寫字樓市場(chǎng)一直是深圳火爆樓市背后的“冰點(diǎn)區(qū)域”。2019年，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)走高，P2P暴雷，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，經(jīng)濟(jì)放緩等綜合因素影響，深圳寫字樓市場(chǎng)仍遭遇空置率大面積攀升，租金大幅度下滑逾40%的寒冬跡象。根據(jù)世聯(lián)綜合體事業(yè)部數(shù)據(jù)，2020年深圳寫字樓商業(yè)辦公供應(yīng)增幅同比達(dá)34%，而工改辦公供應(yīng)同比增幅更高達(dá)68%，2020-2021寫字樓（含商業(yè)及工改）總體供應(yīng)面積達(dá)843.9萬。本來就不甚樂觀的深圳寫字樓市場(chǎng)，伴隨著2020年的一場(chǎng)疫情，無疑是雪上加霜，這是否意味著深圳寫字樓市場(chǎng)的冰點(diǎn)信號(hào)已經(jīng)發(fā)出？
01 租賃市場(chǎng)：需求驟減、供應(yīng)量劇增致租金下滑，去化周期拉長
2019年深圳GDP增速較去年同期下滑0.6%，從緊的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，加上2020年年初疫情影響，企業(yè)可用現(xiàn)金流預(yù)期不充足的背景下，在寫字購置或租賃方面的支出預(yù)算將收緊，原來擴(kuò)租，提升寫字樓品質(zhì)等需求將階段性驟減。
2019年深圳寫字樓二級(jí)租賃市場(chǎng)新增核心區(qū)域?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達(dá)120萬㎡，去化26萬㎡，供應(yīng)量約為需求量的5倍，導(dǎo)致目前深圳寫字樓空置率已經(jīng)攀升到四大一線首位。2020-2021年深圳市場(chǎng)商業(yè)寫字樓已經(jīng)明確租賃供應(yīng)量為295.5萬㎡，工改寫字樓增量173.9萬㎡以上，已經(jīng)確定租賃供應(yīng)量約29.1萬㎡，增加租賃市場(chǎng)壓力，嚴(yán)重拉長租賃物業(yè)的去化周期，空置率將持續(xù)攀升。
此外，前幾年伴隨著投資熱門的工改寫字樓產(chǎn)品陸續(xù)入市出臺(tái)的，是越來越規(guī)范的產(chǎn)業(yè)用房租賃政策。在2019年9月18日出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施（試行）》規(guī)定中，進(jìn)一步明確打壓轉(zhuǎn)租牟利以及穩(wěn)定租金的要求，使得工改項(xiàng)目的利潤空間再度壓縮，增加項(xiàng)目現(xiàn)金流壓力。
原本期待開年迎來小陽春的寫字樓市場(chǎng)，受疫情影響，開工延后，經(jīng)濟(jì)受挫，短期內(nèi)寫字樓需求基本消失，為降低空置率帶來的寫字樓運(yùn)營壓力，預(yù)計(jì)2020年租金將會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)下滑。拉長期看，隨著政府對(duì)中小企業(yè)的扶持政策出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)回暖，預(yù)計(jì)下半年會(huì)緩慢恢復(fù)，但不樂觀。如以寫字樓租賃運(yùn)營為主要盈利的企業(yè)應(yīng)盡早做好預(yù)案，最大努力通過樓體運(yùn)營亮點(diǎn)等保證租金現(xiàn)金流收入，降低空置率，做好突圍準(zhǔn)備。
02 銷售市場(chǎng)：投資回歸理性，銷售價(jià)格回落至合理
2019年深圳寫字樓市場(chǎng)在總供應(yīng)量基本平穩(wěn)的情況下，受經(jīng)濟(jì)周期影響雖成交量下滑，但受粵港澳大灣區(qū)及先行示范區(qū)的利好，寫字樓市場(chǎng)價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)，商業(yè)寫字樓實(shí)現(xiàn)8個(gè)大宗交易，累計(jì)成交面積19.5萬㎡，投資目的仍以資產(chǎn)增值為主要購買因素。
工改寫字樓市場(chǎng)區(qū)別于商務(wù)寫字樓市場(chǎng)，因其較高的性價(jià)比，購買客戶主要以自用客戶為主。2019年深圳工改寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)7個(gè)大宗交易，以金融、實(shí)業(yè)公司為主，其中以世聯(lián)綜合體團(tuán)隊(duì)從前期顧問、租售代理到物業(yè)運(yùn)營提供全程服務(wù)的僑城坊Q-PLEX項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)了55000元/㎡的均價(jià)。
但隨著租金回落，空置率攀升，供大于求以及疫情等影響，深圳寫字樓投資回報(bào)率將有所下跌，投資者信心會(huì)受一定打擊，融資行為的寫字樓投資會(huì)增加，預(yù)判寫字樓銷售價(jià)格在2020年度會(huì)有一定回落，對(duì)寫字樓資產(chǎn)價(jià)值的判斷也會(huì)更加客觀。世聯(lián)君匯預(yù)判，未來隨著粵港澳大灣區(qū)概念及先行示范合作區(qū)政策的落實(shí)，深圳城市能級(jí)的進(jìn)一步提升，中長期看，外來企業(yè)將成為深圳寫字樓銷售市場(chǎng)的購買主力。
因此，要在逆勢(shì)中突圍，承接市場(chǎng)回暖后的投資需求，對(duì)前期寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、內(nèi)容運(yùn)營上提出更高要求，性價(jià)比更高，面積段更合適，節(jié)能綠色的寫字樓產(chǎn)品更受投資者的青睞，與專業(yè)顧問代理單位的合作未來也會(huì)更多被業(yè)主選擇。世聯(lián)君匯專業(yè)顧問案例庫、商業(yè)資源管理系統(tǒng)、寫字樓76項(xiàng)指標(biāo)系統(tǒng)、寫字樓業(yè)務(wù)支持平臺(tái)、客戶資源系統(tǒng)、自動(dòng)評(píng)估、樓盤信息查詢系統(tǒng)、交易案例查詢以及ERP系統(tǒng)等，可為寫字樓企業(yè)客戶在前策階段提供更全面的市場(chǎng)支持，在后期定價(jià)、交易階段提供更專業(yè)的代理服務(wù)支持。
03 “新型抗疫建筑”應(yīng)運(yùn)而生
2003年SARS時(shí)期，世聯(lián)行操盤的田面城市大廈、安聯(lián)大廈憑借其綠色環(huán)保、健康關(guān)懷的創(chuàng)新理念和設(shè)計(jì)逆市熱銷。深諳健康建筑之道的世聯(lián)君匯綜合體事業(yè)部在2020年“新冠肺炎”肆虐之初即提出“新型抗疫建筑”理念，并結(jié)合多年一線實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，從建筑形態(tài)、交通組織、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、空間細(xì)節(jié)、特色服務(wù)等多個(gè)維度，對(duì)疫情下的寫字樓進(jìn)行全新價(jià)值剖析，對(duì)其設(shè)計(jì)及服務(wù)要點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新性評(píng)估和排序，并落位到技術(shù)實(shí)現(xiàn)手段，最大化減小各類疫情對(duì)寫字樓物業(yè)造成的負(fù)面沖擊和影響，為入駐企業(yè)提供更加安全、健康、舒適、高效的辦公場(chǎng)所，使之成為引領(lǐng)下一代工商項(xiàng)目發(fā)展的新航標(biāo)，為眾多新建和已建寫字樓提供包括項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租售代理、運(yùn)營管理、物業(yè)改造等方面的全鏈條一攬子綜合性服務(wù)。
04 遠(yuǎn)程辦公興起，聯(lián)合辦公空間新機(jī)遇
疫情影響下，“線上辦公”風(fēng)口凸顯，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，疫情期間有超過1000萬企業(yè)在使用阿里釘釘遠(yuǎn)程辦公，企業(yè)微信的企業(yè)用戶數(shù)也達(dá)到了數(shù)百萬。靈活的辦公方式更受80、90后主力上班族的青睞，也有更多的中小企業(yè)更加思考以“線上辦公+共享空間”結(jié)合的方式替代租賃傳統(tǒng)卡位式寫字樓。深圳創(chuàng)新成長型的中小企業(yè)是消化深圳寫字樓空間的中堅(jiān)力量，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年底，深圳中小企業(yè)已達(dá)196.7萬家，占企業(yè)總數(shù)的99.6%。這類企業(yè)原因?yàn)楦咚侔l(fā)展所帶來的擴(kuò)充辦公面積或提升形象的需求將因?yàn)橐咔榉啪�，而“共享空間”所提供的多元化會(huì)議接待、便捷辦公、健康辦公等智能共享商務(wù)空間更能靈活地彌補(bǔ)“線上辦公”面談功能。
因此聯(lián)合辦公企業(yè)應(yīng)在抓緊時(shí)機(jī)，與線上辦公企業(yè)形成戰(zhàn)略合作，如在線上辦公軟件上推出在線預(yù)訂“線下會(huì)議室”、“洽談室”等功能，研發(fā)并推出更迎合市場(chǎng)需求的商務(wù)辦公產(chǎn)品，迎接一波從傳統(tǒng)寫字樓宇退租的中小企業(yè)，逆勢(shì)突圍，成為行業(yè)新趨勢(shì)。
05 寫字樓硬件，優(yōu)質(zhì)物管成為新賣點(diǎn)
作為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)商的物管企業(yè)直面疫情一線，物管行業(yè)無疑在這次疫情之后將接受新一輪洗禮。寫字樓物管企業(yè)在疫情中的線上線下響應(yīng)速度，資源調(diào)配能力，團(tuán)隊(duì)科學(xué)防疫執(zhí)行力與行動(dòng)力，著重服務(wù)細(xì)節(jié)的管理與樓宇企業(yè)客戶的密切聯(lián)系，都將形成物管企業(yè)的一次重要服務(wù)成績單。而線上線下閉環(huán)結(jié)合，資源整合，渠道打通注定了未來物管與金融及科技的融合趨勢(shì)，而具備優(yōu)質(zhì)物管的寫字樓必定在疫情期特別是辦公開放后的疫情過渡期給入駐企業(yè)客戶的正常辦公帶來信心與保障，也是智慧樓宇運(yùn)營的最關(guān)鍵一環(huán)。
世聯(lián)行陳勁松董事長言：“不是每一個(gè)冬天都一樣肅殺；不是每一次春天都一樣溫暖！未來就從現(xiàn)在開始�！鄙剔k市場(chǎng)雖短期受疫情影響需求放緩，但從房地產(chǎn)中長期需求看，這必然是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的一場(chǎng)戰(zhàn)役。直面挑戰(zhàn)，企業(yè)員工齊心協(xié)力共渡難關(guān)，圍繞客戶提高線上業(yè)務(wù)，創(chuàng)新變革升級(jí)。正所謂“烈火試真金，逆境試強(qiáng)者，”疫情過后，面對(duì)消費(fèi)反彈，市場(chǎng)購買力勢(shì)必會(huì)重新激發(fā)，完善自我才能真正實(shí)現(xiàn)搶跑！
