2020開(kāi)年，一場(chǎng)席卷中國(guó)的疫情加速了長(zhǎng)租行業(yè)危機(jī)的到來(lái)。
業(yè)主賀晴發(fā)現(xiàn)，在她明確拒絕提供"免租期"后，蛋殼公寓還是單方面為她設(shè)置好了30天的"免租期"。也就是說(shuō)，賀晴收租日期被推遲了一個(gè)月，并且在下一個(gè)收租日里，她只會(huì)收到兩個(gè)月的房租。這一強(qiáng)制性舉措被展示在她蛋殼賬戶的付款計(jì)劃頁(yè)面上。
截圖來(lái)自蛋殼APP界面
賀晴在成都擁有一套閑置房源，去年6月，她與蛋殼公寓簽訂了房屋托管合同，收租方式是押一付三，合同期超過(guò)5年。
2020年1月24日，本應(yīng)是蛋殼公寓向賀晴支付下一季度房租的日子，但直到她2月6日主動(dòng)聯(lián)系蛋殼客服之前，都沒(méi)有收到蛋殼公寓應(yīng)支付的房租，也沒(méi)有接到其他關(guān)于付款延期的通知。
"那天下午，我連續(xù)打了4、5通電話，才從蛋殼客服處知道租金的付款日期已經(jīng)被延后了一個(gè)月。"賀晴說(shuō)。
這時(shí)，距離蛋殼與她約定的付款日期已經(jīng)過(guò)了14天。
就在蛋殼公寓被質(zhì)疑"強(qiáng)制性免租"的同時(shí)，自如公寓和青客公寓也接連被爆出借疫情斂財(cái)?shù)某舐劇?/P>
新冠病毒的影響在長(zhǎng)租行業(yè)中蔓延。既定的復(fù)工日期一再延遲，各地交通不同程度的封鎖更使得一、二線城市的人流前所未有地減少，面對(duì)空置率的上升和經(jīng)營(yíng)成本的壓力，幾家行業(yè)頭部運(yùn)營(yíng)商脆弱的資金鏈也被迫浮出水面。他們開(kāi)始以各種手段擠壓業(yè)主和租戶的利益，謀求更加充分的資金騰挪空間。
不充分的借口："不可抗力"
得知"免租期"一說(shuō)后，賀晴通過(guò)物業(yè)聯(lián)系上了自己的兩名房客。她從蛋殼APP上的業(yè)主賬戶中看到，自己的四間房中有兩間是"已出租"狀態(tài)。
"兩個(gè)租戶都說(shuō)已經(jīng)交過(guò)2-3月份的房租了，而且他們也沒(méi)有從蛋殼公寓獲得任何租金優(yōu)惠。"賀晴告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，其中一名租戶已經(jīng)以"租金貸"的形式把一整年的租金預(yù)付給蛋殼公寓。
根據(jù)賀晴提供的該租戶租房合同顯示，該租戶從金融機(jī)構(gòu)貸款并一次性將一年的租金預(yù)付給蛋殼公寓，在租住期間，租戶按月向蛋殼公寓支付的租金其實(shí)是用于向提供租金貸的金融機(jī)構(gòu)分期還款。
財(cái)經(jīng)網(wǎng)了解到，在一個(gè)蛋殼業(yè)主群里，與賀晴有相同遭遇的業(yè)主超過(guò)200人，其中60%的房源都是滿租或者75%的房間在租狀態(tài)。許多業(yè)主表示，蛋殼公寓自始至終都不是協(xié)商的態(tài)度，甚至不主動(dòng)告知業(yè)主就直接執(zhí)行了免租。他們認(rèn)為，這種單方面的強(qiáng)制性免租不僅是道德綁架，更是在侵害他們的合法權(quán)益。
被疫情逼出利刃的不止是蛋殼公寓，多位業(yè)主反映，頭頂"長(zhǎng)租公寓第一股"光環(huán)的青客公寓也正在強(qiáng)制要求業(yè)主免租。在業(yè)主提供的通話錄音中，一位青客員工告訴他，"公司已經(jīng)給我們下了死命令，必須讓你們免租"，如果業(yè)主不同意免租，青客公寓將以"不可抗力"為由解約。
"你不免租，我們也沒(méi)錢付你租金。"上述青客員工說(shuō)。
賀晴認(rèn)為，如果房租減免真的直接給到了自己的租戶，"當(dāng)然一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有"。多位業(yè)主們也有著同樣的顧慮，即在沒(méi)有任何合同約束的情況下，免租金額相當(dāng)于進(jìn)入了一個(gè)黑箱，他們不知道自己的好意會(huì)沉淀在蛋殼這家公司里，還是真的能傳達(dá)到租客身上。
這樣的顧慮并非毫無(wú)根據(jù)，據(jù)了解，只有少數(shù)特定租戶能夠獲得租金優(yōu)惠。
"他們用'免租'的噱頭吸引新客戶，老客戶不會(huì)得到任何租金減免。"一位上海的青客公寓租戶表示。在一個(gè)青客公寓的租戶群中，租戶們均表示沒(méi)有收到任何租金優(yōu)惠。另有一位租戶在該群中展示了自己與青客房管員的聊天記錄，他的房管員明確表示，只有新簽客戶可以在疫情期間享受一個(gè)月的免租期。
根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的補(bǔ)貼條款，只有在2月份合同期滿的租戶有機(jī)會(huì)獲得一個(gè)月的免租期。蛋殼宣布，只要他們選擇在蛋殼續(xù)租，就能享受首月減免50%租金，3月份支付50%月租金作為疫情補(bǔ)貼，并且住滿6個(gè)月后再返20%月租金的優(yōu)惠措施。
"不可抗力"是長(zhǎng)租公寓向業(yè)主要求一個(gè)月"免租期"最重要的理由。
中聞律師事務(wù)所的律師賈虹向財(cái)經(jīng)網(wǎng)解釋，雖然此次疫情確實(shí)是各方不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況，滿足"不可抗力"的基本構(gòu)成要素，但"對(duì)住宅類房屋而言，疫情下房屋仍由租戶占有使用，沒(méi)有造成住宅租賃合同不能履行的后果，在沒(méi)有特別約定、沒(méi)有特殊情況發(fā)生時(shí)，疫情不會(huì)對(duì)住宅租賃構(gòu)成不可抗力"。
"不能簡(jiǎn)單以'不可抗力'為由，要求業(yè)主提供免租期、要求租戶漲租或解約。"賈虹表示，長(zhǎng)租公寓這樣的做法沒(méi)有合同或法律依據(jù)，并不合理。
2月6日至17日期間業(yè)主賀晴持有的房源入住情況
此外，她指出，長(zhǎng)租公寓想要適用不可抗力條款部分或全部免除合同責(zé)任，還需要滿足履行通知義務(wù)和避免損失擴(kuò)大這一條件，即需要把受不可抗力影響不能履行協(xié)議的情況，及時(shí)通知到合同相對(duì)方，以減輕可能給另一方造成的損失，同時(shí)，長(zhǎng)租公寓還應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的不可抗力證明。
緣何"搶錢"求生？
除蛋殼公寓、青客公寓單方面拒付業(yè)主房租外，2月初，自如公寓也被多為租戶投訴"坐地起價(jià)"，續(xù)租時(shí)租金上漲幅度高達(dá)30%-40%。
前者是"節(jié)流"，后者是"開(kāi)源"，無(wú)論是哪一種方案，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們目的無(wú)非是為現(xiàn)金流爭(zhēng)取一段喘息之機(jī)。
"長(zhǎng)租公寓企業(yè)一旦停止招租，就意味著現(xiàn)金流被掐斷。"樂(lè)乎公寓CEO羅意在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)曾表示，尤其是分散式長(zhǎng)租公寓選擇的是"二房東"模式，加上行業(yè)淡季、租金下滑等因素，疫情對(duì)現(xiàn)金流的影響更大。
"二房東"模式是指長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后再進(jìn)行轉(zhuǎn)租，從而賺取租金差價(jià)。自如、蛋殼、青客等品牌公寓都采取了這種分散運(yùn)營(yíng)的模式。
與之相對(duì)應(yīng)的是集中式長(zhǎng)租公寓，即運(yùn)營(yíng)商通過(guò)收購(gòu)或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)（通常為整棟樓或整棟樓中的幾層），統(tǒng)一進(jìn)行改造后進(jìn)行出租。這種模式以萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等開(kāi)發(fā)商為代表。
近期，疫情引發(fā)的一系列事件正在表明，這個(gè)稚嫩的行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有決出真正的優(yōu)勝者，即使是成功上市的青客公寓和蛋殼公寓，在經(jīng)營(yíng)中都還存在著顯著的危機(jī)。
根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的招股書顯示，該公司凈虧損的規(guī)模正在持續(xù)擴(kuò)大。2017年、2018年，蛋殼公寓分別發(fā)生凈虧損2.71億元、13.69億元。截至2019年9月30日的九個(gè)月內(nèi)，蛋殼公寓的凈虧損擴(kuò)大到25.16億元，較2018年同期增長(zhǎng)約210%。
自2017年起，蛋殼公寓的營(yíng)業(yè)成本也一直居高不下。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2018年?duì)I業(yè)成本占收入的比重由2017年的133.3%上升至145.6%，2019年前九個(gè)月該比例為146.3%。也就是說(shuō)，如果蛋殼公寓繼續(xù)保持2019年前九個(gè)月的經(jīng)營(yíng)效率，那么每增加一間房源，該公司就將虧損2450元。
這個(gè)越經(jīng)營(yíng)越虧損的死循環(huán)不斷拉緊現(xiàn)金流，更加劇了蛋殼公寓資金鏈的脆弱性。
截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面上的現(xiàn)金和受限制金額已經(jīng)為負(fù)，即該公司今年前九個(gè)月的現(xiàn)金支出已經(jīng)超過(guò)現(xiàn)金收入1.67億元，經(jīng)營(yíng)狀況入不敷出，尋求資金補(bǔ)充迫在眉睫。
更先一步上市的青客公寓資金狀況同樣惡劣。
早在2019年10月就陸續(xù)有租戶反映，退租后，青客公寓一直沒(méi)有退還押金。一位南京的青客業(yè)主自稱去年11月起就沒(méi)有收到青客公寓本應(yīng)支付的租金，還有多位租戶反映自己的房管員因青客拖欠工資已經(jīng)離職。
根據(jù)青客公寓2月19日發(fā)布的年度報(bào)告，該公司2019年度凈虧損達(dá)4.98億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)145%，流動(dòng)負(fù)債是其流動(dòng)資產(chǎn)的2.8倍。這說(shuō)明青客公寓早已資不抵債。
但擴(kuò)張還在繼續(xù)。青客公寓在年報(bào)中披露，2020年1月該公司與一家租賃中介公司簽訂了協(xié)議，收購(gòu)了其分布在四川、重慶兩地約47000個(gè)房源，青客公寓已為此項(xiàng)協(xié)議支付了2億元的定金。據(jù)青客公寓估計(jì)，該協(xié)議對(duì)價(jià)約為5.8億元，將在2020年末按照資產(chǎn)質(zhì)量評(píng)估價(jià)格支付剩余款項(xiàng)。而2019年度，青客公寓結(jié)余的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為2.51億元。
與蛋殼公寓相同，青客公寓期末結(jié)余的現(xiàn)金基本來(lái)自于融資活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額與投資活動(dòng)現(xiàn)金凈額全部為負(fù)。根據(jù)青客公寓的年報(bào)披露，其融資活動(dòng)的現(xiàn)金流入主要為直接從金融機(jī)構(gòu)收到的分期租金貸款，也就是租戶通過(guò)"租金貸"模式支付的預(yù)付租金。2019年度，青客待償還的租金分期貸款為14.43億元。
"租金貸"帶來(lái)的預(yù)付租金收入是長(zhǎng)租公寓最重要的現(xiàn)金流來(lái)源，但監(jiān)管的整頓已經(jīng)開(kāi)始。自2019年12月13日起生效的《關(guān)于整頓和規(guī)范房租租賃市場(chǎng)的意見(jiàn)》要求，到2022年底，長(zhǎng)租公寓應(yīng)確保通過(guò)"租金貸"這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過(guò)30%。
據(jù)蛋殼公寓招股書披露，截至2019年9月30日，使用"租金貸"的租戶比例為67.9％。同期青客公寓披露的數(shù)據(jù)為62.6%。
長(zhǎng)租公寓面臨的不僅是自身商業(yè)模式的挑戰(zhàn)，還有來(lái)自監(jiān)管的潛在風(fēng)險(xiǎn)，疫情這只黑天鵝，不過(guò)是加速了行業(yè)中本就存在的危機(jī)的爆發(fā)。
租戶的"祈禱"
"長(zhǎng)租行業(yè)的演變是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。"獨(dú)立評(píng)論員周正國(guó)說(shuō)，"從中國(guó)人開(kāi)始普及住房，到有閑置的房源來(lái)出租，也不過(guò)才20年"，房屋供給量要增加，監(jiān)管要完善，這些都需要時(shí)間。
根據(jù)中國(guó)住建部數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上，而長(zhǎng)租公寓等規(guī)模化運(yùn)營(yíng)的中介機(jī)構(gòu)所占的市場(chǎng)份額僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。根據(jù)美國(guó)人調(diào)局統(tǒng)計(jì)，美國(guó)大部分地區(qū)的房屋租賃市場(chǎng)中，專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的占比都在35%以上。
周正國(guó)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓品牌加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后，會(huì)逐步帶來(lái)一些正向作用，包括整合租房市場(chǎng)、集中度增加、散戶房東減少、通過(guò)專業(yè)的管理水平提升租戶的滿意度等。
"前提是監(jiān)管到位。"他說(shuō)。
目前中國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)中，尚無(wú)專門針對(duì)租金管理和長(zhǎng)租公寓行業(yè)準(zhǔn)入許可的制度。住建部曾于2017年5月發(fā)布過(guò)一份《住房租賃和房屋銷售管理辦法》的討論草案，其中指出不允許合同一方單方面調(diào)整租金或驅(qū)逐租客，建立基于市場(chǎng)公允價(jià)格的租金公示制度并加強(qiáng)對(duì)住宅租賃企業(yè)的審查等。但這份草案最終截止于2017年6月19日。
一位租房中介曾告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后，業(yè)主的選擇多了起來(lái)，有些精明的業(yè)主甚至?xí)褞讉�(gè)中介拉進(jìn)一個(gè)群，以"拍賣"的方式"價(jià)高者得"。
"價(jià)高者"往往是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。2017年以后，大量涌入的資本支持著他們不斷推高收房?jī)r(jià)格，其他競(jìng)爭(zhēng)者被擠出市場(chǎng)。
成也蕭何，敗也蕭何。隨著資本熱情的消退，這種不計(jì)成本的"搶房大戰(zhàn)"難以為繼，缺乏現(xiàn)金補(bǔ)給的長(zhǎng)租行業(yè)成了"暴雷"重災(zāi)區(qū)。據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年共有45家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商因"高收低租"等激進(jìn)擴(kuò)張手段導(dǎo)致的資金鏈斷裂而倒閉。
從新生到成熟，每一個(gè)行業(yè)在調(diào)整發(fā)展的長(zhǎng)跑中，總有企業(yè)會(huì)倒在路上。而為這些企業(yè)墊背的，往往是無(wú)數(shù)個(gè)人用戶的利益。
"只要青客公寓能好好地活到2021年，免不免租都無(wú)所謂了。"一位租戶為青客公寓的健康經(jīng)營(yíng)"祈禱"著，他在去年年底剛以"租金貸"的方式與這家公司簽訂了一年的合約。
來(lái)源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)
編輯：koko
