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長租公寓的今天|滿目瘡痍下的勃勃生機
http://m.purcannacbdoil.com房訊網2020-6-11 8:35:15
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[提要]從高處俯瞰,行業(yè)似乎滿目瘡痍,但如果把視線落回地面,落到細微處,你會驚喜地發(fā)現(xiàn),長租行業(yè)正發(fā)生著“春風吹又生”的驚人改變。

  長租行業(yè)正發(fā)生著“春風吹又生”的驚人改變…

  從高處俯瞰,行業(yè)似乎滿目瘡痍,但如果把視線落回地面,落到細微處,你會驚喜地發(fā)現(xiàn),長租行業(yè)正發(fā)生著“春風吹又生”的驚人改變。

  愁云慘淡的行業(yè),不離不棄的資本

  當前,一場“盈利危機”的大火正在長租行業(yè)全場蔓延,前有分散式公寓蛋殼、青客“租金兩頭吃”,后有集中式如灣流國際公寓陷入現(xiàn)金流危機等負面爆出,行業(yè)備受打擊!耙咔椤焙谔禊Z之下,行業(yè)恢復招租難度增大,原本期待的“小陽春”被延遲,許多品牌公寓不得不宣告倒閉。

  這一切,都令人“談租色變”。

  但另一邊,資本并沒有停下腳步。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計顯示,截至去年年底,國內百強房企中有約1/4都布局了長租公寓業(yè)務,其中TOP20房企長租公寓已累積開業(yè)房源突破32萬間,成為集中式公寓的主力。

  同時,資本市場和政府部門,也都在第一時間向租賃企業(yè)伸出了橄欖枝,通過外部資本、資產證券化等多種途徑開始為行業(yè)“輸血”。例如軟銀向自如和貝殼找房分別投資10億美元,其中5億美元直接投資自如;建行定向1900億投放長租公寓;萬眾矚目的公募REITs試點;國家隊中海企業(yè)發(fā)行95億元住房租賃專項公司債券;華潤置地發(fā)行50億住房租賃公司債;全球租賃住宅領軍企業(yè)睿星資本Greystar,也宣布在中國正式推出首個高端租賃社區(qū)品牌——“駐在LIV'N” 。

  只要客戶需求的“種子”在,市場一定會持續(xù)發(fā)展

  野火燒不盡,春風吹又生。森林大火永遠不會造成毀滅性打擊,生存的土壤在,種子在,森林很快會再次煥發(fā)勃勃生機。

  長租公寓行業(yè)也正在浴火重生?此菩袠I(yè)一片愁云慘淡,實際資本卻不離不棄,繼續(xù)追加投資。這份勇氣來自哪里?筆者認為有兩方面原因。

  首先,年輕人對美好居住的向往沒有變,即市場需求沒有變,這相當于“種子”仍在,只要有合適的土壤,種子便能重新覆蓋大地。

  就目前國內住房租賃市場來看,大多數(shù)住房資源仍掌握大業(yè)主手上,隨著消費升級,原先的純租賃模式已經不能滿足現(xiàn)在年輕人的需求,大業(yè)主會逐步退出租賃市場,并被專業(yè)的公寓型企業(yè)所替代。

  在日本,租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構統(tǒng)一運營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前,我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%,遠低于發(fā)達國家水平,有大片空白等待填補。

  過去10年,累計7600萬大學畢業(yè)生,至少70%在租房,他們是長租公寓最直接的客戶群。預計2022年,加上流動人口,租房人口將達到2.4億人。上海易居研究院智庫中心也預測,未來十年將是住房租賃市場快速發(fā)展的階段,預計2027年全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求。

  其次,“房住不炒”的房地產調控頂層設計沒變,這意味著土壤是肥沃的,是長租公寓繼續(xù)生機勃勃的根本動力。

  在租住品質不斷提高、市場秩序日漸規(guī)范的業(yè)態(tài)下,2019年底的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上明確提出:2020年將重點探索把集體土地租賃房,委托給專業(yè)運營商配租的運行機制。

  此外,大力發(fā)展長租公寓,在監(jiān)管層面也具有重要意義。以個人住房為主體的住房租賃市場具有高度分散的特點,房源向專業(yè)化住房租賃機構集中,有助于主管部門規(guī)范市場主體行為,對規(guī)范租賃市場秩序、穩(wěn)定租金和租賃關系等都有更強的約束力。

  這意味著,在行業(yè)趨勢、政策導向的雙重推動下,國內長租公寓企業(yè)將迎來新一波發(fā)展高潮。當然,前提是能在這次疫情沖擊中挺過去。

  你看到的殘垣斷壁,我看到的勃勃生機

  別看現(xiàn)在殘垣斷壁,一片荒蕪,但只要種子和土壤都在,必然會迎來生機。生機具體可以表現(xiàn)為:

  1、公寓的空間產品和服務極速升級

  隨著住房租賃市場發(fā)展,長租公寓的形態(tài)也在轉變、升級,逐步分化出1.0版本的分散式長租公寓形態(tài),到2.0版本的集中式長租公寓,再到3.0版的大型社區(qū)式租賃住房的變化。

  同時,行業(yè)的業(yè)態(tài)分化也更為精細,“頭部與長尾并存”,低價房源、中端房源和高端房源兼有,也迫使公寓在產品和服務上快速升級,從追求規(guī)模改為實踐精細化運營。

  2、更多的地產、金融、互聯(lián)網、跨國公司人才涌入

  經過近10年的沉淀,長租行業(yè)的人才池子正在變大,從傳統(tǒng)開發(fā)商流向國企類公寓和品牌公寓的人才數(shù)量正在增加;同時,互聯(lián)網、金融、地產、跨國公司等非公寓行業(yè)高管,也主動進入到長租領域,期待分享一個行業(yè)爆發(fā)的紅利。

  3、更多的銀行、信托、地產基金等成熟金融機構小試牛刀

  長租公寓存在“地貴、錢貴、周轉慢”等發(fā)展痛點,企業(yè)為尋求規(guī)模化發(fā)展,往往面臨著巨大的資金壓力,亟需解決現(xiàn)金閉環(huán)問題。為滿足此類訴求,長租公寓企業(yè)開始不斷增加對多元融資渠道的探索,需求良性血液。

  年下半年,行業(yè)內REITs試點呼聲再起,2020年4月,基礎設施領域被率先推進公募REITs試點工作,銀行、信托、地產基金等成熟金融機構小試牛刀,類REITs破冰、保險銀行等長線資本涌入,整個行業(yè)快馬加鞭前進。

  持有運營類資產一旦有了終極退出標準,那么在建設的各個階段、不同風險偏好的社會資金、匹配的創(chuàng)新金融產品,都會參與進來,從而形成長租公寓的現(xiàn)金流閉環(huán)。

  4、更多的政策落地

  在今年的兩會報告中,各種利好政策也不斷落地,支持、鼓勵住房租賃市場發(fā)展。

  如上海的R4地塊和集體租賃用地不斷增多,截至 2020 年 4 月,全國范圍內總計推出租賃用地近 200 塊,規(guī)劃建筑面積超 1200 萬方,預計未來能釋放近 20 萬套租賃房源。

  在租售并舉政策下,“商改住”政策在全國范圍內實施,大量商住類物業(yè)、商辦項目的土地屬性被調整成租賃型住宅,改建后只租不售。從商辦變?yōu)椤吧谈淖 保粌H由商水商電改為民水民電,還可以落戶上學,極大降低了新市民的生活成本。

  租購同權也更接地氣,新市民的迫切需求如辦理居住證更方便、不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金等需求都被滿足。

  此外,兩會報告中還提到了營業(yè)稅簡化征收,加大減稅降費力度,下調稅率,目前增值稅率降到了6%,這些對長租企業(yè)的發(fā)展十分利好。

  5、更多的利好可期

  長租公寓缺的不是未來,缺的是時間,缺的是耐心。目前,境內基礎設施建設領域公募REITs試點正式起步,長租公寓REITs或將漸行漸近;龍光控股、首創(chuàng)集團、陽光城、華潤置地等房企集團相繼獲批(或成功發(fā)行)住房租賃專項債券。

  雖然這次試點范圍沒有商業(yè)不動產,沒有長租公寓,但有理由堅信在租售并舉的國家戰(zhàn)略下,大資管時代的大幕正徐徐拉開,開發(fā)+運營將是新型房地產業(yè)務的普遍范式。像近日的建行1900億貸款,支持6城政策性租賃住房試點,就是極好的案例。

  沉舟側畔千帆過,病樹前頭萬木春,在殘垣斷壁下,行業(yè)其實沉淀出了許多深刻變化。那這些變化會將行業(yè)引往何方,帶去何處呢?

  來 源:水滴管家 

     編 輯:liuy

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