調(diào)控新政公布即將滿一個(gè)月，深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。
“抱歉通知您，根據(jù)華強(qiáng)城市花園（一期）積分搖號規(guī)則，您積分未能達(dá)到入圍標(biāo)準(zhǔn)，無法參與公證搖號�！�
8月7日下午4點(diǎn)半，用了兩個(gè)名額參加誠意登記，仍沒能入選認(rèn)籌名單的夏萌（化名）顯得很無奈。
她告訴記者：“今天收到短信說無搖號資格還有點(diǎn)不信，其中一個(gè)名額為56分，另一個(gè)名額為62分，沒想到一個(gè)都沒有入圍，大家的分?jǐn)?shù)都這么高嗎？”
華強(qiáng)城市花園是深圳樓市“7·15”新政后首個(gè)采用積分規(guī)則的新盤，備受外界關(guān)注。
7月30日，華強(qiáng)城市花園（一期）進(jìn)行誠意登記，同時(shí)公布了積分規(guī)則。根據(jù)規(guī)則，進(jìn)行誠意登記的客戶需要按房產(chǎn)、戶籍與社保三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行積分，排名達(dá)到前5560名，才能進(jìn)行誠意登記。
據(jù)深廣電都市頻道報(bào)道，共2.6萬人參與了556套房的誠意登記。在夏萌看來，深圳買新房搖號像買彩票一樣，除了需要資金雄厚條件滿足，更重要的是碰運(yùn)氣。
新房市場的火爆行情讓房企也加快行動(dòng)。
8月10日，一位電建地產(chǎn)華南區(qū)域人士告訴記者，其公司位于光明片區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于10月份開盤，目前已經(jīng)開放外展咨詢中心，提前為項(xiàng)目蓄客。
與深圳新房市場的火熱不同，多個(gè)區(qū)域的二手房市場卻又是另一副模樣。
“樓市新政后，門店二手房的帶看量低到谷底，幾乎沒有，員工都在推惠州和南沙的房源以及商住。”8月8日，寶安區(qū)一位中介店長王路（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者。
根據(jù)房中協(xié)發(fā)布的網(wǎng)簽走勢圖發(fā)現(xiàn)，新政前一周，二手房單日網(wǎng)簽量最高達(dá)1784套，最低403套，而新政后一周，最高僅359套，最低55套。網(wǎng)簽量環(huán)比新政前一周平均下降79.8%。
深圳樂有家各門店數(shù)據(jù)顯示，新政后一周，二手房帶看量、新增房源量環(huán)比均下跌2―3成。
新房市場持續(xù)火熱、二手房市場遇冷，這是新政推出近一個(gè)月后最真實(shí)的情況。
“打新”火熱
夏萌在深圳從事銷售類工作，今年希望先物色一套小兩房。
看房過程中，她發(fā)現(xiàn)樓市的熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，前后看了超過20套房子，一路上揚(yáng)的房價(jià)讓她望而卻步。
預(yù)算有限，夏萌打算憑運(yùn)氣抽新房。6月，她參加了金融街華發(fā)融御花園（一期）的認(rèn)籌，最終落選。而這一次，夏萌沒想到，華強(qiáng)城市花園（一期）連入圍的機(jī)會(huì)都沒有。
“7·15新政后，本以為很多人失去了購房資格，新盤的認(rèn)籌會(huì)少很多，沒想到卻等來了更多的競爭對手。”夏萌有些沮喪地說道。
“后期政策細(xì)則出臺(tái)，好多人從沒購房資格到有購房資格，所以認(rèn)籌人數(shù)增加，其中50―60分的人數(shù)最多�！�8月9日，一位華強(qiáng)城市花園（一期）的銷售向時(shí)代周報(bào)記者解釋道。
無論是華強(qiáng)城市花園（一期）還是金融街華發(fā)融御花園（一期），都是深圳新房市場火爆的一個(gè)縮影。
7月23日，光明區(qū)光僑路的勤誠達(dá)正大城悅園二期在網(wǎng)上開盤，當(dāng)天共推1156套房源，成交848套，去化超過7成。
“比預(yù)期還好，作為新政后首家開盤的樓盤，內(nèi)部對這個(gè)結(jié)果還是比較滿意�！�8月6日，該項(xiàng)目銷售經(jīng)理告訴時(shí)代周報(bào)記者，到目前為止，該項(xiàng)目僅剩一些尾盤。
開發(fā)商設(shè)置的重重門檻也體現(xiàn)出當(dāng)下新房市場的火熱。
驗(yàn)資是當(dāng)下熱門新盤的基本要求，其中，光明中海寰宇、南山西麗深鐵閱山境提出驗(yàn)資80萬元，而位于南山西麗的遠(yuǎn)洋天著，則需要驗(yàn)資達(dá)200萬元。
夏萌告訴時(shí)代周報(bào)記者，除了需要驗(yàn)資外，看房還需要提前預(yù)約。
2017年1月19日出臺(tái)的限價(jià)政策導(dǎo)致二手房與新房價(jià)格倒掛，“買到即賺到”，深圳樓市的“打新”現(xiàn)象也由此而來。
華強(qiáng)城上一次在福永區(qū)開盤是2019年第二季度，當(dāng)時(shí)共推出464套房源，備案價(jià)4.2萬―5.2萬元/平方米。而目前該區(qū)域二手房當(dāng)前掛盤均價(jià)在6.1萬―6.5萬元/平方米。
新房市場火爆背后，不少房企也在調(diào)整在深圳的布局策略。
8月10日，某央企房企一位投拓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，新房供需緊張的局面預(yù)計(jì)在9月份將得到改善。一些房企的新項(xiàng)目將加快入市節(jié)奏，加上三四季度房企要沖業(yè)績，會(huì)有較為明顯的供應(yīng)釋放，只要新房如期入市，局面將發(fā)生較為顯著變化。
“據(jù)我所知，現(xiàn)在不少即將入市的新盤都在加快營銷節(jié)奏，提前開放樣板間和展示中心�！痹撊耸勘硎尽�
根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020年上半年，受疫情影響，上半年合計(jì)成交16727套新房住宅。深圳市住建局表示，2020年深圳計(jì)劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，這意味著下半年將有3萬套住宅入市，是上半年供應(yīng)量的兩倍。
上述電建地產(chǎn)人士也表示，盡管調(diào)控政策對深圳新房市場有一定影響，但仍然持續(xù)看好深圳市場。目前公司在售項(xiàng)目僅有一個(gè)，公司也希望能夠通過如舊改、并購等形式獲取新的項(xiàng)目。
二手房低谷
對于從事房屋中介的王路而言，新政后的深圳二手樓市最為直觀的感受就是“冷清”，從去年火熱的行情到如今，他的心情猶如過山車一般。
去年7月，王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地產(chǎn)中介店，主營二手房業(yè)務(wù)。
隨著雙11豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變，二手房市場活力被激活，房價(jià)的跳漲讓王路獲益頗多，業(yè)績最高的一個(gè)月，其店里業(yè)績達(dá)到了120萬元。
趁著火熱的市場行情，今年4月，王路在寶中區(qū)再開了一家中介店，希望繼續(xù)做大。
7月15日政策的出臺(tái)讓王路的心情迅速跌入谷底。
“客戶中有5成左右受到影響，失去了購房資格，本地買家算了稅費(fèi)就沒有下文了，拉都拉不回來，還有一部分客戶在等打新盤。另一方面，二手房房源確實(shí)減少了很多，很多未滿5年的房源，業(yè)主都主動(dòng)撤盤�！蓖趼繁硎�。
8月10日，深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴時(shí)代周報(bào)記者，據(jù)新政后的兩周觀察，從中原找房客戶量上，誠意客戶減少15%。從各營業(yè)部門反饋，市場出現(xiàn)分化表現(xiàn)，投訴屬性比較高的片區(qū)及豪宅影響較大，雙拼二手房更難出售。
根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅成交套數(shù)為13407套，環(huán)比上升26.6%；成交面積為114.8萬平方米，環(huán)比上升26.7%。
7月過戶成交套數(shù)創(chuàng)2016年4月以來新高。
其中，7月過戶成交的房源中約有9成為6月之前（含6月）簽約成交的房源。
新政推出后的三周時(shí)間，王路兩家店的成交量不足10筆。
“主要有成交都是750萬元內(nèi)，超過1000萬元和前期報(bào)價(jià)虛高的有一點(diǎn)下調(diào)，業(yè)主誠心賣的議價(jià)在3%―5%，關(guān)鍵現(xiàn)在客戶的購房意愿不大，大都表示需要再看看�！彼f道。
業(yè)績的下滑讓王路對每個(gè)月的高昂固定開銷憂心不已。
“每個(gè)月的店租加上員工費(fèi)用，至少需要50萬元的業(yè)績才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)�，F(xiàn)在市場調(diào)整，判斷失誤，目前我想轉(zhuǎn)讓一家門店或者再找人入股，但新店每月的房租3萬多元，嚇退了不少人�！蓖趼繁硎�。
這并非只是王路遇到的困境。
“寶安這邊大公司成交的二手房手指頭數(shù)得過來，門店比房源還多，一部分同行回老家，還有一部分計(jì)劃去旅游了�！�8月9日，一位寶安區(qū)的中介人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。
和王路一樣，林志（化名）的工作同樣因新政受波動(dòng)。他于2017年前后開始從事深圳購房咨詢服務(wù)工作。從去年下半年到今年上半年，月均業(yè)務(wù)量咨詢量在30單以上，新政后到現(xiàn)在僅接了5單，其中還有4位進(jìn)行退費(fèi)。
對于下一步計(jì)劃，王路表示，現(xiàn)在寶安光明新盤基本都不給中介代理，目前將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)至深圳的公寓市場以及臨深、惠州市場。
“最新消息，惠州很有可能限購，雖然現(xiàn)在還沒有發(fā)布公文，但這個(gè)消息有風(fēng)口，還是很有可能的�！�8月10日，王路在購房群發(fā)布了此消息，催促其他購房者抓緊下單。
鄭叔倫則表示，新政在規(guī)范住宅市場的同時(shí)，反過來造就商務(wù)公寓的表現(xiàn)，不限購條件在新政后會(huì)變得更有吸引力。
鄭叔倫還認(rèn)為，商辦物業(yè)由于不限購加上長期較高租金收益，成為調(diào)控政策后的受惠的物業(yè)類型。另外，有相當(dāng)比例的客戶被取消購房資格，臨深區(qū)域市場也被得到重視。
來源：時(shí)代周報(bào)
編輯：wangdc
