第三屆“寓言·未來(lái)”住房租賃產(chǎn)業(yè)高峰論壇于6月12日?qǐng)A滿(mǎn)落幕。
克而瑞租售事業(yè)部總經(jīng)理王偉做了題為《新形勢(shì)下城市租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》的演講。
01
國(guó)內(nèi)城市租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀
第一，供需不匹配向供需平衡過(guò)渡。
根據(jù)對(duì)全國(guó)已推出租賃用地的跟蹤統(tǒng)計(jì)，自2017年7月至2020年5月，全國(guó)范圍內(nèi)總計(jì)推出約200塊租賃用地，規(guī)劃建筑面積超1200萬(wàn)方。供應(yīng)量呈逐年遞增趨勢(shì)。
尤其，2020年雖然遭遇疫情影響，但1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過(guò)170萬(wàn)方，成交規(guī)模占2019年的37%，租賃用地供應(yīng)力度不減。
由租賃用地的供應(yīng)分布來(lái)看，上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都等租賃熱點(diǎn)城市，土地供應(yīng)量占整體約91.58%，由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展旺盛、外來(lái)人口規(guī)模較大，在高房?jī)r(jià)的壓力下住房租賃需求度較高，導(dǎo)致六城租賃用地供應(yīng)力度較大。
第二，城市群的發(fā)展，給兩類(lèi)城市帶來(lái)租賃發(fā)展的新機(jī)會(huì)。
“十二五”期間，國(guó)家已把“都市圈”“城市群”作為未來(lái)區(qū)域一體化發(fā)展的重點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容，“十三五”修訂將城市群數(shù)量增至19個(gè)；國(guó)際戰(zhàn)略指導(dǎo)下，城市群發(fā)展進(jìn)入提速期。
第三，行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)停滯，但風(fēng)口將至。
頭部企業(yè)已具備領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)；房企長(zhǎng)租公寓陣營(yíng)內(nèi)TOP5企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模占到TOP20企業(yè)總規(guī)模的74%和85% ；運(yùn)營(yíng)商陣營(yíng)內(nèi)TOP5企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模占到TOP10總規(guī)模的81%。
王偉表示，疫情影響短暫，“租購(gòu)并舉”仍是行業(yè)長(zhǎng)期基本面。
2020年政府工作報(bào)告提到，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。
5月24日，國(guó)家發(fā)展改革委副主任寧吉喆在國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)， 加大城市老舊小區(qū)便民化等方面的改造力度。
預(yù)計(jì)未來(lái)，各部委及各地方將繼續(xù)發(fā)布一系列鼓勵(lì)租賃住房發(fā)展利好政策。
而公募REITs試點(diǎn)正式推出，深化資本要素市場(chǎng)化改革，對(duì)我國(guó)住房租賃等板塊起到重大的推進(jìn)作用，未來(lái)或可涉及住房租賃領(lǐng)域。
未來(lái)，大量國(guó)家隊(duì)持有的租賃用地項(xiàng)目有望成為 REITs試點(diǎn)。
02
國(guó)內(nèi)城市租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
2020年5月，55城租金平均價(jià)格為30.68元/平米/月，環(huán)比下跌1.2%， 租金已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下降，較近期的最高點(diǎn)已下跌4.3%。雖然隨著疫情逐步得到控制，各企業(yè)積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但部分企業(yè)為了控制成本， 大量減少人員編制，失業(yè)率提升，就業(yè)環(huán)境一般，而租賃市場(chǎng)又與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)，因此，5月的租金仍舊呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。
6月是傳統(tǒng)旺季，隨著高校畢業(yè)生集中進(jìn)入租賃市場(chǎng)，租賃需求將增加，市場(chǎng)將逐漸恢復(fù)常態(tài)化水平。
今年全國(guó)重點(diǎn)城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、重點(diǎn)城市的租賃用房的供應(yīng)，將會(huì)產(chǎn)生一系列政企之間的合作。政府、國(guó)企利用自身資金、政策優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商利用其專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、發(fā)揮雙倍勢(shì)能。
比如，今年3月旭輝領(lǐng)寓和張江集團(tuán)達(dá)成合作，代運(yùn)營(yíng)浦東孫橋租賃地塊的部分人才公寓。
03
租賃市場(chǎng)發(fā)展建議
對(duì)住房租賃行業(yè)的發(fā)展，王偉提出了三點(diǎn)建議：
第一，行業(yè)有望重新定位，租賃需求細(xì)分化，泛租賃類(lèi)存量資產(chǎn)存在被激活的機(jī)會(huì)；
第二，流動(dòng)性危機(jī)下，困境資產(chǎn)價(jià)值低估，存在投資機(jī)會(huì)；
隨著國(guó)家GDP的下行，和 LPR利率的引導(dǎo)機(jī)制，社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)利率往下走，一定程度上提升了公寓這種穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資價(jià)值。
第三，新形勢(shì)下，企業(yè)需要從多渠道挖掘合作的機(jī)會(huì)。
克而瑞租售事業(yè)部研究報(bào)告顯示，未來(lái)看好開(kāi)發(fā)型、社區(qū)型、環(huán)保并可重塑型的重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目；社區(qū)型公寓帶有配套，后期可帶來(lái)強(qiáng)勁資金增長(zhǎng)。
來(lái) 源： 維C公寓傳媒
編 輯：liuy
