2月28日，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布2020年2月《中國住房大數據分析報告（抗疫專題）》，報告提出建議，應嚴控購房加杠桿及其它各類刺激購房行為。當前疫情對房地產業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時性資金困難。疫情對住房需求的影響，主要體現在受影響家庭臨時推遲購房計劃，但并非永久取消購房計劃。應有針對性地對相關困難企業(yè)采取合理的救濟措施，盡量避免通過購房加杠桿或其它各類剌激購房行為來幫助房地產企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發(fā)未來房價大起大落，加大宏觀金融風險，需要加以嚴格控制。

　　《報告》顯示，疫情對住房市場的影響可分為直接影響與間接影響兩個方面。

　　從直接影響方面看，疫情對住房市場有多維度的直接影響。首先對于房地產企業(yè)來說，因為售樓處暫時關閉和推遲復工，企業(yè)的項目交付進度、短期銷售額都將受到直接影響，并進而可能會影響企業(yè)資金周轉；對于購房者來說，看房、貸款等活動都難以正常進行，籌款也可能受到影響，短期購房活躍度直線下降；對于還貸家庭來說，由于收入受到疫情影響，部分家庭可能會出現還貸困難；對于租房者來說，找房、搬家等活動也會存在現實困難，租房行為受限。

　　從間接影響看，疫情對中國乃至世界經濟可能會構成一定的沖擊。疫情沖擊將直接影響對未來的經濟預期，進而間接引發(fā)部分群體的購房觀望。疫情帶來的收入降低或財富損失，也可能間接降低購房支付能力，造成購房需求下降。

　　但總體而言，房地產業(yè)屬于強周期性、波動性行業(yè)，長期的政策調控與頻繁的市場波動，使得房地產業(yè)對市場波動具有一定緩沖能力。疫情對中低中入階層的收入影響要大于其它階層，對中小房地產企業(yè)的沖擊要強于大型房地產企業(yè)，對中小城市住房市場的影響要高于大城市住房市場，對短期市場的影響要大于中長期。因而，只要疫情能夠在合理的時期內得到有效控制，那么疫情對住房市場的影響將主要體現在對中小城市住房市場、中小房地產企業(yè)的短期影響。房價長期預期不會發(fā)生大的轉變，大城市市場和中長期市場不會因此而發(fā)生重大波動。

　　據此預測，短期內一二線城市房價相對穩(wěn)定或略有回升，三四線城市總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能較快下降。

　　根據住房市場的發(fā)展特點，及基于統籌疫情防控及經濟社會發(fā)展需要，社科院《報告》提出以下建議：

　　在堅持房住不炒的基礎上，給予受疫情影響的困難房地產企業(yè)適度救濟。疫情對房地產企業(yè)的主要影響包括：項目開工推遲、按期交房受到影響；售樓處關閉，短期銷售額下降，部分企業(yè)資金鏈受到影響；居民短期購房意愿及活躍度降低，市場需求低迷等。對于自持租賃型企業(yè)來說，出租率和租金也受到影響。但總體來說，由于房地產銷售本身具有較強的季節(jié)波動性及政策波動性，且房價主要受長期經濟預期的影響，因而疫情對房地產市場的影響相對其它產業(yè)較低。但也不排除部分中小企業(yè)、高負債運行企業(yè)因疫情而造成短期資金周轉困難或甚至資金鏈斷裂。對于這部分企業(yè)，可采取的救濟措施包括緩交部分稅費及政府性基金、支持網絡銷售、簡化開工及銷售審批手續(xù)、到期還款適度延期、在風險可控的前提下優(yōu)化預售資金提取程序等。

　　有針對性降低房貸還款困難家庭的短期還貸壓力。從2015年10月24日最后一次調整基準利率以來，我國已經有四年多沒調整過貸款基準利率。存量房貸利率的定價基準將由貸款基準利率轉換為LPR市場浮動利率，也最早需要到2021年才能產生實際效果。受本次疫情沖擊，部分購房家庭因收入下降、經營損失或財富損失可能會出現還貸困難現象。為此，可以有針對性采取暫緩還款、臨時性降低存量房貸利率及還款額等措施，幫助還貸困難家庭渡過難關。

　　嚴控購房加杠桿及其它各類刺激購房行為。當前疫情對房地產業(yè)的影響主要集中于部分企業(yè)的臨時性資金困難。疫情對住房需求的影響，主要體現在受影響家庭臨時推遲購房計劃，但并非永久取消購房計劃。應有針對性地對相關困難企業(yè)采取合理的救濟措施，盡量避免通過購房加杠桿或其它各類剌激購房行為來幫助房地產企業(yè)脫困。住房需求剌激政策雖然較易實施，但容易引發(fā)未來房價大起大落，加大宏觀金融風險，需要加以嚴格控制。

　　因地制宜采取租金及續(xù)約管控等措施，促進房主及租房家庭共克時艱。受疫情的沖擊，作為租房市場主要群體的中低收入階層短期收入受到較大影響。為緩解因疫情造成的短期困難，多地出臺了針對國有房產租賃的租金減免措施。但對于廣大私有房產的租賃者來說，不僅難以通過租金減免政策獲得救濟，特殊情況下還可能被趁疫情漲租。為有效降低疫情對租房家庭的影響，在原有救濟政策的基礎上，有必要因地制宜對房產出租行為采取一定的租金及續(xù)約管控措施，如：疫期內租約到期，可根據租賃者要求對原租約進行短期延展，并禁止?jié)q租或提高租賃條件；疫期禁止暴力驅趕租客；允許疫期部分困難家庭緩交租金；減免住房租賃相關稅收等。

　　在科學防疫的基礎上，堅持租購房同權。租購房同權既是構建租購并舉住房市場體系的基礎，也是建立完善住房市場長效機制的基石之一�？茖W防疫與租購房同權本質上并無矛盾與沖突。如果在實際工作中，簡單地將租房家庭貼上“較高風險”的標簽并給予區(qū)別對待，在一定程度上有�？茖W防疫規(guī)律。因為疫情防控需要以深入細致的行程及接觸排查為基礎，單純對租房家庭貼上特定風險標簽以簡化工作，反而容易造成排查疏漏。由于病毒的高傳染性，特殊情形下，1%的排查疏漏將可能會使99%的努力失效。此外，對租房家庭的區(qū)別對待也可能會影響企業(yè)的有序復工，不利于統籌推進疫情防控和經濟社會發(fā)展工作。為促進科學防疫，建議以個人如實申報及大數據排查等手段為風控基礎，糾正少數地方簡單地對租購房家庭差別對待的不合理行為。

　　來源：澎湃新聞網

編輯：wangdc