近日實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),北京地區(qū)二手房市場價(jià)格出現(xiàn)較明顯分化,剛需二手房價(jià)格小幅上漲,改善型二手房則面臨成交難、降價(jià)多的尷尬。
剛需客戶積極入市
“北京二手房七成以上購房者是剛需客戶,熱點(diǎn)剛需盤走高與剛需客戶積極入市關(guān)系較大。”多位二手房中介銷售人員對中國證券報(bào)記者表示。
中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),中介人員所稱的優(yōu)質(zhì)二手房,指的是具備“樓齡新、距離地鐵近、物業(yè)環(huán)境好”等特點(diǎn)房源。而北京地區(qū)具備上述條件的二手房占比并不高。優(yōu)質(zhì)二手房掛牌量有限,而近期需求量陡增,導(dǎo)致價(jià)格攀升。
位于大興區(qū)某次新二手房樓盤附近的中介人員對中國證券報(bào)記者表示,3月份之前,該小區(qū)兩居室價(jià)格在350萬元左右,且朝向、戶型及稅費(fèi)都較吸引人。隨著上一批掛牌房源逐步售罄,新掛房源兩居室價(jià)格都在380萬元起步!皹I(yè)主的心理預(yù)期發(fā)生了較大改變。3月份之前,受疫情影響很多業(yè)主急于出手,價(jià)格彈性大,2月-3月是低點(diǎn)。隨著急售客戶的房源出售完畢,且疫情期間積攢的剛需客戶需求逐步釋放,新上的房源價(jià)格出現(xiàn)上漲。”
這一說法得到了多位銷售人員的驗(yàn)證。“有些小區(qū)前期銷售的房源,不是小區(qū)最優(yōu)質(zhì)的位置,但價(jià)格偏低,被剛需客戶買走了。而近期在售的不少房源,位置和戶型相對更好剛需房市場升溫,而改善型二手房則出現(xiàn)滯銷的情況。
中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),無論是在市中心還是郊區(qū)地帶,大面積、總價(jià)高的改善型住房市場整體熱度較低。這些房源通常為別墅、合院、復(fù)式洋房等類型,面對的基本都是些,本身就存在溢價(jià)。這也是價(jià)格上漲的一大因素。”位于南四環(huán)某次新小區(qū)銷售人員對中國證券報(bào)記者表示。
上述銷售人員介紹,一些開發(fā)商對新樓盤會推出特價(jià)房源。但從次新二手房銷售情況看,之前的特價(jià)房現(xiàn)在作為二手房銷售時(shí)價(jià)格通常不高。開發(fā)商捂盤的房源往往位置佳,后期作為二手房銷售時(shí)通常會出現(xiàn)較明顯的溢價(jià)。
改善型房源面臨尷尬
改善型住房的客戶。按照北京地區(qū)目前的限購政策,再加上中介費(fèi)、稅費(fèi),二套房客戶需要支付的首付比例達(dá)總房款的七成左右。
“很多房源原值較低,且不是滿五唯一,貸款不容易。如果是二套購房者,基本上都要求客戶全款!倍辔讳N售人員對中國證券報(bào)記者表示,“這類房源如果賣給首套客戶,即便貸款,還款壓力也會很大。而能夠買得起這類房源的,一般不會是首套客戶,因此貸款資質(zhì)基本已用掉,使得這些二手改善型住房的銷售面臨尷尬。”
中國證券報(bào)記者觀察到,一些二手房網(wǎng)上銷售平臺的降價(jià)榜及撿漏榜中,非學(xué)區(qū)、高總價(jià)、大面積的改善型住房出現(xiàn)較多,有的二手房相比同小區(qū)的剛需盤單價(jià)下降50%。
以位于南四環(huán)某洋房小區(qū)為例,小區(qū)建設(shè)時(shí)間在2000年左右,距離地鐵較遠(yuǎn)且沒有電梯,小戶型一居室、兩居室均價(jià)在4萬元/平方米左右。且該小區(qū)的改善型住房面積較大,需要繳納較高的增值稅及個(gè)稅,200平方米左右的復(fù)式洋房均價(jià)僅約為2.5萬元/平方米,有的急售盤實(shí)際成交均價(jià)僅為2萬元/平方米左右。
退房客戶增多
“五一”小長假過后,北京西城學(xué)區(qū)房市場出現(xiàn)一波成交高潮。但隨著西城區(qū)多校劃片新政實(shí)施時(shí)間臨近,很多換房再買學(xué)區(qū)的客戶面臨換房時(shí)間來不及的問題,導(dǎo)致這類房源的退房情況大增。
“購買西城學(xué)區(qū)房的客戶,一般首先賣掉持有的自住房,拿到賣房房款后,再交付西城學(xué)區(qū)房業(yè)主房款。當(dāng)時(shí),不少客戶聽從了銷售人員關(guān)于15天就能過戶完成購買西城學(xué)區(qū)房的說法,于是先訂下了房源,但銷售自有住房所花費(fèi)時(shí)間大大超出預(yù)期。比如,購買他們房子的人,本身也是換房客戶,一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題,其他環(huán)節(jié)都受影響。最近不少這類連環(huán)客戶要求退房!变N售人員告訴中國證券報(bào)記者。
據(jù)了解,北京不少地區(qū)二手房過戶仍實(shí)行排號政策,有的已經(jīng)排到了6月中下旬!霸谧羁斓那闆r下,從定房到過戶完成需要一個(gè)半月的時(shí)間。換房客戶如果想買學(xué)區(qū)房基本上來不及了,除非運(yùn)氣特別好。”多位銷售人員稱。
來 源: 中證網(wǎng)
編 輯:liuy