元宵節(jié)，深圳依舊是一座空城。
似乎一切都被按下了暫停鍵,返程高峰期姍姍來遲，樓市冰凍，租房需求大大削減。
一向備受爭議的長租公寓，是房地產(chǎn)行業(yè)中最先受疫情“襲擊”的領(lǐng)域，巨大空置和退租壓力陡然而至。而且，這種“二房東”生意很難得到政府和房東減租的好處。
樓校長線上采訪了五家品牌長租公寓，看他們?nèi)绾慰埂耙摺眻D存？長租公寓模式能渡過這個“檻”嗎？
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節(jié)后紅利消失，虧本降租成主流
一組非官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年春節(jié)深圳返鄉(xiāng)人口約1500萬，返深人口約1300萬，2020數(shù)據(jù)估計相差不大。受疫情影響，自深圳返程人群大多困在家鄉(xiāng)，政府要求各企業(yè)2月10日開工必須向街道辦報備，導(dǎo)致租房需求大幅降低和延期。
原本，春節(jié)后是租賃市場的高光時刻。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年各重點城市在春節(jié)后租房成交量均大幅上漲。
而租金也伴隨返工潮水漲船高。據(jù)界面新聞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年至2018年，每年的2月份（大致為春節(jié)返程期），北上廣深四個城市的住宅租金變動顯著。其中，2017年2月，深圳住宅租金環(huán)比增長最高，達8.14%。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年春節(jié)后租金繼續(xù)呈上漲趨勢。
如果不是疫情這只“黑天鵝”突降，2020年春節(jié)后，返工潮大概率會一如既往帶來租金上漲。然而疫情之下，長租公寓反而不得不以各種優(yōu)惠降租，以挽留和爭取大幅減少的租客。
打開蛋殼公寓的官網(wǎng)，“入住免租金”5個大字赫然在目，在手機APP，深圳多數(shù)房源均顯示首月0元。
添加管家（銷售）微信后，他給我發(fā)來了一長段文字，歸納下來有三個核心信息點：
1、蛋殼公寓支持線上遠程簽約
2、本月底前線上簽約可享受首月或入住返現(xiàn)優(yōu)惠
3、下月租房旺季不僅優(yōu)惠活動沒了，可能還會漲租
緊張的沖業(yè)績氣息撲面而來！
而就在幾天前，蛋殼公寓經(jīng)歷了一場生死洗禮，并最終在輿論的重壓下發(fā)表免租聲明，成為深圳第一個對在租租客免租的品牌長租公寓，也是唯一一個。
但是，并無跟風(fēng)者。對于大多數(shù)“二房東”性質(zhì)的長租公寓來說，一房東不給減免，微薄的利潤和每個月都少不了的房租、人工和運營成本，讓他們根本無力“做好事”。畢竟“不是誰都是王健林”，想壯士斷腕，也得有“腕”可斷呀。
窩趣公寓管家樸實風(fēng)趣的回答，代表了大多數(shù)長租公寓對待免租的態(tài)度，樓校長調(diào)查的另三家長租公寓（自如、萬科泊寓、灣流國際）均表示沒有針對疫情的免租減租政策，且對此話題態(tài)度冷漠，“我們暫時沒有接到相關(guān)通知”。
與其他長租公寓不同的是，萬科泊寓旗下既有二房東性質(zhì)的公寓，比如城中村里的萬村公寓，也有不少自持公寓。自持公寓部分能否減免租，有待觀察。
從未有過的糟糕行情，長租公寓們卻沒有多少彈藥面對，最多只能給些優(yōu)惠，以求盡量保住租戶。
對突如其來的疫情，各家長租公寓均針對新租客提供了一周左右的免租期。廣東官方規(guī)定的復(fù)工時間不得早于2月10日，若是不給出這一免租期優(yōu)惠，連簽租約的人都找不到。
調(diào)查過程中能明顯感覺到，長租公寓們寄希望于開工后的租賃需求反彈：租房旺季將在下個月到來。作為一種營銷策略，他們反復(fù)強調(diào)，到下個月旺季可能就沒有優(yōu)惠了，房價也會調(diào)整，想租要抓緊。
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長租公寓病了嗎？
長租公寓在疫情中的危急，只是加重了生存危機，真正的病根仍然在這種行業(yè)的模式上。
最明顯的矛盾是，收房成本高企，對租客漲租過快，又限制有效需求。這一左右為難的處境，在疫情出現(xiàn)前就有了。
“我們很多內(nèi)部員工都住不起自如的房子”，一位曾就職于上海自如的朋友自嘲道，同樣的話我在深圳自如員工口中也聽到過。自如租金高企，與一線城市房地產(chǎn)成本抬升有關(guān)。
以自如在萬科云城的公寓為例，62平米精裝2房，五年期收房方案中租金為6900元/月，按照租期3年以上每年租金遞增3%，到第五年租金高達7766元/月。
而在貝殼找房上，該公寓60多平的2房租金在7200-8200元/月，僅有的一套62平2房租8000元/月，以此計算，自如拿房成本高達86%，僅剩1100元的空間，還得支付運營成本。
長租公寓運營成本包括裝修、人工和營銷成本。青客公寓曾經(jīng)披露，毛坯房的裝修成本大約2萬/間，帶裝修房源成本最低可壓縮至1.4萬/間。以此為參照，萬科云城精裝2房的裝修成本為2.8萬元，需要2年多年才能把裝修成本收回來。此外貝殼還要支出高額的人工和營銷成本，五年內(nèi)很難實現(xiàn)正盈利。
根據(jù)管家介紹，我初步梳理了一下房東自己租房和自如這類二房東的成本項：
如此高昂的成本，讓長租公寓無力發(fā)起戰(zhàn)“疫”。
目前，萬科云城已經(jīng)發(fā)現(xiàn)疫情，對于自如萬科云城項目來說，未來一個月新增租賃需求可能因此消失，唯一的指望，是保住老租戶。
2月6日，省人大代表建議深圳開工時間進一步延長至2月17日，這次疫情所引起的租房空置期大概率不會短于1個月，即便只有50%的空置率，對長租公寓也是致命打擊。
去年，長租公寓已經(jīng)在生死線上了。2019年長租公寓“暴雷”數(shù)量創(chuàng)新高，據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年有53家長租公寓經(jīng)營難以為繼，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，4家企業(yè)被收購，4家拖欠或拒付房租。2月3日，大舉進軍長租公寓的世聯(lián)行發(fā)布公告，2019年凈利潤下跌八成，股價再創(chuàng)新低（每股2.81元，市值57億元），長租公寓成上市公司業(yè)績殺手。
屋漏偏逢連夜雨，突發(fā)而至的武漢疫情下，2020年才是長租公寓的生死劫。背后沒有強大的資本爸爸支撐，一些小型長租公寓可能倒閉或投靠大企業(yè)。在病毒被徹底降服前，一些大型長租公寓企業(yè)也可能會撐不下去了。
一次疫情，最終打下去的，是“高買高賣”、盲目擴張這種不良的商業(yè)模式。
