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疏解“租金貸”風險 政策引導完善長租公寓融資渠道
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-9-25 14:18:55
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[提要]今年,長租公寓平臺企業(yè)接連“破產(chǎn)”,使得“租金貸”的杠桿風險引發(fā)更廣泛的關(guān)注。

  今年,長租公寓平臺企業(yè)接連“破產(chǎn)”,使得“租金貸”的杠桿風險引發(fā)更廣泛的關(guān)注。

  “租金貸”作為一種金融工具,其本身目的在于緩解租客的租金支付壓力,加快住房租賃平臺的資金回籠速度,降低企業(yè)的資金壓力和融資成本。但隨著一些長租公寓平臺規(guī)?焖贁U張,“租金貸”用途被逐步異化。

  如何辯證看待“租金貸”?住房租賃行業(yè)發(fā)展存在哪些融資層面的掣肘?多名專家和行業(yè)從業(yè)者表示,應(yīng)引導利用好“租金貸”以更加健康的方式成為住房租賃行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的組成部分。而相關(guān)企業(yè)需要尊重行業(yè)屬性和長周期規(guī)律,基于自身優(yōu)劣對應(yīng)制定發(fā)展戰(zhàn)略,做好長遠布局。

  “租金貸”背后的融資困境

  當前,長租公寓運營主要分為分散式和集中式兩種。其中,分散式長租公寓,多為“二房東包租”模式,即在各小區(qū)內(nèi)承包運營個人房源進行統(tǒng)一裝修后再出租管理。

  對于包租形式的公寓運營模式,由于前期包租、裝修及運營的投入成本較大,很多長租公寓企業(yè)開始使用金融杠桿,形成以“租金貸”為主的周轉(zhuǎn)模式。隨著行業(yè)的快速生長,“金融+長租公寓”的模式出現(xiàn)異化。

  即使像蛋殼、青客等已成功上市的長租公寓平臺,也非常依賴“租金貸”對其現(xiàn)金流的支撐。

  以青客公寓為例,2019年青客公寓成功上市成為國內(nèi)長租公寓第一股。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,截至2019年末,青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例為62.6%。而2017- 2019財年,青客公寓業(yè)績連年虧損,三年凈虧分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。

  無獨有偶,蛋殼公寓在2017-2019年凈虧額則分別為2.72億元、13.69億元、34.37億元,累計虧損超50億元。其使用租金貸的租客占比同樣較高,2017- 2019年前9個月,蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別達到91.3%、75.8%、67.9%。

  “租金貸”占比偏高,背后反映出長租公寓行業(yè)“缺錢”的窘?jīng)r,也因此折射出行業(yè)當前面臨的融資形式單一、融資難問題。相比較大型長租公寓企業(yè)的融資環(huán)境,中小企業(yè)融資渠道則更加有限。

  樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意告訴記者,在長租公寓行業(yè)發(fā)展初期,行業(yè)整體對資金需求普遍較大,引入“租金貸”自然而然成為部分企業(yè)獲取資金的主要方式。

  西南財經(jīng)大學財稅學院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登向記者介紹到,長租企業(yè)的融資難點主要體現(xiàn)在兩個方面。第一,該類企業(yè)普遍缺乏有價值的抵押物,無法獲取大額銀行貸款;第二,該類企業(yè)普遍凈資產(chǎn)規(guī)模較小,收入存在較大不確定性,無法滿足公司債券發(fā)行的基本要求。

  行業(yè)監(jiān)管的“堵”與“疏”

  隨著長租公寓市場屢屢出現(xiàn)風險事件,租金貸模式的風險逐漸凸顯,引起監(jiān)管關(guān)注。

  2019年12月份,住建部等六部委發(fā)文明確,住房租賃企業(yè)的租金貸收入不能超過租金收入的三成。

  今年9月,住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》。其中,在規(guī)范“租金貸”使用上,《意見稿》明確提出“三不得”,即住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

  除嚴格規(guī)范住房租賃行業(yè)對“租金貸”的使用外,《意見稿》也提出多項扶持政策,提出住房租賃企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。包括支持創(chuàng)新住房租賃金融產(chǎn)品、服務(wù),發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,支持企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券等多種融資手段。

  對此,中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示,住房租賃的金融支持有利于穩(wěn)定租賃企業(yè)運營風險,構(gòu)建長期融資結(jié)構(gòu)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流,將對租賃行業(yè)長期健康發(fā)展方面形成重要助力。

  樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意認為,此舉表明國家支持住房租賃產(chǎn)業(yè)、推動“房住不炒”的住房供給方向沒有改變。他指出,在當前社會對住房租賃產(chǎn)業(yè)的關(guān)注熱度和輿論壓力下,《意見稿》內(nèi)容全面且理性,并未出現(xiàn)矯枉過正的情況。

  多位專家在采訪中表示,“租金貸”本身是個中性工具,關(guān)鍵在于使用者對底層資產(chǎn)質(zhì)量、資金債務(wù)、行業(yè)預(yù)期以及運營風險處置進行判斷和把握。未來,應(yīng)引導“租金貸”以更加健康的方式成為行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的組成部分,從而使得行業(yè)整體融資環(huán)境更加立體、多元。

  在采訪中,羅意對《意見稿》中關(guān)于“行業(yè)稅收優(yōu)惠”內(nèi)容十分關(guān)注。他提到,租賃產(chǎn)業(yè)是住房結(jié)構(gòu)中的一環(huán),具有天然的民生屬性,無法在短期內(nèi)獲得較高回報。此項政策表明國家對租賃行業(yè)發(fā)展的關(guān)心與支持,將對緩解行業(yè)發(fā)展困境、降低運營成本、實現(xiàn)行業(yè)長期健康發(fā)展等方面產(chǎn)生積極影響。

  潮水褪去后的市場前景

  經(jīng)過十年發(fā)展,盡管部分長租公寓平臺破產(chǎn)消息時有發(fā)生,但在市場需求、政策推動以及行業(yè)自身發(fā)展的不斷完善下,長租公寓市場前景和空間依然充足。

  據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院報告分析,2019年,我國長租公寓市場規(guī)模已經(jīng)達到1.73萬億元。在購房壓力大、住房流動性頻繁以及購房者購房觀念轉(zhuǎn)變綜合影響下,未來長租公寓市場發(fā)展前景廣闊,2025年市場規(guī)模有望突破3萬億元。

  從分散式“包租”到集中式公寓,再到大型社區(qū)式租賃住房,越來越成熟的運營模式也吸引著不同偏好的資本流入,支持住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其中,也不乏國開行、建行等“國家隊”的身影。

  早在2018年,建行便率先成立建信住房服務(wù)有限責任公司,成為國有六大行里最早入局住房租賃市場的。今年5月,中國建設(shè)銀行分別與廣州、杭州、濟南等6地簽訂合作協(xié)議。未來3年內(nèi),建設(shè)銀行將給予不少于1900億元的貸款支持。

  此外,據(jù)東方財富choice數(shù)據(jù)顯示,截至9月23日,相關(guān)房企發(fā)行“住房租賃”“長租公寓”相關(guān)公司債共計10筆,發(fā)行金額達127億元,發(fā)行票面利率中位數(shù)為4.15%。其中,首創(chuàng)發(fā)行的“20首集租”發(fā)行利率最低,為2.68%。

  未來,在行業(yè)自身發(fā)展與政策帶動下,金融支持長租公寓的行業(yè)通道也將朝著更加暢通、多元、立體的方向發(fā)展。而相關(guān)企業(yè)仍需不斷提升運營內(nèi)功,夯實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

  “從業(yè)者需要充分尊重行業(yè)具備的民生屬性及長周期規(guī)律,及時調(diào)整心理預(yù)期。特別要注意市場波動對帶來的風險影響,提前做好應(yīng)對! 羅意表示。

 來 源:  人民網(wǎng)

   編 輯:liuy

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