2月25日，在wind電話會議上，易居集團CEO丁祖昱表示，在新型冠狀病毒疫情影響下，房地產行業(yè)雖然面臨著較大壓力，但房企發(fā)生流動性風險暫時可能性較小。
他給出的理由是，第一，疫情發(fā)生在春節(jié)前，還沒來得及投出去拿地，所以大部分房企手中還保留現金；第二，工程款、工人工資等款項支出在春節(jié)前就完成，節(jié)后支出不大。第三，一般房企2月到期債務在節(jié)前已有安排，暫時債務償還風險不大。
但2020年房企整體到期債務高于2019年。億翰智庫的報告指出，在不考慮經營需要大量資金的情況下，2020年房企融資規(guī)模增速需要達到26.4%才能覆蓋到期債務。否則，房企用于運營的自有資金將被擠壓出用來還債，從而進一步制約投資、開工、施工等動作。
“我們這次復工，排在第一序列的是待售項目�！币晃簧鲜蟹科蟮母吖鼙硎�，隨著樓市交易逐步恢復，房價會將更多資金投向具備入市條件的項目中，“這個時候，各家企業(yè)必須保證現金流�！�
對于房企而言，一面是仍舊趨嚴的融資環(huán)境和受疫情影響下行的市場，另一面是到期債務的攀升和資金周轉速度。在保衛(wèi)現金流大前提下，如何平衡和運用有限的資金成為每一家房企必須面對的難題。
保衛(wèi)現金流
中指院對500名地產經理人和50名地產專家做了一項問卷調查，55%的地產經理人認為疫情對房地產市場影響將持續(xù)到第二季度，62%的專家認為2020年房地產規(guī)模下降幅度將超過10%。
丁祖昱也認為，2月樓市成交可以忽略不計，如果3月銷售下滑30%到40%，二季度可以恢復到正常水平，2020年房地產下行幅度預計在10%左右。
在房地產市場預期下行、融資環(huán)境仍然趨嚴的背景下，確�，F金流充足和不發(fā)生流動性風險成為房企的首要任務。
針對疫情突發(fā)狀況，大部分房企調整了投資策略，一方面與地方政府協(xié)商，延期或緩交土地出讓金和相關稅費；另一方面減少或暫停拿地，減少工程建設領域投入，手中現金優(yōu)先用來確保周轉和運營。
春節(jié)后，包括北京、上海等全國主要城市開始陸續(xù)有土地入市。不過，從成交情況來看，雖然溢價率普遍不低，但拿地多為央企和國企，民企積極性并不高。這一定程度與房企為確�，F金流減少大額支出有關。
上周(2月14日-2月20日)樓市成交也開始恢復，當周全國新房成交103.2萬平方米，同比下降80.4%，環(huán)比上升150.1%；二手房成交同比下降79.2%，環(huán)比上升了75.5%。
“從我們本身而言，越接近銷售的項目，肯定是排在復工優(yōu)先度的前列�！鄙鲜錾鲜蟹科蟾吖鼙硎荆欢径人麄儗和Ｄ玫兀饕α糠旁阡N售和回款上，投資重心轉向待售項目復工上。
在他看來，通過減少投資、緩交土地出讓金和稅費、確保融資通道順暢，隨著市場逐步恢復，短期內大多數房企發(fā)生流動性風險的可能性較小。但房企也要從長遠出發(fā)，在各項投入中保持適度平衡，不能把風險一味延后。
在2月20日舉行的電話會議中，中梁地產副總裁游思嘉表示，到2020年二季度的時候，在極端銷售比較差的情況下，中粱地產可以維持100億元到200億元規(guī)模的現金流。他認為，房企有必要通過融資來獲得備用現金。
從前兩個月來看，2020年房企融資情況并不樂觀。億翰智庫的報告顯示，1月房企融資總額同比下降了52.5%，2月前20天，房企信用債融資規(guī)模同比下降了38.7%，信托融資同比下降35.4%。
雖然2019年和2020年1月海外融資規(guī)模較大，但海外融資主要用于以新換舊方面，房企償債和經營所需仍舊依賴國內融資及銷售回款。在銷售回款下降的情況下，除了維持投資、開工和施工外，能否順利償債仍是業(yè)界普通擔心的問題。
償債壓力加大
在市場整體規(guī)模預期普遍下行的背景下，房企到期債務還在逐年上升中。世聯行報告顯示，2020年房地產行業(yè)到期債務為0.82萬億元，比2019年增加1100萬元。2021年房地產到期債務更是達到創(chuàng)紀錄的1.16萬億元。
如果算上資金成本的話，2020年和2021年兩年房地產行業(yè)需要償還的債務高達2.5萬億元，其中民企需要償還的債務為1.48億元。另外， 目前房地產信托存量規(guī)模為2.8萬億元，其中2020年到期規(guī)模為6900億元。
假如信托成本按照7.5%/年來計算，2020年房地產債券和信托償還規(guī)模超過2萬億元，2021年需要償還的規(guī)模則更大。
分季度來看，2002年每個季度境內境外到期債務均超過1500億元規(guī)模，其中3季度超過2500億元，4季度超過2000億元。2021年前三個季度，房地產行業(yè)單季債券到期規(guī)模均超過3000億元，第4季度也超過1500億元。
從數據不難看出，從2020年第3季度到2021年第3季度是近年房企償債高峰期。期間房企所要面對的不僅僅是在銷售下行情況下確保到期債務不發(fā)生違約情況，也要確保在按期償還債務的同時，有足夠的現金流維持正常周轉。
億翰智庫報告顯示，2019年房企融資對2020年到期債務覆蓋方面，國內信用債覆蓋為1.1倍，海外債覆蓋為3.5倍。但由于將到期債務規(guī)模較大，2020年房企融資規(guī)模上升26.4%的情況下才能完全覆蓋債務。
上述房企高管認為，由于2019年和今年1月海外債融資規(guī)模較大，且主要用于償還舊債，海外債違約風險相對不大。而境內融資環(huán)境整體趨嚴，違約率相對高于海外債。“具體主要還是看各家企業(yè)再融資和銷售回款情況。”
數據顯示，前20房企中的凈負債率方面，2019年中期報凈負債率超過100%的有9家企業(yè)，其中有4家房企超過200%；發(fā)布2019年三季報的10家房企中，凈負債率超過100%的也超過5家，其中有2家房企超過200%。
2019年中期報顯示，前20房企中，有6家房企現金無法覆蓋短期債務，發(fā)布2019年三季報的10家房企中，也有兩家房企現金無法覆蓋短期債務。融創(chuàng)、華夏幸福、中南建設等3家房企償債壓力較大，中海和龍湖壓力較小。
交付風險
在全年銷售下滑預期較為強烈的背景下，受疫情影響，房企普遍面臨著銷售和現金流的難題。如果有限的現金首先用來確保償還債務和銷售回款，那么房地產行業(yè)待交付風險將進一步加大。
國家統(tǒng)計局數據顯示，2019年全國房屋施工面積為89.3821億平方米，新開工面積為22.7154億平方米，均處于歷史最高位，竣工面積只有9.5942億平方米，雖然高于2018年，但仍為2012年以來次低點。
雖然目前售樓處已經開始進入復工狀態(tài)，但工地復工情況依然不客觀，尤其是真正進入實質性施工的項目并不多。在2月25日電話會議中，丁祖昱表示，目前全國工地復工率不到10%，優(yōu)先復工的多為基礎設施和民生項目。
上述高管認為，疫情對施工的影響要遠遠大于銷售，由于施工周期彈性較小，通過后期趕工彌補疫情期間停工缺口的可能性不大�！笆┕みM度趕不了，否則質量就出問題了，而且復工時間延后，還會影響企業(yè)的推盤計劃�！�
而且，在工地復工的過程中，大多數房企傾向于優(yōu)先對待銷售項目，使得全年竣工量受到較大影響。丁祖昱透露，按照原先預測，2020年竣工面積有望由負轉正，但受疫情影響，如果3月后復工，全年竣工量降幅在5%到10%左右。
據上述房企高管透露，由于高周轉影響，竣工一直處于負增長的態(tài)勢，從2019年下半年，竣工開始轉正。但受疫情影響，今年竣工情況預計不會樂觀，“有一部分因素是房企出于資金鏈考量而拖延稅收結算和工程結算，就是項目實際完工了，但房企拖著不做竣工備案�！�
這一形勢也反映在房地產投資數據中，2019年房地產開發(fā)投資完成額13.2萬億元，同比增長9.9%，其中主要用于高周轉的土地購置費和建筑工程費均大幅度增長，只有反映竣工的安裝工程費同比下降了22.6%。
世聯行報告認為，由于2019年房地產企業(yè)融資渠道收緊，使得房企尤其是中小房企不得不趕開工、拖竣工來維持資金鏈運轉。2020年由于還債規(guī)模更甚，開發(fā)商資金鏈將進一步緊張，這種情況下，無法如期完工的項目將頻現。
上述房企高管擔心，部分房企一旦出現流動性風險，出現項目無法按時交付的風險，如果這一局面不斷深入演化，不排除發(fā)生規(guī)模化的項目爛尾和交付違約的風險，“而且這種項目基本不會有其他企業(yè)愿意接盤，所以一旦發(fā)生，將會產生巨大社會影響�！�
來源：中新經緯
編輯：liu
