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成功登陸美股!蛋殼公寓如何講好“新租賃”故事
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-1-19 9:00:37
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[提要]1月17日,隨著紐交所的上市鐘聲響起,蛋殼公寓將成為2020年內(nèi)首家上市的中概股。

  1月17日,隨著紐交所的上市鐘聲響起,蛋殼公寓將成為2020年內(nèi)首家上市的中概股。

  按照發(fā)行價,承銷商行使超額配售權(quán)后,蛋殼公寓總計募集資金超1.49億美元,市值可達27.4億美元。募集資金用于三個方面:進一步拓展業(yè)務規(guī)模、加強技術方面實力并進一步發(fā)揮蛋殼大腦的效用及一般性營運資金用途。

  在2015年創(chuàng)立的蛋殼公寓,生于長租公寓風口“盛世”,挺過了行業(yè)洗牌的“哀鴻遍野”,僅僅用了5年就獲得了紐交所的入門券。蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖曾經(jīng)說過,“在進入公眾視野之前,我們在努力從泥土往下鉆!睆哪壳扒闆r來看,蛋殼公寓”以快打慢”策略經(jīng)受住了市場考驗。

  在高速發(fā)展的5年里,蛋殼公寓走過了一段什么樣的旅程?未來,蛋殼公寓這艘長租公寓“大船”又會如何在資本市場上保持快速、穩(wěn)定的航行?

  “新租賃”模式的科技DNA

  蛋殼公寓對自己的定位非常清晰——一家以科技驅(qū)動為核心,致力于提供高品質(zhì)租住生活的共享居住空間平臺。

  據(jù)了解,蛋殼公寓沒有實體店面,其踐行的是“新租賃”模式,核心特點體現(xiàn)為集中化、標準化、在線化。蛋殼公寓在包括進入新市場、大數(shù)據(jù)規(guī)劃、收房、裝修、租房等過程均由科技賦能,覆蓋業(yè)務全流程。

  從產(chǎn)品來看,蛋殼公寓包括白領分散式公寓和藍領集中式公寓,涵蓋了目前長租公寓的主要運營模式。

  艾媒咨詢發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費者行為監(jiān)測報告》指出,集中式長租公寓具有規(guī)模化,成本低,管理容易的特點,但靈活度不高。分散式長租公寓地段好,交通便利,周圍商業(yè)配套完善但成本也會更高。

  早在2016年,華泰證券研報就指出,中國長租公寓低租金回報率、短租期、低續(xù)約率以及高資金成本,使得整個長租公寓行業(yè)貨幣化率不高。隨后,行業(yè)面臨的大洗牌,也似乎印證了這種說法。

  為了規(guī)避風險,蛋殼公寓從成立之初,就利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)構(gòu)建了商業(yè)智能中心體系。BI(Business Intelligence商業(yè)智能)負責房屋資產(chǎn)的定價和風控,可根據(jù)房子的區(qū)域、整套、單間三個層次,以及樓層、房況等30多個維度的數(shù)據(jù)節(jié)點,建立估價模型。利用估價模型,蛋殼公寓可快速對收租房價格進行前置性的風險控制。

  此外,為了提高施工效率,蛋殼公寓也構(gòu)建了完善的供應鏈。標準化設計和網(wǎng)絡協(xié)同,貫穿裝修、裝配、物流、倉儲、房屋質(zhì)量管控全過程,可以支撐全國數(shù)萬個工地同時施工,提高效率,節(jié)省成本,保證環(huán)保。

  值得一提的是,2019年,蛋殼公寓還宣布正式推出自主研發(fā)的“智能新風系統(tǒng)”。據(jù)了解,“智能新風系統(tǒng)”為國內(nèi)長租公寓行業(yè)首創(chuàng),蛋殼公寓逐步為具備條件的房源安裝新風設備。針對需求端,蛋殼公寓還開發(fā)了線上找房系統(tǒng),租客可根據(jù)自身需求快速鎖定適合自己的房源。讓房源與租客進行快速匹配,并通過線上化租房流程,來提升出租效率,均有助于縮短房源空置期,加速房源在市場上的快速流動。

  5年,13城,超43萬間房

  根據(jù)招股書顯示,截至 2019 年 11月 30 日,蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶 13 地市場,共運營 43.27萬間房間,與2015年末的2,434 間(且僅位于北京)增長了178 倍。2015 年底至 2018 年底,房間數(shù)三年年復合增長率達 360%,增速在業(yè)內(nèi)居冠。

  此外,2019年1月,蛋殼公寓還以2億美元(包含現(xiàn)金和債務)全資戰(zhàn)略收購長租公寓運營商愛上租。公開資料顯示,蛋殼公寓和愛上租在分散式長租公寓排名靠前,該宗交易也被視為業(yè)內(nèi)最大的一樁收購案。

  隨著房間數(shù)穩(wěn)定上漲,蛋殼公寓的營業(yè)收入也實現(xiàn)了較大的增長。蛋殼公寓招股書顯示,2019年前10個月的總營收為57.13億元人民幣,較2018年前10個月19.92億元增長187%。而從全年業(yè)績來看,蛋殼公寓2018年營業(yè)收入達到26.75億元,較2017年的6.57億元同比增長了307.3%。

  根據(jù)蛋殼公寓招股書,其在今年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣,非通用準則下(Non-GAAP)調(diào)整后凈虧損24.54億元人民幣,調(diào)整后EBITDA為負的14.61億元人民幣。公司整體尚未盈利主要是由于其過去兩年持續(xù)高增長,大量的資源投入到新城市及新公寓的開發(fā)過程中。

  把目光放到公寓開發(fā)成本上,蛋殼公寓招股書顯示,其單間裝修成本從2017年平均的12646元/間,下降到2019年前9個月的平均10404元/間,投入回本周期為12到20個月。

  從蛋殼公寓招股書來看,大部分的業(yè)主的租約時長可以覆蓋前期投入成本,為后續(xù)盈利打下基礎。

  據(jù)悉,蛋殼公寓與房東的租約為4-6年,租約較長,且截止2019年上半年,蛋殼公寓房東續(xù)簽率達80%,有助確保其前期投入的效果。而租約方面,合同期限通常為1年。這也保持行業(yè)最高的入住率及續(xù)租率——分別為89%及51%(截止2019年上半年數(shù)據(jù))。

  此外,蛋殼公寓也強控經(jīng)營費用,提升內(nèi)部經(jīng)營效率。招股書顯示,蛋殼公寓2019年前9個月經(jīng)營費用率為26.7%,相比較2018年呈現(xiàn)下降趨勢。

  此外,蛋殼公寓保持良好的流動性。截止2019年9月30日,其賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為23億元。

  跑贏行業(yè)洗牌周期

  蛋殼公寓的上市,在外界掀起了一番熱烈討論。

  實際上,長租公寓近幾年來一直陷入了質(zhì)量、盈利能力等的爭議,進入陣痛期。

  2019年,資金對長租公寓融資更顯理性。在行業(yè)分化的背景下,資金向頭部進一步集中。時代財經(jīng)翻閱了蛋殼公寓招股書及公開資料發(fā)現(xiàn),這一年里,蛋殼公寓分別完成了5億美元的C輪融資及1.9億美元的D輪融資。

  此前,蛋殼公寓獲得多輪高額融資。2015年,蛋殼公寓分別獲得了數(shù)百萬人民幣的天使投資及數(shù)千萬人民幣A輪融資。2017年,蛋殼公寓獲得超億元人民幣的A+輪融資,次年分別獲得1億美元B輪融資、7000萬美元B+輪融資。

  蛋殼公寓的融資方不乏知名股東的身影。其中,老虎環(huán)球基金(Tiger Global)、螞蟻金服在C輪融資中聯(lián)合領投。螞蟻金服作為戰(zhàn)略投資方,與蛋殼公寓簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,探索在支付、金融服務、獲客等方面的深度合作,持股7.8%。老虎環(huán)球基金是蛋殼公寓最大的機構(gòu)投資人,擁有20%的股份。

  此外,D輪融資則由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金和春華資本投資。目前,蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖持股14.2%,天使投資人兼董事長沈博陽持股6.3%。

  多輪融資推高了蛋殼公寓的估值。2019年5月,胡潤研究院發(fā)布的《2019一季度胡潤大中華區(qū)獨角獸指數(shù)》中,蛋殼公寓是2019一季度胡潤大中華區(qū)21家新上榜獨角獸企業(yè),其也是唯一上榜的房產(chǎn)服務企業(yè)。這也反映了股東對長租公寓行業(yè)增長空間的看好。

  政策面上,在2019年12月,中央經(jīng)濟工作會議再提“房住不炒”,大力發(fā)展租賃住房;全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議強調(diào),要著力培育和發(fā)展租賃住房,并進一步培育機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)。

  市場需求上,艾媒咨詢發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費者行為監(jiān)測報告》預計,2022年中國房屋租賃市場租賃面積將達到80.6億平方米,而中國房屋租賃市場租賃人口預計2022年將達到2.4億人。這將為長租公寓持續(xù)發(fā)展帶來利好。

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