛事件，租金貸橫行市場，爆雷現(xiàn)象頻出。但這也并不代表長租公寓未來發(fā)展堪憂，政策紅利下，隨著機構的運營經(jīng)驗的沉淀，長租公寓未來仍有生存機會。機構要持久運營下去，還是要加強自身的運營，做好對租戶的保障，從而提高續(xù)租率，降低房源空置帶來的成本增加；其次，長租公寓的付款方式不應該依賴金融手段，降低“租金貸”付款方式的占比。再次，規(guī)模要穩(wěn)步擴張，不能激進擴張。

　　此外，王小嬙認為，整個租賃市場目前規(guī)范性不足，行業(yè)的管理迫在眉睫，政府及相關監(jiān)管部門還需深入研究。如加強租賃機構的資金監(jiān)管，需要限制企業(yè)過渡利用金融杠桿；同時加強租賃市場的規(guī)范性，加快住房租賃條例出臺，保障租賃市場參與主體的權益，租戶、房東、中介三方利益平等。

　　來源：澎湃新聞

編輯：wangdc