由于2019年未受疫情影響，多數(shù)房企近期披露的2019年年報數(shù)據(jù)看起來十分靚麗。但值得注意的是，盡管不少房企業(yè)績規(guī)模仍有進(jìn)一步提升，但行業(yè)整體增速已經(jīng)放緩，毛利率、凈利潤率等一些指標(biāo)也開始走低。
克而瑞研報顯示，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，百強(qiáng)房企前3月累計銷售金額下降21%。面對眾多不確定性，房企們對于未來市場的預(yù)判變得愈發(fā)謹(jǐn)慎，“降速換擋”也成為不少房企的選擇。
業(yè)績規(guī)模整體增速放緩
3月底以來，房企密集發(fā)布2019年年報。根據(jù)多家房企年報數(shù)據(jù)及研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2019年，房企業(yè)績規(guī)模再上一個臺階，但同時業(yè) 績增速放緩、利潤空間進(jìn)一步收窄也已成行業(yè)的普遍現(xiàn)象。
克而瑞地產(chǎn)研究中心近期發(fā)布的研報顯示，從50家典型上市房企的營收與利潤規(guī)模來看，2019年整體營業(yè)收入為34427億元，同比增長24.7%。而不少房企的表現(xiàn)更是亮眼，例如，龍湖集團(tuán)（00960.HK）2019年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1510.3億元，同比增長30.4%；實現(xiàn)歸母核心凈利155.5億元，同比增長21.0%。
另一方面，年內(nèi)各梯隊房企門檻進(jìn)一步提升，但規(guī)模房企擴(kuò)容放緩，新增千億房企數(shù)明顯下降。根據(jù)上述報告，50家典型上市房企的增速較2018年的34.8%下降10.1個百分點；而在營業(yè)收入和營業(yè)成本的雙重擠壓下，房企毛利規(guī)模增速更是明顯下降。過去一年，50家典型上市房企實現(xiàn)總體毛利潤10309億元、歸母凈利潤3746億元，分別同比增長13.2%、14.9%，毛利增速較2018年大降30個百分點，歸母凈利潤增速也下降了4.9個百分點。
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華向《華夏時報》記者指出，除了疫情的影響，城市化速度放緩是房企盈利空間收縮的重要因素：“城市住房告別絕對短缺，部分城市已經(jīng)率先進(jìn)入存量房階段�！�
同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，實際上2019年的市場狀況并不太好，尤其是去年下半年處于一個調(diào)整期。其同時指出，在這樣的競爭格局之下，相比規(guī)模房企，中小房企在拿地、融資等方面有比較大的成本壓力，其盈利能力也偏弱。去年四季度，還有部分房企采取“以價換量”的策略來沖全年業(yè)績，致使企業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”、攤薄利潤的情況。
相比2019年，2020年的房地產(chǎn)行業(yè)沒能開一個好頭。盡管目前已經(jīng)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但疫情對于房企一季度的銷售影響甚重。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2020第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜，百強(qiáng)房企前3月累計銷售金額下降21%。
身處下行周期的樓市，使得房企們對于未來市場的預(yù)判也變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。旭輝控股董事局主席林中就認(rèn)為，從疫情的短期影響來看，今年行業(yè)銷售同比2019年會減少7%—10%，房企增速普遍相較于2019年也會降低。
根據(jù)上市房企公告及公開信息，《華夏時報》記者整理發(fā)現(xiàn)，目前已有超過40家房企對外直接或間接公布了2020年的銷售目標(biāo)，但目標(biāo)增長率超過20%的房企并不多見，且多為中小型房企如陽光100、大發(fā)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、花樣年等，中海地產(chǎn)等大中型房企所制定的銷售目標(biāo)增幅均不足10%，不少房企甚至選擇主動降速。
頭部房企中，萬科、碧桂園未公布今年的銷售目標(biāo)，中國恒大的銷售目標(biāo)增幅在3成以上；手握8000億元可售貨值的融創(chuàng)，將銷售目標(biāo)調(diào)整到6000億元的水平。
一些房企選擇維持原狀。例如，晉級“千億俱樂部”之后，濱江集團(tuán)將“保持千億”作為今年的目標(biāo)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年制定的銷售目標(biāo)為1300億元，也與去年持平；
包括新城、首創(chuàng)、建業(yè)、九龍倉等在內(nèi)的一些房企則下調(diào)了銷售目標(biāo)。其中，新城控股是前十房企之中唯一一個銷售目標(biāo)負(fù)增長的房企，其2020年的銷售目標(biāo)為2500億元，同比下降7.7%。新城控股董事長兼總裁王曉松強(qiáng)調(diào)，這是基于4000億可售貨值考慮，根據(jù)去化率60%，這個目標(biāo)是合理的。
“降速增效”成業(yè)界共識
在行業(yè)增速放緩的背景下，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，提高成本的管控能力、實現(xiàn)管理精細(xì)化轉(zhuǎn)型等方式，是房企們走出盈利困局的“法寶”。鄒琳華就表示，房企只能通過產(chǎn)品和經(jīng)營模式的創(chuàng)新，挖掘客戶更多的新需求。
“我覺得主要還是靠自身�！睆埡陚ハ颉度A夏時報》記者解釋說，提質(zhì)增效要靠房企本身的銷售回款。銷售回款占不少企業(yè)資金來源的50-60%。手頭有資金，可以有更多的主動權(quán)來去做企業(yè)下半年或者明年甚至更長一段時間的布局。
張宏偉建議，在銷售回款正常的基礎(chǔ)上，房企最好要想方設(shè)法融資。如果企業(yè)資金面沒那么大壓力的話，趕緊拿地�！艾F(xiàn)在是一個比較好的窗口期，尤其是對于一些一二線城市、強(qiáng)三線城市來講，是企業(yè)戰(zhàn)略布局的一個重點。企業(yè)需要首先加快銷售，其次做好融資，最后要做一些補(bǔ)倉和換倉�！睆埡陚フf�！疤烨缪a(bǔ)屋頂�！痹邶埡瘓F(tuán)3月24日的業(yè)績會上，董事長吳亞軍就表示，去年下半年龍湖就開始注重現(xiàn)金流，所以今年年初就已經(jīng)完成了全年的基本融資任務(wù)。也正因如此，龍湖在今年1-2月土地市場相對冷清時，已逆勢拿下17幅地塊。
陳晟認(rèn)為：“當(dāng)下房企需要有一些新戰(zhàn)略和新模式。如何保證地價能夠下降，通過產(chǎn)業(yè)模式拿地是個關(guān)鍵，要保證基本的利潤”。
正如陳晟所言：“房企更強(qiáng)調(diào)增效，而不是強(qiáng)調(diào)規(guī)�！薄Ｑ巯�，房企管理層考慮更多的，也是在壓力重重的大環(huán)境下如何保證財務(wù)穩(wěn)健和現(xiàn)金流安全。
例如，在旭輝于3月27日舉辦的線上業(yè)績會上，管理層數(shù)次強(qiáng)調(diào)對于利潤的把控。旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝將繼續(xù)嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模與資金成本，同時不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為企業(yè)發(fā)展“高筑墻、廣積糧”。而林中透露，2020年，旭輝對利潤的考核將占到70%。
在3月31日舉辦的中國恒大2019年度業(yè)績發(fā)布會上，恒大董事局主席許家印強(qiáng)調(diào)，恒大“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來�！奔词故侵毖浴敖衲�6000億小目標(biāo)，很輕松”的孫宏斌，也強(qiáng)調(diào)“我們不是很在乎銷售額，結(jié)算利潤和市值更重要”、“公司拿地會謹(jǐn)慎，不賺錢的活不干”。
基于如此判斷，房企們在投資策略上也更為謹(jǐn)慎、強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健，更傾向于一二線以及四大城市群，尤其是長三角和粵港澳大灣區(qū)地區(qū)。
例如，龍湖2019年拿地較為積極，公司聚焦一、二線城市及核心城市群，截至2019年末，公司擁有總土儲約6814萬平方米，其中環(huán)渤海、西部、長三角、華中、華南、香港片區(qū)的土地儲備占比分別為33.0%、28.0%、19.3%、9.9%、9.7%、0.1%。除了對《華夏時報》記者強(qiáng)調(diào)會“堅持把握窗口期拿地，不貴、不錯、不拿’地王’”，旭輝管理層還透露，2020年集團(tuán)可售貨值為3,800億元中的89%位于一二線及準(zhǔn)二線城市；截至今年2月底，旭輝集團(tuán)總土儲面積約6,540萬平米，對應(yīng)貨值9,880億元，其中一二線及準(zhǔn)二線占比達(dá)87%。
另一方面，隨著招拍掛市場的競爭越來越激烈，房企們也越發(fā)重視多元化的拿地方式。面對今年的形勢，不少房企認(rèn)為并購的機(jī)會更多。此外，舊改也受到房企們更多的青睞。倚靠舊改項目發(fā)家的富力地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)2020年策略仍以“舊改”為主。富力地產(chǎn)董事長李思廉在2019年度業(yè)績會上表示，“今年我們轉(zhuǎn)化土地儲備是以舊改為主，希望每年可以有500萬平方米以上土儲實現(xiàn)轉(zhuǎn)化”。其稱，目前富力地產(chǎn)整個舊村改造土儲有2000萬平方米，足夠未來幾年發(fā)展。
來源：華夏時報
