2020年伊始，全國多個城市土地市場奏響“冰與火之歌”。
土地市場區(qū)域間熱度分化更為明顯：一線城市土地市場堅挺，土地出讓金、樓面價、溢價率等呈現(xiàn)上漲趨勢；二線核心城市保持相對強勁的生命力，開發(fā)商拿地熱度并未明顯下降；但三四線城市土地市場受疫情影響較大，成交量同比下降，流拍率更是創(chuàng)近年新高。
業(yè)內(nèi)人士指出，在資金流不充裕的情況下，房企選擇參拍地塊更為謹慎，非優(yōu)質(zhì)地塊較此前更易流拍，但對熱點城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭搶依然激烈。
北京土地市場回暖 恒大回歸
疫情之下，規(guī)模房企的拿地熱情不減。
4月15日，北京密云兩宗不限價住宅地塊集中出讓，以36.36億元的總成交價，拉開新一輪土拍之戰(zhàn)的帷幕。
最終，恒大以21.4億拿下密云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一宗宅地，溢價率約15.7%；“住總+首開+旭輝+花樣年”聯(lián)合體以14.96億底價，拍得密云檀營鄉(xiāng)宅地；綠城以49.77%的高溢價率，將通州臺湖鎮(zhèn)一地塊收入囊中。
而此次擊退“首開+住總+路勁”三家聯(lián)合體的恒大，已逾四年未現(xiàn)身北京土地市場。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅分析指出，“恒大此次在京拿地，或為抄底北京土地市場之舉�！�
盡管2020年開年疫情嚴峻，北京土地市場仍率先開拍，締造2月“開門紅”。
截至4月13日，北京土地交易728億元，位列交易金額最高城市。而在一季度，北京以672億元的土地出讓總金額位居全國第二，僅次于上海。
供應(yīng)方面，北京1-3月共推出土地規(guī)劃建面227.98萬平方米，其中宅地190.96萬平方米，商辦用地5.94平方米。最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，新增掛牌宅地達18宗，遠高于過去兩年同期掛牌量。
優(yōu)質(zhì)地塊成交較多及“不限價”宅地的密集供應(yīng)，共同推高了北京土地市場的成交樓面價。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，一季度，北京的土地成交樓面價約為34864元/平方米，其中住宅用地的成交樓面價約為37057元/平方米，同比上漲約81%。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，一季度北京成交的16宗宅地，涵蓋了海淀、石景山、大興、通州、昌平五個區(qū)域，包括首鋼、四季青、東小口、臺湖等熱點位置。近年來鮮少供地的海淀區(qū)，也積極出讓2宗地塊，成交樓面價均超過7萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士認為，純住宅屬性的優(yōu)質(zhì)地塊入市，一定程度上提升了土地競買的參與度，多宗地塊被規(guī)模房企追捧。
優(yōu)質(zhì)地塊熱度回升 推高溢價率
在北京之后，上海土地成交722億元、杭州土地成交659億元、蘇州土地成交437億元。隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)開閘，主流房企紛紛回歸一二線城市拿地。
放眼全國，目前多個城市紛紛出讓較為優(yōu)質(zhì)的地塊，多宗土地以高溢價成交。據(jù)克而瑞監(jiān)測，佛山、常州、溫州、福清、徐州等多個城市平均溢價率超過30%。
“土地市場仍未完全恢復，但優(yōu)質(zhì)地塊價格水漲船高�！笨硕鹧芯恐行氖袌鲅芯靠偙O(jiān)馬千里如是說。
據(jù)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京、上海、深圳及廣州整體成交量較去年同期增長5%，金額同比上漲37%。
廣東花都區(qū)出讓的一宗地塊，吸引世茂、時代、雅居樂、佳兆業(yè)、恒大等7家房企競拍。經(jīng)過54輪競拍后，恒大以22.06億元競得，折合樓面價12406元/平方米，溢價率達34.83%。
福州鼓樓區(qū)一宗商住用地，保利以總價41.42億元競得，成交樓面價27997.59元/平方米，溢價率為44.83%。
此外，成都天府新區(qū)青松濕地宅地、太原萬柏林地塊、昆明呈貢地塊等成交溢價率均在40%以上，帶動二線城市土地市場熱度上行。其中，太原出讓的地塊是近來快速發(fā)展的南內(nèi)環(huán)西板塊，最終由富力以45%的高溢價競得。
“從全國來看，活躍的土地市場相對集中在少數(shù)城市�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，受疫情影響，部分房企判斷市場會快速企穩(wěn)，政策刺激樓市，因此在局部熱點城市掀起拿地熱。
在馬千里看來，隨著土地市場逐漸穩(wěn)定，大部分城市土地供應(yīng)恢復至正常水平，熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊對地價的拉動作用將會被減弱。二季度，地價進一步上漲預期微弱，后續(xù)地價將會呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的走勢。
流拍率達10% 創(chuàng)近四年新高
在北京、上海等多城土地市場日趨回暖的背景下，部分城市多宗地塊卻遭遇尷尬的流拍。
中原集團大陸區(qū)二級市場戰(zhàn)略中心的研究顯示，今年一季度，全國住宅用地流拍663宗，流拍率高達10%，遠高于近四年的任何一個季度。
2月份以來，環(huán)鄭州區(qū)域多宗土地出現(xiàn)流拍情況。新鄭新區(qū)2宗住宅用地接連流拍，南龍湖1宗商服用地流拍，焦作3宗地塊流拍，濮陽2宗地流拍……
據(jù)克而瑞監(jiān)測，4月上旬重點城市土地流拍率連續(xù)兩周環(huán)比增長。4月6日-12日，土地流拍率高達19.3%。流拍率大幅上升，主要在于義烏因規(guī)劃調(diào)整收回多宗小體量地塊。此外，位置較為偏遠的宅地以及條件一般的商辦地塊流拍較多。
事實上，企業(yè)手中的現(xiàn)金決定了土地市場的熱度。流拍地塊出現(xiàn)的背后，是主流房企越發(fā)謹慎的拿地心態(tài)。
受經(jīng)濟形勢影響，一些主流房企拿地意愿不強。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，銷售額3000億元以上的7家房企中，僅綠地控股、中國恒大3月單月同比為正，其余5家中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展3月單月拿地額同比均下滑。
土地市場的走勢已現(xiàn)分化。馬千里表示，隨著房企融資環(huán)境收緊，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹慎。在大多數(shù)房企資金流不充裕的情況下，吸引力不大的地塊較此前更易流拍。
近三成高價地未入市 拿地須謹慎
這個春天，雖然偶有地塊流拍，但主流房企對核心城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭搶依然激烈，近期土地市場涌現(xiàn)多宗高價地。
而在這個快周轉(zhuǎn)開發(fā)的時代，高價地一定程度上拖了企業(yè)后腿。
馬千里介紹，近兩年，2016年、2017年成交的一大波高價地集中入市，考慮到政府“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”調(diào)控預期不變，大部分城市限價持續(xù)從嚴執(zhí)行，典型一二線城市中，已經(jīng)入市的高價地僅有四成能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。
其中，天津和上海兩城盈利的高價地比重僅有四成，而南京、合肥、杭州和北京等城市更低，高價地的盈利占比僅有三成，有七成高價地面臨虧損。
“尤其是杭州和北京，兩城市有高度的相似性，房價均在2015、2016、2017年上半年經(jīng)歷了高速上漲。”馬千里表示，當時大部分房企去庫存取得了階段性成果，對樓市充滿信心，補倉意愿強烈，拿地有些“不計成本”、缺乏理智，因此2017、2018年誕生了許多區(qū)域性高價地，這一波高價地上市正好趕上嚴苛的限價調(diào)控，因此項目大多難逃虧損的命運。
目前典型一二線城市中，仍有近三成高價地還未入市。
譬如，2017年北京出讓一宗地，成交樓板價58080元/平方米，商品住房需滿足“9070”政策，且銷售均價不超過89068元/平方米，最高銷售單價不得超過93521元/平方米。由于盈利空間不足，至今尚未入市。
上海靜安中興高價地，2016年融信以100218元/平方米的樓板價拿下這宗土地，但3年半的時間過去，依然尚未入市；南京高價地，葛洲壩南京中國府也依然未入市。
此外，在杭州西湖、江干、上城等區(qū)域亦有部分未入市的高價地。上述地塊樓板價接近或超4萬元/平方米，這一價格接近或超過當時周邊同類項目的售價。
“這類地塊單價過高，參照周邊同等類型項目銷售價格，造價加成本之和占房價的比重也趨于高位�！瘪R千里指出，在當前較為嚴苛的限價背景下，這類高價地入市的盈利空間不大，大概率面臨虧損的命運。這類單價極高的高價地入市周期預計將超2年。
高價地往往意味著項目盈利空間難有保障，房企在高成本進入時應(yīng)謹慎。對于地價較高的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，可適度考慮，但要充分考慮企業(yè)的現(xiàn)金流。 文/陽葉萍
來 源： 北京晚報
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