長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供給情況
2020年一季度，受疫情影響，房企長(zhǎng)租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài)，前20房企長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模環(huán)比2019年四季度增速僅為1%。2020年整體經(jīng)濟(jì)受疫情影響，社會(huì)群體流動(dòng)性受限，疊加企業(yè)增長(zhǎng)承壓，預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓規(guī)模將維持低增速。
新形勢(shì)下，房企延續(xù)偏謹(jǐn)慎保守的態(tài)度，新開(kāi)業(yè)預(yù)期較低，開(kāi)業(yè)增速由四季度的16%大幅下降至4%。截至2020年3月底，前20企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)到33.6萬(wàn)間。
圖表 2019-2020年TOP20房企長(zhǎng)租公寓企業(yè)規(guī)模情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞
疫情對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)影響分析
在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，2019年起長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)口消退，資本介入更加謹(jǐn)慎，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加劇。2020開(kāi)年突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)困境疊加，但也給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的啟示。疫情之后，預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)洗牌將進(jìn)一步加劇，集中度提升，頭部效應(yīng)顯現(xiàn)，向租賃社區(qū)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯。
走過(guò)2015-2017年的長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資風(fēng)口后，2018-2019年市場(chǎng)資金面轉(zhuǎn)向收緊，加之長(zhǎng)租公寓行業(yè)并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹(jǐn)慎，燒錢(qián)模式走向末路，長(zhǎng)租公寓倒閉屢見(jiàn)不鮮。
2019年我國(guó)長(zhǎng)租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達(dá)53家，遠(yuǎn)多于前兩年。其中，因?yàn)橘Y金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
屋漏偏逢連夜雨。新冠疫情的暴發(fā)，讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)雪上加霜。
在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)·中房智庫(kù)接連舉辦的兩場(chǎng)長(zhǎng)租公寓主題在線論壇上，來(lái)自多家集中式長(zhǎng)租公寓品牌的負(fù)責(zé)人表示，疫情期間公寓企業(yè)暫停接待新客、延緩招租，對(duì)出租率沖擊較大，且復(fù)工延遲，人口流動(dòng)大量減少，租房需求大幅下降，導(dǎo)致房屋空置率上升，營(yíng)收大幅下滑。
2020年2月份樂(lè)乎公寓的單日去化量為正常月份的1/4，到3月份，華東市場(chǎng)恢復(fù)比較理想，華南市場(chǎng)受影響不大，至3月中旬單日去化量已恢復(fù)至正常月份的一半。但北京因?yàn)橛芯惩廨斎氩±陌l(fā)生，截至3月中旬還不能正常招租展業(yè)。
盡管各城市招租限制陸續(xù)放開(kāi)，但上游產(chǎn)業(yè)恢復(fù)需要時(shí)間，長(zhǎng)租公寓作為下游消費(fèi)服務(wù)業(yè)，恢復(fù)到正常展業(yè)水平尚需時(shí)日。
全方位實(shí)施防疫措施導(dǎo)致長(zhǎng)租企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本上升，不少租賃房成為空置房，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流是極大的考驗(yàn)。預(yù)計(jì)疫后長(zhǎng)租公寓至少需要3個(gè)月的恢復(fù)期。
綜合來(lái)看，全國(guó)布局的規(guī)模化公寓企業(yè)，具有全國(guó)調(diào)度平衡項(xiàng)目財(cái)務(wù)壓力的能力，能夠弱化單一城市疫情管控帶來(lái)的營(yíng)收沖擊。而布局城市較為單一的公寓企業(yè)，如果收入模式單一依賴租金差，背后又沒(méi)有強(qiáng)大的資本支撐，疫情加劇資金鏈承壓，可能會(huì)面臨被淘汰的危機(jī)。
盡管新冠肺炎疫情讓長(zhǎng)租公寓企業(yè)普遍感受從未有過(guò)的寒意，但在這次抗擊疫情中，長(zhǎng)租公寓尤其是集中式長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)在調(diào)動(dòng)資源、支持政府防疫管理、保護(hù)租客利益方面，體現(xiàn)了企業(yè)品牌擔(dān)當(dāng)、管理運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)的能力。
保利公寓除了做好租客信息收集、抗疫物資采購(gòu)、返程居家隔離、心理疏導(dǎo)等常規(guī)措施，還給予受疫情影響的租客不同程度的減租，并嘗試和房東商談減租，但尊重房東意愿，不做道德綁架。與此同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，克服人員短缺矛盾，避免因疫情而裁員。
旭輝領(lǐng)寓在做好社區(qū)防疫管理的基礎(chǔ)上，也主動(dòng)肩負(fù)社會(huì)責(zé)任，為湖北籍租客、防疫醫(yī)護(hù)人員推出了租金減免措施，與大家共克時(shí)艱。
政府的短期政策扶持、向上游房東爭(zhēng)取短期的租金支持，治標(biāo)不治本。公寓企業(yè)要積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，恢復(fù)到正常經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的狀態(tài)，才是抗擊疫情沖擊的治本之策。各公寓企業(yè)為推動(dòng)展業(yè)復(fù)蘇，都積極采取了對(duì)策。
保利公寓在疫情期間積極進(jìn)行了線上營(yíng)銷和推廣，樹(shù)立企業(yè)品牌形象，為疫情后提高出房效率助力。旭輝領(lǐng)寓北京地區(qū)也推出了線上看房及預(yù)訂租金優(yōu)惠，推出了短租可享零押金、7天無(wú)理由退換房政策。
疫情也給公寓企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了啟示。不盲目數(shù)量擴(kuò)張，以質(zhì)量和利潤(rùn)為先；練好內(nèi)功，打磨產(chǎn)品和服務(wù)，提高組織決策、運(yùn)營(yíng)能力，完善長(zhǎng)租資產(chǎn)管理能力，成為品牌公寓企業(yè)的共同選擇。
自如在疫情期間有5棟公寓實(shí)現(xiàn)了100%滿租、其他公寓95%-98%的良好出租率。這很大程度上源于基礎(chǔ)能力的積累，包括自如APP流量的支持、品牌在用戶心里建立的認(rèn)知和形象、品質(zhì)對(duì)于租價(jià)的支撐以及強(qiáng)大的智能系統(tǒng)。
長(zhǎng)租公寓整體發(fā)展前景
盡管新冠肺炎疫情給長(zhǎng)租公寓行業(yè)帶來(lái)了較大沖擊，但相比受影響更為嚴(yán)重的酒店、餐飲、零售等行業(yè)，長(zhǎng)租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍然較強(qiáng)。預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，
2020年下半年長(zhǎng)租公寓行業(yè)會(huì)有比較好的市場(chǎng)行情。
首先，經(jīng)過(guò)2019年一年的跌宕盤(pán)整和挑戰(zhàn)，行業(yè)從業(yè)者更加理性，品牌商更加自律。突如其來(lái)的疫情讓公寓企業(yè)意識(shí)到要更加謹(jǐn)慎，會(huì)傾向于盤(pán)整現(xiàn)有的存量資源，不會(huì)盲目地拿房新增，并會(huì)提高資產(chǎn)合規(guī)性認(rèn)識(shí)，更注重利潤(rùn)，提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。
其次，行業(yè)供給會(huì)呈現(xiàn)階段性減少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減弱。很多二房東扛過(guò)2019年的資本寒冬，本以為2020年會(huì)迎來(lái)小陽(yáng)春進(jìn)行“回血”，但是疫情讓期望成為泡影，預(yù)計(jì)會(huì)有一些二房東將房源退給房東或割肉離場(chǎng)；隨著疫后監(jiān)管的提升，一批非合規(guī)產(chǎn)品也要進(jìn)行重新改造暫時(shí)退出市場(chǎng)。同時(shí)，疫情給市場(chǎng)租金上漲帶來(lái)了不確定性，新進(jìn)入者也會(huì)保持一段時(shí)間的觀望。
第三，宏觀政策利好租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展。中央層面，2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”，2019年底全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出重點(diǎn)探索把集體土地租賃房委托給專業(yè)運(yùn)營(yíng)商配租的運(yùn)行機(jī)制。地方層面，多省市發(fā)布推動(dòng)和落實(shí)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策或舉措。這意味著，長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)的重要組成部分，未來(lái)仍將處于政策紅利期。
來(lái) 源： 中投投資咨詢網(wǎng)
編 輯：liuy
