2020年4月19日，大唐財(cái)富云理財(cái)嘉年華盛大開(kāi)幕，40余位中國(guó)頂尖經(jīng)濟(jì)學(xué)家及各領(lǐng)域投資專(zhuān)家，歷時(shí)22天，通過(guò)16場(chǎng)專(zhuān)題節(jié)目為投資者指點(diǎn)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，聚焦投資市場(chǎng)！
4月20日，大唐財(cái)富云理財(cái)嘉年華邀請(qǐng)到了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)金融40人論壇創(chuàng)始成員、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授，鐘偉教授就地產(chǎn)投資的未來(lái)趨勢(shì)，給出了自己的論斷。
中國(guó)步日本房地產(chǎn)后塵？
很多人說(shuō)中國(guó)是不是會(huì)步日本的后塵，因?yàn)槿毡驹?jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫是吧？那隱含的背景是什么？日本很不幸，真的日本很不幸嗎？日本很幸運(yùn)。到目前為止，日本的人均壽命在全球跟瑞士一樣是排在前列的，如果中國(guó)到最后能達(dá)到日本那么高的人均GDP，那么高的人均壽命，那么高的社會(huì)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度的話(huà)，對(duì)中國(guó)來(lái)講，這不是一個(gè)不好受的事情，而是一個(gè)很難達(dá)到的水平。
中國(guó)會(huì)進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期負(fù)增長(zhǎng)、人口負(fù)增長(zhǎng)嗎？你在未來(lái)的5到10年，肯定是看不到這種情形的。日本的這種情況不是中國(guó)難以復(fù)制，在全球都找不到第二個(gè)例子。這么說(shuō)的人你不僅低估了日本，而且誤解了日本。
房子多or少，數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)
中國(guó)的家庭的情況日益的小型化，比如說(shuō)以前2000年以前，一戶(hù)家庭大約有3.2到3.3個(gè)人，就是父母可能還帶著一個(gè)大孩子，現(xiàn)在的一個(gè)家庭其實(shí)三個(gè)人不到，兩個(gè)人多一點(diǎn)，那就是一對(duì)父母都不一定生育一個(gè)孩子，有可能都沒(méi)有孩子，所以家庭是在小型化的。同時(shí)，套戶(hù)比大概是在1.07，就是一戶(hù)家庭大約擁有1. 07 套房子，那就戶(hù)戶(hù)有房了，你還買(mǎi)房干什么？房屋肯定是供應(yīng)過(guò)剩了，按照套戶(hù)比來(lái)這么理解。這種理解，從數(shù)據(jù)上來(lái)講首先1.07套，即便它是一個(gè)真實(shí)的數(shù)據(jù)，跟西方國(guó)家來(lái)比的話(huà)，也并沒(méi)有到達(dá)一個(gè)應(yīng)該到達(dá)的高度。
西方國(guó)家現(xiàn)在套戶(hù)比應(yīng)該是1.15到1.2之間吧。如果說(shuō)一個(gè)家庭擁有1.2套房，擁有的多出來(lái)的那個(gè)0.2套房是有用途的。一部分房子處于維修狀態(tài)，因?yàn)榉孔硬⒉皇菚r(shí)刻都適合居住的，房屋是需要維護(hù)的，一部分房子處于出租狀態(tài)，如果沒(méi)有人擁有多套房，那出租屋從哪兒來(lái)？出租屋那就都是政府給的了，但其實(shí)政府是給不了那么多出租屋的，還是需要具有多套住宅的人，把它的住宅租出去。所以套戶(hù)比超過(guò) 1 的原因就是有一部分房源是用來(lái)出租的。
我們買(mǎi)了房之后是始終在換房的，比如說(shuō)西方大概住房的更新率大概在4%到5%之間，也就是一百戶(hù)人家，有4到5戶(hù)人家他們?cè)趽Q房的，換房的時(shí)候?qū)嶋H上我要賣(mài)了舊房去換新房，我賣(mài)了這兒的房換那兒的房，諸如此類(lèi)的。所以因?yàn)橛羞@個(gè)維護(hù)的需求，有換房的需求，有出租的需求什么的，套戶(hù)比其實(shí)都是比1要高的，我們應(yīng)該放心地理解1.07套的戶(hù)均，并不意味著房屋就夠了。
房地產(chǎn)政策解讀：
這么長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)基本上采取一個(gè)相對(duì)抑制的政策，早年的時(shí)候是抑制需求，后來(lái)抑制供給，目前在賣(mài)房你也很困難，買(mǎi)房你也很困難，所以你很少看到一個(gè)市場(chǎng)同時(shí)抑制供給和需求，而且給出了非�？量痰闹T多的購(gòu)房約束的條件。
疫情之下，中國(guó)的房地產(chǎn)的變化有幾點(diǎn)是需要關(guān)注的，第一點(diǎn)就是我們需要理解，“房住不炒”是一個(gè)長(zhǎng)期的策略，所以從頂層的政策來(lái)講，要顯著放松不可能，從下層和基層來(lái)講，有一些政策的微調(diào)趨于溫暖是有可能的。
“房住不炒”是 在2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的措施，在2017年3月份開(kāi)始實(shí)施至今，時(shí)間已經(jīng)比較長(zhǎng)了，這也是堅(jiān)持得比較長(zhǎng)的一個(gè)措施，三年多了。“房住不炒”的政策我們需要理解，不會(huì)因?yàn)橐咔�、不�?huì)因?yàn)橐院蟮拇碳そ?jīng)濟(jì)而有根本的變化，對(duì)這個(gè)不要抱過(guò)高的奢望。
來(lái)源：中新網(wǎng)
編 輯：chenhong
