步入2020下半年，新一輪樓市調(diào)控的序幕正在逐一拉開，南京、杭州、寧波、深圳、東莞5座城市先后拉響調(diào)控警報。

　　其中，深圳“715新政”祭出堪稱史上最嚴的“限購令”，擬以落戶三年+三年社保、增值稅5年才免、離婚倒追3年計算套數(shù)、豪宅附加750萬限制等重磅手段來扼制房價的魔幻上漲。

　　樓市火熱的城市紛紛摁住自身房價，表明“房住不炒”的主基調(diào)將在下半年繼續(xù)推進，可以合理預(yù)期后續(xù)還將有更多城市加入調(diào)控行列。一旦如此，核心城市周邊的衛(wèi)星城市將是剛需購房者的考量范圍，相關(guān)城市的價值也將再度凸顯。

　　作為中國城鎮(zhèn)化建設(shè)堅定的踐行者，碧桂園（2007.HK）是國內(nèi)布局最為廣泛的房企。通過前瞻性的預(yù)測中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的紅利，堅持一至五線均衡布局的策略，碧桂園自身實力及業(yè)績增長不斷提升，而在最新的一項排名統(tǒng)計中，成功問鼎全球房企榜首。

　　8月10日發(fā)布的《財富》500強排行榜顯示，碧桂園以703.35億美元的營業(yè)收入位列榜單第147名，較上一年上升30名，且在所有上榜房企中位列頭名。值得注意的是，這一排名已是連續(xù)四年不斷提升，顯示公司具有的強勁增長勢頭。

　　大灣區(qū)范式的勝利

　　2019年中國常住人口城鎮(zhèn)化率首度突破60%，標志著我國城鎮(zhèn)化進程向前邁進一大步，但需看到，這同西方發(fā)達國家平均80%左右的水平尚有不小差距。城市群概念正在豐富城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵并拓展其邊界，帶動中國城鎮(zhèn)化向著更高層級發(fā)展。

　　這一趨勢符合碧桂園董事局主席楊國強此前的預(yù)判，“中國的城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化是不可阻擋的，城鎮(zhèn)化現(xiàn)在還在進行，每年起碼有10萬億的市場。”而重倉大灣區(qū)，可以稱得上碧桂園吃透中國城鎮(zhèn)化精髓的經(jīng)典之戰(zhàn)。

　　毋庸置疑，粵港澳大灣區(qū)是我國開發(fā)程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一。2019年大灣區(qū)“9+2”城GDP總量達到11.6萬億元，這一體量已與世界最大灣區(qū)紐約灣區(qū)旗鼓相當；而在當年，大灣區(qū)轄內(nèi)的深圳、廣州、佛山3市躋身全國主要城市常住人口增量TOP5，分別凈增人口41.22萬人、40.15萬人及25.29萬人。按照“短期看政策、中期看經(jīng)濟、長期看人口”的樓市邏輯，大灣區(qū)完全具備，后續(xù)樓市表現(xiàn)自然值得期待。

　　發(fā)跡于廣東佛山，碧桂園見證大灣區(qū)的一路高光，更是大力押注大灣區(qū)的前景。根據(jù)2019年年報，碧桂園在大灣區(qū)已獲取權(quán)益可售資源3091億元，可售建筑面積約2268萬方，其中，惠州、肇慶、佛山、江門、廣州五座城市的權(quán)益可售面積均超過200萬方。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園位列2019年房地產(chǎn)企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土儲貨值和面積的雙料冠軍，在諸多奔赴大灣區(qū)淘金的房企中，碧桂園顯然可以更為從容。

　　細觀碧桂園的大灣區(qū)布局，其并沒有將所有資源集中于深圳和廣州兩個一線城市，甚至江門、肇慶三線城市也有涉及。除了“雞蛋不要放在一個籃子里”的投資箴言，這里面碧桂園還有更深層次的考量。

　　衛(wèi)星城市理論指出，中心城市外圍建設(shè)同其功能聯(lián)系緊密的城鎮(zhèn)，用以分散城市的工業(yè)和人口，避免城市過分膨脹。第四代衛(wèi)星城市“帶城”理論則將傳統(tǒng)的點狀中心升級到線狀，意味線狀中心和整個城市可適應(yīng)發(fā)展需要向兩邊無限延伸，依靠快速便捷的交通設(shè)施，衛(wèi)星城市可以距離中心城市更遠。

　　該理論也在大灣區(qū)得到驗證。鑒于深圳用地緊張，近年來大疆、藍思科技、康佳、順豐、歐菲光等深圳企業(yè)紛紛選擇落戶東莞，包括華為，也將設(shè)備的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等業(yè)務(wù)搬遷至華為東莞松山湖基地。

　　碧桂園正是瞄準核心城市的溢出效應(yīng)，積極布局其周邊的衛(wèi)星城市。截止2019年末，碧桂園有近73%的可售資源位于長三角/江浙滬皖、廣東省、環(huán)渤海/京津冀遼晉魯蒙、長江中游/湘鄂及川渝五大城市群，而其已獲取的可售資源中有97%位于常住人口50萬以上的區(qū)域、93%位于人口流入?yún)^(qū)域。

　　8月5日國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)規(guī)劃的批復(fù)》，同意在粵港澳大灣區(qū)有序?qū)嵤┮慌�城際鐵路項目，以服務(wù)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃目標，將構(gòu)建大灣區(qū)主要城市間1小時通達、主要城市至廣東省內(nèi)地級城市2小時通達、主要城市至相鄰省會城市3小時通達的交通圈。

　　無疑，這一政策給本就光環(huán)加身的大灣區(qū)帶來更大福音，一旦相關(guān)規(guī)劃交通路線建成，包括江門、肇慶在內(nèi)的低線城市同核心城市之間的通勤效率將會更高。加上之前深圳、東莞的限購政策，無一不是對大灣區(qū)轄內(nèi)的衛(wèi)星城市的利好，也從側(cè)面映襯出碧桂園的高瞻遠矚。

　　事實上，碧桂園早已融入大灣區(qū)的建設(shè)之中，并積極助力其成為“具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心”。2018年碧桂園?潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)正式開園，被視為世界級物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)基地，首批吸引27家國內(nèi)外高科技企業(yè)入駐；而碧桂園的機器人谷項目首開區(qū)已開建，預(yù)計2021年（項目交地之日起三年內(nèi)）完成全部建設(shè)并交付，并在竣工后五年內(nèi)達到100%設(shè)計產(chǎn)能。

　　《財經(jīng)涂鴉》認為，依托大灣區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，碧桂園積極布局其中的衛(wèi)星城市，這一戰(zhàn)略的正確性已然得到驗證。而在大灣區(qū)城市群之外，國內(nèi)尚有18個國家級城市群，碧桂園亦可繼續(xù)分享中國城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來的紅利。

　　城鎮(zhèn)化深耕殺手锏：直擊三四線城市痛點

　　沒有行動的支撐，再好的想法也是空談。事實上，碧桂園在長達28年的發(fā)展歷程中已摸索出一系列推進中國城鎮(zhèn)化建設(shè)行之有效的方法，即：用好房子滿足客戶需求、用精兵強將服務(wù)市場、用公益事業(yè)回饋社會。

　　尤其是提供高性價比的好房子，更是直接解決了三四線城市的痛點。

　　在碧桂園切入之前，“花錢買不到好房子”是三四線城市的通病。一方面，相比一二線城市，三四線城市居民的購買能力明顯偏弱，買房子的預(yù)算相對有限；另一方面，彼時三四線的開發(fā)商資質(zhì)良莠不齊，建成的房子品質(zhì)自然難有保障。

　　面對三四線城市的供需錯配，碧桂園幫助當?shù)乜蛻暨_成“擁有美好宜居生活環(huán)境”的夢想。今年4月，碧桂園再次進行健康住宅升級行動，從產(chǎn)品、服務(wù)、配套等多個層面，從里到外打造2.0版“健康好房子”。

　　而在2019年，碧桂園歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額5522億元，合同銷售面積約6237萬平方米，以此推算，其的平均房價為8854元/平方米，是TOP10房企中的最便宜價位，更加印證了其主要服務(wù)剛需客戶的產(chǎn)品定位。

　　在最近的集團月度管理會上，碧桂園還提出“怎樣才能進步”的問題，以洗手間為例，就取消洗手間淋浴的擋水石以避免老人家被絆倒、升級濕區(qū)地漏產(chǎn)品防止下水道返臭降低污染風險等作出改正意見，一切都能彰顯出碧桂園“客戶至上”的準則。

　　正是深度把握客戶的需求，碧桂園推盤去化率效果卓著。根據(jù)年報披露的數(shù)據(jù)，截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，而同行一二線城市項目的該指標僅為0.71及以下；與之相對的是，在其進駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應(yīng)著三四線權(quán)益貨值的88%。

　　截至2019年12月31日，碧桂園開發(fā)的項目遍布全國31個省自治區(qū)直轄市、282個地級市、1299個縣/鎮(zhèn)區(qū)；同期在中國大陸有2512個處于不同階段的項目，項目呈現(xiàn)出高度分散的特點。

　　如何去運營如此廣闊的市場？無疑最關(guān)鍵的還是人。碧桂園一向有重視人才的企業(yè)文化，也正是這樣的文化建設(shè)，催生出了企業(yè)的生命力和創(chuàng)造力。今年復(fù)工以來，碧桂園厲行推動總部精干高效、區(qū)域做強做優(yōu)、項目做一成一的方針，力求聚焦深耕、提高效能。

　　“堅持深耕三四五線，讓有能力的人去到中國的每個縣市深耕，給優(yōu)秀的人舞臺和機會�！睏顕鴱娙缡钦f。

　　除用好房子、優(yōu)秀人才去直接促進城鎮(zhèn)化，碧桂園的4+X扶貧模式也在間接引領(lǐng)城鎮(zhèn)發(fā)展。從2018年起，碧桂園將扶貧上升到集團主業(yè)高度，在全國選定9省14縣作為結(jié)對幫扶對象，積極推進黨建扶貧、產(chǎn)業(yè)扶貧、教育扶貧、就業(yè)扶貧，構(gòu)建了“可造血、可復(fù)制、可持續(xù)”的精準扶貧模式。

　　以幫扶甘肅省東鄉(xiāng)縣為例，碧桂園斥資3億元幫助其發(fā)展東鄉(xiāng)羊、東鄉(xiāng)刺繡、東鄉(xiāng)土豆三大特色產(chǎn)業(yè)，覆蓋全縣215個行政村、9890戶貧困戶，其中助力脫貧4376戶。隨著更多民眾脫貧，無疑能夠補足中國城鎮(zhèn)化進程中的短板。

　　來 源：和訊名家

　　編 輯：chenhong