今年1月，世邦魏理仕發(fā)布了《2020年中國區(qū)房地產(chǎn)市場展望》，并以17個內(nèi)地主要城市為樣本，分析了2019年全國寫字樓市場情況。數(shù)據(jù)顯示，全國寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%，其中一線城市的寫字樓租金增長率均呈負(fù)增長態(tài)勢。在空置率方面，截至2019年末，17城寫字樓平均空置率高達21.7%，而2020年全國寫字樓的整體空置率或?qū)⑦_到25%的水平，其中15個一線、新一線及內(nèi)地主要城市的空置率將達到歷史之最。
其中深圳的寫字樓空置率更躍居一線城市首位。另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳寫字樓空置率為24.6%，環(huán)比上升2.6%，遠(yuǎn)高于上海空置率21%，北京13.8%，廣州5.2%。
深圳，年輕且富有創(chuàng)造力，如今已成為中國最具變革精神的科技搖籃城市，但是疫情沖擊下，不少中小企業(yè)經(jīng)營壓力增大，現(xiàn)金流緊張，引發(fā)了退租浪潮。與此同時，大企業(yè)也開始有選擇性的收縮租賃面積或者延期更換租賃之地。
（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）
深圳寫字樓空置率創(chuàng)新高
在按照“十三五”規(guī)劃綱要實施產(chǎn)業(yè)振興以來，深圳已形成了“四大支柱、七大戰(zhàn)興、六大未來”為架構(gòu)的產(chǎn)業(yè)格局，并為此出臺了一系列政策。正是這些優(yōu)惠政策的落地，為深圳的產(chǎn)業(yè)崛起奠定了堅實基礎(chǔ)。深圳在金融、物流、文化及相關(guān)、高新技術(shù)等四大支柱產(chǎn)業(yè)中，孵化了一大批500強企業(yè)，包括平安、招商、華為、騰訊等。而大疆、華大基因等智能制造、生物科技創(chuàng)新企業(yè)更是深圳未來的產(chǎn)業(yè)希望。
然而從微觀環(huán)境來看，受經(jīng)濟下行和疫情影響，不少中小微企業(yè)因市場需求低迷不堪經(jīng)營與現(xiàn)金流重負(fù)，紛紛退租節(jié)流；部分大型企業(yè)通過縮減辦公面積或暫緩租賃延長抗風(fēng)險周期；聯(lián)合辦公和包租公司則選擇大面積撤退。多重因素疊加，導(dǎo)致深圳寫字樓市場也面臨著退租壓力。
例如曾獲得IDG資本、華住酒店集團及萬科商業(yè)地產(chǎn)3000萬A輪融資的深圳本土聯(lián)合辦公空間思微SimplyWork，已經(jīng)被優(yōu)客工場收購。其在南山科技園的5家店，至今僅剩下一家。且租金從節(jié)前1500元/個/月降至1200元/個/月，下調(diào)也抵擋不了退租情況。
而在深圳車公廟，不少寫字樓也面臨著空置率增高的難題。有業(yè)內(nèi)人士直言：“大多是中小微企業(yè)，受到疫情影響，導(dǎo)致生意不佳，不得不退租來抵抗行業(yè)寒冬，”
戴德梁行研究院副院長、華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端表示，“目前金融、專業(yè)服務(wù)以及中小規(guī)�？萍脊镜葥Q租擴租需求相對謹(jǐn)慎，有實力的科技公司則在更長的免租期、更高的租金折讓以及更低的租金報價等方面爭取更多權(quán)益�！�
如何提升存量物業(yè)價值？
不斷走高的空置率，導(dǎo)致開發(fā)商為了挽留租戶不得不下調(diào)租金。與此同時，則是租戶對市場租金接受的能力變低，希望租金能更加實惠，雙方進入了價格博弈戰(zhàn)。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，羅湖區(qū)的需求持續(xù)外流，再加上個別商務(wù)空間運營商租約到期，空置率達到14.98%，租金則下降至每月每平方米206.58元。福田區(qū)也在市場競爭加劇背景下租金下降至每月每平方米261.95元，空置率為16.04%。而南山區(qū)的空置率上行至34.85%，租金同樣下降至每月每平方米213.94元。
戴德梁行指出，盡管項目延期概率大增，但未來五年持續(xù)高供應(yīng)的趨勢不改，在需求放緩的背景下，年內(nèi)深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率也恐將再度上探。
2020年將是風(fēng)險與機會并存的一年，寫字樓議價窗口期出現(xiàn)。對于開發(fā)商而言，如何在租金下行中，保證盈利能力，又能避免去化難題，在高供應(yīng)中生存下來顯得尤為重要。
第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部高級董事黎青山指出：“現(xiàn)在開發(fā)商打造寫字樓硬件配置都是大同小異，但軟件配置上，會更加看重人性化的定制服務(wù)，為不同租戶提供細(xì)致服務(wù)。像是增加寫字樓對環(huán)保、人文關(guān)懷方面。”
以國內(nèi)高端空間產(chǎn)品打造運營商BEEPLUS為例，憑借其多年積累的出色的空間產(chǎn)品打造能力和業(yè)界口碑，其自2019年初推出了為企業(yè)客戶提供從選址、設(shè)計、建設(shè)到后期運營管理一站式全方位解決方案的“大中企業(yè)定制及樓宇托管業(yè)務(wù)”，該業(yè)務(wù)不僅服務(wù)于眾多如鉑濤集團、鷗翎投資、元氣森林、小馬智行等企業(yè)總部自用的辦公空間，還與華潤置地、珠海大橫琴、瑞思集團等地產(chǎn)公司合作，為提升新建物業(yè)與存量物業(yè)的價值提供了全新的解決方案。
以BEEPLUS和瑞思集團合作的項目“瑞思&BEEPLUS空間”為例，該項目位于深圳寶安玖悅雅軒商業(yè)裙樓1層及3-5層，建筑面積近10000平方米。BEEPLUS提供了從設(shè)計、建設(shè)到后期運營管理的一站式空間定制服務(wù)。
該項目采用了“美式小鎮(zhèn)”的主題設(shè)計風(fēng)格，依托于BRING LIFE INTO WORK的辦公空間打造理念和“外景內(nèi)移”的設(shè)計手法，將街景融入到空間內(nèi)部，并配置有社交大堂、靈活辦公區(qū)域、企業(yè)專屬辦公區(qū)域以及跨越三層樓的旋轉(zhuǎn)滑梯和多元化的生活配套，成為寶安中心區(qū)的標(biāo)志性辦公空間項目。
該項目去年10月開始對外預(yù)招商，首期位于三樓的辦公空間去化迅速，諸多新經(jīng)濟、互聯(lián)網(wǎng)科技、電子商務(wù)等領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)紛紛入駐，隨后開放的四、五層空間也備受追捧。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前寶安區(qū)寫字樓平均租金是178.62元/平方米/月，據(jù)悉，該項目的投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊物業(yè)水平。
BEEPLUS為開發(fā)商提供物業(yè)增值的新思路，為存量辦公空間創(chuàng)造了“第二次”生命，助力開發(fā)商在當(dāng)前的市場環(huán)境中取得優(yōu)勢。
“空間定制及樓宇托管”解決行業(yè)痛點
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度金融、TMT及房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)需求持續(xù)，但商務(wù)中心及共享辦公空間行業(yè)租戶需求增長承壓，市場呈現(xiàn)分化格局。
黎青山表示：“深圳寫字樓市場有韌性，租金比廣州高，但是北京上海低。從抗壓能力來看很強，而且需求很強，加上會有越來越多企業(yè)在深圳設(shè)立大灣區(qū)總部，這些需求都會支撐深圳寫字樓市場的發(fā)展。”
因此，對于開發(fā)商而言，如何打造租戶真正喜愛的辦公產(chǎn)品已經(jīng)是寫字樓競爭的核心要素了。市場機構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于大中型企業(yè)對品質(zhì)的把控和整體流程的管理要求遠(yuǎn)高于一般水平，且市場消費更加理性，因此中高端空間定制業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入門檻較高。
BEEPLUS的優(yōu)勢就是為企業(yè)客戶提供從選址、設(shè)計、建設(shè)到運營管理的全流程一站式服務(wù)，解決了傳統(tǒng)辦公空間定制領(lǐng)域的痛點，讓業(yè)主無需再面對各個環(huán)節(jié)的眾多供應(yīng)商，同時針對幾乎已成行業(yè)慣例的超時、超支問題，提出了項目“0”延誤，工程“0”追加的業(yè)界全新標(biāo)準(zhǔn)，極大地減少了企業(yè)客戶的時間與資金成本，同時確保項目的還原度和品質(zhì)，真正實現(xiàn)“空間定制”的初衷。
BEEPLUS設(shè)有業(yè)內(nèi)首個自有的“設(shè)計研究院”，并且設(shè)計師多來自于Gensler、5+Design、RTKL、隈研吾建筑事務(wù)所等國內(nèi)外著名的建筑和設(shè)計事務(wù)所。兼具國際化視野與專業(yè)化能力的設(shè)計師，將BEEPLUS“BRING LIFE INTO WORK”的辦公空間設(shè)計理念融入到空間產(chǎn)品的每一個細(xì)節(jié)之中，在辦公室中設(shè)置了音樂吧、冥想室、自助飲品長廊、午休艙等生活化場景與元素，為用戶提供前所未有的、面向未來的工作方式和辦公體驗，并實現(xiàn)空間運營商、物業(yè)業(yè)主、辦公用戶的多方共贏。
憑借國際化的設(shè)計能力、嚴(yán)苛的質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)、快速的交付效率、精細(xì)化的運營水平，以及更具競爭力的綜合成本管控能力，BEEPLUS正在迅速提升大中企業(yè)定制及樓宇托管業(yè)務(wù)的市場份額，并開始全面布局國內(nèi)一線城市、準(zhǔn)一線城市和粵港澳大灣區(qū)。據(jù)悉，BEEPLUS在 2020年第一季度的合同簽約金額已達1.5億元，超越去年全年營收規(guī)模，凸顯出巨大的市場需求和增長潛力。
