仲量聯(lián)行2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2020年度展望
2020年1月15日，北京——“盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)，北京投資市場(chǎng)仍然實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，充分體現(xiàn)北京對(duì)投資者的高度吸引力�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。2019年全年投資市場(chǎng)成交總額達(dá)到近800億元人民幣，其中辦公樓物業(yè)仍備受投資人青睞，成交金額占全年整棟交易總額的主體。與此同時(shí)，零售市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)影響，年底前租賃需求顯著放緩；物流市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異，盡管年底租金增長(zhǎng)有所趨緩，但全年租金增長(zhǎng)率仍達(dá)到兩位數(shù)；高端住宅市場(chǎng)的充足供應(yīng)釋放穩(wěn)定需求，年末豪華公寓銷量強(qiáng)勁。
甲級(jí)辦公樓
經(jīng)濟(jì)放緩，整體租賃需求持續(xù)收縮。截至2019年底，辦公樓市場(chǎng)租賃成交總量（基于建筑面積）已同比下降25％。受宏觀環(huán)境影響，租賃市場(chǎng)活躍度下降。但政策利好對(duì)市場(chǎng)的影響在年底前已開(kāi)始顯現(xiàn)，更有針對(duì)性的舉措有助于刺激并推動(dòng)金融行業(yè)需求提升。例如，根據(jù)新規(guī)，銀行需設(shè)立獨(dú)立的子公司開(kāi)展理財(cái)業(yè)務(wù)，而金融街則是本季度對(duì)此類機(jī)構(gòu)最具吸引力的子市場(chǎng)。
年末市場(chǎng)錄得多座新項(xiàng)目完工入市，CBD核心區(qū)的中國(guó)尊備受市場(chǎng)期待。第四季度共計(jì)5個(gè)項(xiàng)目竣工，帶來(lái)780,000平方米新增供給。其中，備受矚目的中國(guó)尊項(xiàng)目成為北京第一高的地標(biāo)性建筑。在近幾個(gè)月需求放緩的環(huán)境下，供應(yīng)的大量增加進(jìn)一步加劇了CBD核心區(qū)域及周邊現(xiàn)存項(xiàng)目業(yè)主之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)促使全市甲級(jí)辦公樓年末整體空置率大幅上升至11.3%，企業(yè)縮減租賃面積的行為也持續(xù)推高市場(chǎng)空置水平。
租金下跌觸發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。全市整體租金水平呈持續(xù)下滑趨勢(shì)，錄得環(huán)比下降1.8％，同比下降4.0％。由于經(jīng)濟(jì)下行已成定局，業(yè)主已采用更為靈活的租賃策略，特別是在空置率較高的CBD區(qū)域�！坝捎诋�(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)明顯回暖的跡象，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金將在2020年進(jìn)一步下降，業(yè)主方將不斷尋求租金收益與入住率之間新的平衡點(diǎn)�！睆埇摫硎�，“隨著更多項(xiàng)目入市、可供租賃的選擇增多，物業(yè)管理水平和樓宇品質(zhì)將愈發(fā)成為影響項(xiàng)目表現(xiàn)的重要區(qū)別性因素，頭部項(xiàng)目與市場(chǎng)中其他項(xiàng)目將進(jìn)一步分化�！�
投資
盡管經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)，投資仍集中涌入北京市場(chǎng)，推動(dòng)2019年全市大宗交易總額錄得約800億元人民幣。今年北京市場(chǎng)表現(xiàn)和抗壓能力優(yōu)于內(nèi)地其他市場(chǎng)，吸引投資者青睞，投資總額較2018年全年的380億元翻了一番，較2017年的250億元?jiǎng)t增長(zhǎng)了三倍。辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，成交金額約占2019年成交總額的70％。
第四季度北京投資市場(chǎng)錄得多宗重點(diǎn)成交，推動(dòng)全年交易總額創(chuàng)紀(jì)錄。本季度重點(diǎn)辦公物業(yè)成交包括：安聯(lián)集團(tuán)和首峰資金（Alpha）以約78億元收購(gòu)了位于“大望京”區(qū)域的融新科技中心85%權(quán)益；GIC收購(gòu)麗澤匯亞大廈的剩余股權(quán)，成為該資產(chǎn)全資持有人。其他主要成交還包括高和資本接盤愛(ài)琴海購(gòu)物中心，以及萬(wàn)科以7.97億元收購(gòu)中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)項(xiàng)目剩余股權(quán)。“直到2019年底，市場(chǎng)中的投資者仍在持續(xù)追逐各類型投資機(jī)會(huì)，且有多宗交易仍在談判進(jìn)程中，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)投資活力在2020年將繼續(xù)保持強(qiáng)勁�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“面對(duì)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，北京已愈發(fā)成為一個(gè)更為可靠、更具吸引力的投資目的地。投資者相信北京強(qiáng)勁的基本面有助于市場(chǎng)抵御風(fēng)險(xiǎn)，這將為2020年的市場(chǎng)帶來(lái)更多可能�！�
優(yōu)質(zhì)零售
備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場(chǎng)。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場(chǎng)的新增供應(yīng)。
銷售額下滑推動(dòng)市場(chǎng)壓力逐漸攀升，年底前市場(chǎng)面臨更多挑戰(zhàn)。在經(jīng)濟(jì)下行壓力的持續(xù)影響下，零售商和業(yè)主均在年末表現(xiàn)出擔(dān)憂情緒。品牌方的擴(kuò)張戰(zhàn)略大多趨于謹(jǐn)慎，租賃活動(dòng)逐漸放緩。然而，國(guó)內(nèi)的小吃類餐飲品牌仍保持活躍、逆勢(shì)擴(kuò)張。此外，多個(gè)奢侈品牌本季度在新開(kāi)業(yè)的北京SKP南館（SKP-S）開(kāi)設(shè)了主打細(xì)分領(lǐng)域的新門店，包括Gucci的美妝體驗(yàn)店和Moncler的寵物用品店。
首版北京《米其林指南》有望為2020年的零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)新的火花。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，許多餐廳銷售額持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將在2020年持續(xù)。而隨著年末米其林集團(tuán)發(fā)布《米其林指南》，一些業(yè)主開(kāi)始考慮引進(jìn)米其林星級(jí)餐廳，以此吸引更多消費(fèi)者前來(lái)體驗(yàn)。“米其林推薦標(biāo)準(zhǔn)廣受認(rèn)可，評(píng)定星級(jí)能幫助許多餐廳擴(kuò)大知名度和影響力。隨著餐廳烹飪水準(zhǔn)和就餐環(huán)境的品質(zhì)化升級(jí)，北京在世界美食版圖上的地位將更進(jìn)一步，為全市整體零售市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)�！� 仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理紀(jì)明表示。
工業(yè)物流地產(chǎn)
盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，第三方物流公司仍然是租賃需求的主要來(lái)源。大型第三方物流公司持續(xù)尋求機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)自用倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，本季度順豐速運(yùn)在北京機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)的新項(xiàng)目破土動(dòng)工。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，一小部分租戶因業(yè)務(wù)縮減做出戰(zhàn)略調(diào)整，縮減租賃面積。較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域受影響較大，但黃金地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)仍然顯著。
本季度有一個(gè)新項(xiàng)目竣工，2019年全年供應(yīng)創(chuàng)紀(jì)錄。本季度，通州物流園區(qū)一座近期入市的項(xiàng)目推出二期部分，為市場(chǎng)帶來(lái)了9.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。2019年全年共有超過(guò)38萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，錄得自2005年以來(lái)最高年度供應(yīng)量。大多數(shù)新增供應(yīng)在入市前已完成預(yù)租，因此并未給市場(chǎng)帶來(lái)顯著壓力。下半年租金增長(zhǎng)有所放緩，但全年增長(zhǎng)率仍保持在兩位數(shù)的良好水平�！班徑袇^(qū)、區(qū)位優(yōu)良的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)上最有利的地位。盡管市場(chǎng)承壓，但是黃金地段可租賃面積緊缺，此類項(xiàng)目在2019年仍能持續(xù)上漲租金�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示，“在未來(lái)幾個(gè)月中，自2019年下半年以來(lái)趨緩的租金增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步深化，推動(dòng)2020年租金增長(zhǎng)水平更具可持續(xù)性�！�
高端住宅
第四季度，豪華公寓市場(chǎng)共售出793套，銷售表現(xiàn)較為強(qiáng)勁。得益于上季度大量新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)中穩(wěn)定的需求于本季度得以釋放。同時(shí)，部分項(xiàng)目在年底前推出一定的降價(jià)優(yōu)惠，以完成全年銷售目標(biāo)，進(jìn)一步推高市場(chǎng)銷量。
2020年，政策方向仍將致力于穩(wěn)定樓市，強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。住建部重申穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)，在此基調(diào)下，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定。“鑒于目前明確的政策方針，預(yù)計(jì)2020年政策大環(huán)境將維持不變。”米陽(yáng)表示。
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