房地產(chǎn)看天吃飯，天上下雨房地產(chǎn)就上漲，天上不下雨，房地產(chǎn)就消停。

　　翻譯過(guò)來(lái)就是房地產(chǎn)短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期看政策。

　　中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年3月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：

　　降息的影響 對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不僅僅是對(duì)于購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本有影響，對(duì)于心理影響也非常巨大。降息降準(zhǔn)會(huì)被購(gòu)房者認(rèn)為是買(mǎi)房的沖鋒號(hào)，當(dāng)然不降息也就沒(méi)有了這個(gè)影響。

　　特別是在最近海外比賽降息的時(shí)候，國(guó)內(nèi)選擇了按兵不動(dòng)。所以對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這肯定是一個(gè)壞消息，在市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇的情況下，出現(xiàn)了降息落空，這肯定會(huì)影響房地產(chǎn)的購(gòu)房者信心，當(dāng)下冒著疫情還敢去售樓處的購(gòu)房者基本都是預(yù)期貨幣放水。

　　當(dāng)然，3月不松不代表4月不松：還可以期待看4月份的

　　央行近日也明確提出了對(duì)于未來(lái)貸款利率明顯下降的要求。央行貨幣政策司司長(zhǎng)孫國(guó)峰3月15日在國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制新聞發(fā)布會(huì)上表示，下一步，央行將繼續(xù)綜合采取多種措施促進(jìn)貸款利率明顯下行，支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)LPR改革，有序推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，引導(dǎo)完善商業(yè)銀行內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)（FTP）體系，將LPR內(nèi)嵌入銀行內(nèi)部利率機(jī)制中，完善LPR傳導(dǎo)機(jī)制，繼續(xù)釋放改革促進(jìn)降低貸款實(shí)際利率的潛力。同時(shí)引導(dǎo)銀行體系適當(dāng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利，降低企業(yè)融資成本。

　　央行的報(bào)告稱，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　這已經(jīng)不是第一次了，最近包括財(cái)政部、央行都在重申這句話。其實(shí)很容易理解。房地產(chǎn)的確不可能再允許炒作。但穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的措施也肯定會(huì)頻繁出現(xiàn)。

　　因?yàn)槿珖?guó)利率執(zhí)行各不一樣，所以按照基準(zhǔn)計(jì)算，5個(gè)點(diǎn)的房貸利率變化簡(jiǎn)單的所就是，貸款100萬(wàn)30年期，月供減少30元左右，大約30年內(nèi)整體利息少支出10864元。

　　全國(guó)性的房地產(chǎn)穩(wěn)市政策集中在“救企”

　　在歷史上2月份慣例是政策少的月份，因?yàn)榇汗?jié)等影響。但在2020年因?yàn)橐咔橛绊�，全�?guó)房地產(chǎn)政策井噴。不完全統(tǒng)計(jì)，2020年2月份來(lái)全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)80城市發(fā)布了多次房地產(chǎn)政策。大部分都有關(guān)疫情下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　80多城市發(fā)布的房地產(chǎn)政策主要集中在公積金政策和土地款緩解政策，還有就是預(yù)售加快政策。個(gè)別城市也有針對(duì)契稅減免購(gòu)房補(bǔ)貼，但只要個(gè)別三四線城市。

　　已有至少濟(jì)南、西安、杭州、上海、天津、無(wú)錫、南昌、南京等10幾個(gè)城出臺(tái)土地新政應(yīng)對(duì)疫情，部分城市明確土地款可申請(qǐng)延期或分期繳付。

　　多地發(fā)布房地產(chǎn)政策，的確一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，特別是減緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓叮瑢?duì)于很多之前拿地企業(yè)有很大作用。

　　另外，預(yù)售資金的監(jiān)管政策放開(kāi)，對(duì)于企業(yè)資金壓力緩解也有很大作用。

　　包括蘇州等城市，針對(duì)之前土地要求現(xiàn)房銷(xiāo)售等政策修改，有利于緩解過(guò)去2年拿地企業(yè)資金鏈。加快企業(yè)供應(yīng)房源入市。

　　但目前的房地產(chǎn)政策基本都只針對(duì)節(jié)流有一定的影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的問(wèn)題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問(wèn)題。一旦銷(xiāo)售不能快速恢復(fù)，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。

　　目前全國(guó)各地售樓處基本關(guān)閉，而工地也都停工，這種情況下，現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策肯定已經(jīng)不合時(shí)宜。對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在房住不炒的基礎(chǔ)上，放開(kāi)剛需和改善購(gòu)房。

　　短期看，目前的房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)資金鏈的緩解影響不大，應(yīng)該有更多城市出臺(tái)更多的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)措施。

　　不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

　　全國(guó)房貸利率執(zhí)行嚴(yán)重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復(fù)之前，依然首套房貸款有一定折扣，從銀行成本角度看，上海能夠執(zhí)行基準(zhǔn)優(yōu)惠，而其他城市基準(zhǔn)上浮，與房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o關(guān)。每貸款100萬(wàn)，上海的購(gòu)房者30年周期內(nèi)，比北京少還利息16萬(wàn)。而如果對(duì)比三四線城市最高的上浮30%。

　　簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：

　　首先：全社會(huì)的資金面是寬裕的，自上周以來(lái)，在降準(zhǔn)信號(hào)影響下，資金利率持續(xù)走低，隔夜利率從18日起跌破1%，并于昨日進(jìn)一步走低，這是自去年12月份之后，再次步入隔夜“0時(shí)代”。

　　其次：銀行已經(jīng)水漫金山！

　　3月18日，隔夜Shibor（上海銀行間同業(yè)拆借利率）報(bào)0.9630%，下跌12bp；DR001（銀存間隔夜質(zhì)押式回購(gòu)利率）加權(quán)平均利率收?qǐng)?bào)0.9548%，下跌11.72bp；19日，隔夜Shibor繼續(xù)走低，報(bào)0.8460%，下跌11.72bp；DR001加權(quán)平均利率收?qǐng)?bào)0.8355%，下跌11.93bp。

　　第三：不降息對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)房者的心理是利空，降息買(mǎi)房，加息賣(mài)房，不變不動(dòng)。

　　第四：大趨勢(shì)肯定還是降息，現(xiàn)金為王，等待420看。

　　來(lái)源：騰訊財(cái)經(jīng)